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Si l’Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Montpellier et son territoire (88 communes, notamment celles du bassin de Thau, de Lunel Agglomération ou du Pays de l’Or) évoque « un marché qui a su faire preuve de résistance » en 2024 malgré un contexte conjoncturel incertain, il évoque aussi « une crise inédite, voire une mutation profonde et durable ».
Avec une demande placée de 116.155 m² (+15,3% par rapport à 2023), Montpellier reste, depuis cinq ans, parmi les métropoles françaises qui dépassent les 100.000 m² commercialisés par an (139.912 m² à Aix-Marseille, 128.461 m² à Bordeaux, 118.000 m² à Toulouse, mais 93.840 m² à Rennes et 84.521 m² à Nantes). Une grosse transaction est notamment venue doper les résultats : celle du campus de Montpellier Business School, dans le quartier Cambacérès, avec ses 24.000 m².
Mais sur 276 transactions, 14 étaient supérieures à 1 000 m², dont seulement deux supérieures à 3.000 m², et aucune au-dessus de 5.000 m². La surface moyenne transactée est en baisse, à 270 m² contre 333 m² en 2023, une variation liée à l’essor du télétravail ou à l’optimisation des espaces. Christèle Marnas, directrice de Tourny Meyer Montpellier et porte-parole de l’observatoire, souligne même une tendance à la « demande négative ».
« 78% des transactions concernent des surfaces de moins de 300 m² : les entreprises cherchent des surfaces plus petites ou veulent sous-louer, et l’immobilier est pour elles une variable d’ajustement, analyse-t-elle. En cause : la révolution des usages ne permet plus aux directions immobilières d’avoir des idées fixes sur les besoins. Ainsi, Engie Green a pris près de 4.000 m² dans le quartier Cambacérès, mais la transaction a duré trente-deux mois ! »
En 2024, 82% des transactions portaient sur de la location de bureaux, 18% sur de la vente, et 61% sur de la seconde main, contre 38 % sur du neuf. Le sud-est de Montpellier – entre l’A709, l’aéroport et la gare LGV – capte 66% des surfaces placées, le centre-ville conservant 21% des transactions, notamment autour du secteur Nouveau Saint-Roch.
Les chiffres du marché révèlent trois points d’achoppement sur le territoire. Tout d’abord, l’origine de la demande. Christèle Marnas indique ainsi qu’« on enregistre seulement 4% de demande exogène et ça va en diminuant, le gros du marché étant les demandes d’extension à 23% et de relocalisation à 66 %. Le territoire est en panne d’implantations exogènes ».
« Si on veut doper la demande exogène, il va falloir développer le flex-office puisqu’on sait que d’ici 2030, 30% des bureaux seront dédiés aux surfaces flexibles, préconise Alexandre Braditch, conseiller chez Tourny Meyer. On est sur une vague de fonds, y compris chez les grands comptes. »
Le deuxième indicateur inquiétant, ce sont les prix, comme le souligne Christèle Marnas : « Les loyers « prime » [les plus beaux immeubles dans les plus beaux quartiers, NDLR] ne dépassent pas les 200 euros HT/m²/an et hors parking dans le neuf. Or, quand on doit densifier, faire du parking, respecter les normes environnementales et faire de la qualité, il est impossible d’équilibrer les équations économiques à moins de 200 euros. Les loyers sont à 320 euros à Aix-Marseille, 270 euros à Bordeaux et Toulouse, ou 220 euros à Nantes. Notre équilibre est à 220 euros, il faut franchir cette barre. »
Enfin, les stocks en baisse inquiètent les courtiers : 191.177 m² à six mois (contre 212.595 m² au 1er janvier 2024), 194.121 m² à douze mois (contre 242.613 m² en 2024), et 274.131 m² à trente-six mois (contre 319.839 m² en 2024).
« On n’a plus de dossiers sécurisés dans les paniers, on est en panne de projet et de permis de construire, observe Christèle Marnas. Cela doit inciter les collectivités à mettre à disposition des opérations foncières. »
Du côté des locaux d’activité et entrepôts, 102.952 m² ont été commercialisés en 2024 (-3% par rapport à 2023). Les produits de seconde main restent majoritaires dans les transactions (82 %), avec une surface moyenne de 513 m², en hausse par rapport à 2023 (471 m²). La faible disponibilité de l’offre impacte les prix, avec des loyers qui continuent d’augmenter. Après une année 2023 sans transactions majeures, 2024 a vu un retour des implantations logistiques : 25.977 m² d’entrepôts commercialisés, notamment pour Chronopost et STEF sur la zone de fret aéroportuaire. Les résultats ont aussi été dopés par une acquisition de France Télévisions à Vendargues destiné à y implanter un studio de 9.500 m².
Dans les parcs d’activité existants, l’activité artisanale mute en activité industrielle. Alors que 20 % de ces parcs sont occupés par des entreprises du bâtiment, l’augmentation significative de défaillances d’entreprises de ce secteur en 2024 libère des locaux qui ne correspondent plus forcément aux attentes.
« Le challenge de la tech-industrie est là : nous avons un vivier incroyable d’entreprises à maturité, qui cherchent des locaux très techniques, et il faut désormais concevoir les bâtiments d’activité comme si c’était de petites unités industrielles de grande performance dans la tech et la soft-industrie », conclut Christèle Marnas qui rêve d’industrie pour le territoire.
Regrettant que le plan France Relance 2030 n’ait justement pas permis de faire émerger de grand projet industriel, elle lance une idée : « Je propose à la collectivité de mettre gratuitement à disposition un terrain de 20 hectares entre Cambacérès et Lattes, pour lequel on va aller chercher un master projet, type Nvidia [géant américain des puces électroniques, NDLR] ! ».
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