Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise affiche une reprise en demi-teinte en 2025, avec 13,7 milliards d’euros investis en France, soit une hausse de 8 % par rapport à 2024, selon les données publiées par ImmoStat.
Cette progression, bien que positive, masque des réalités contrastées entre classes d’actifs et zones géographiques. La région francilienne s’impose comme le principal moteur de cette reprise, concentrant 8,4 milliards d’euros d’investissements, en progression spectaculaire de 44 % sur un an d’après les chiffres ImmoStat.
Cette performance représente désormais 61 % des volumes nationaux, contre 46 % l’année précédente, témoignant d’une concentration géographique accrue du marché. Le quatrième trimestre confirme cette tendance avec 2,9 milliards d’euros investis en Île-de-France, en hausse de 23 % par rapport à la même période en 2024.
Au niveau national, le dernier trimestre totalise 4,9 milliards d’euros, soit une progression de 5 % en glissement annuel, confirmant le regain d’activité observé en fin d’année après un été difficile.
Les bureaux retrouvent des couleurs
Le secteur des bureaux constitue la principale surprise de l’année, avec 6,8 milliards d’euros investis, en progression de 31 % sur un an. Cette classe d’actifs représente désormais 50 % du total des investissements, contre seulement 41 % en 2024. Ce rebond est essentiellement porté par l’Île-de-France, qui concentre 82 % de l’activité sur cet actif.
Paris intramuros joue un rôle prépondérant dans cette dynamique, couvrant 72 % des investissements franciliens. Le Quartier Central des Affaires représente à lui seul 47 % de l’investissement en Île-de-France. “Le marché révèle que l’obtention de la liquidité a toujours un prix pour les localisations secondaires”, observe JLL dans son analyse, soulignant que si les produits « Core » dans les marchés centraux s’échangent sur des bases de taux correspondantes, les actifs situés en périphérie se vendent sur des bases moins favorables.
L’année 2025 se caractérise également par le retour des transactions d’envergure. Cinq opérations supérieures à 300 millions d’euros ont été enregistrées, contre aucune en 2024, représentant 18 % du total de l’investissement francilien. Parmi les dossiers emblématiques figurent Paris Trocadéro, Solstys ou encore Trinity. Ces mégatransactions concentrent plus de 2 milliards d’euros à elles seules.
Toutefois, ces opérations exceptionnelles ne doivent pas masquer la réalité du marché. Comme le souligne Sébastien Masson, directeur général adjoint de Colliers : “De très belles transactions dépassant les 300 millions d’euros, sur Paris essentiellement, signalent l’intérêt toujours présent d’investisseurs attirés par les fondamentaux exceptionnels du parc tertiaire parisien. Ces opérations masquent encore le manque de densité du marché, notamment en dehors de Paris.”
Le marché des bureaux en régions subit quant à lui un très net recul, totalisant seulement 1,2 milliard d’euros, toujours impacté par le retrait des SCPI.
Le commerce progresse, la logistique décroche
Le secteur du commerce confirme le regain d’intérêt des investisseurs avec 2,8 milliards d’euros investis, en progression de 9 % sur l’année. Cette performance reste largement portée par un nombre limité d’opérations d’envergure, notamment la prise de participation d’Ardian, ACM Vie et Mubadala auprès de Kering sur un portefeuille de trois immeubles parisiens, ainsi que l’acquisition par la Caisse des Dépôts de 15 % du Forum des Halles.
JLL note que “l’appétit des investisseurs pour le retail se confirme sur toutes les typologies d’actifs commerciaux”, tout en précisant que cet intérêt ne se reflète pas pleinement dans les volumes en raison de processus considérablement allongés.
À l’inverse, la logistique marque très nettement le pas avec un recul de 22 % des volumes investis à 3 milliards d’euros. L’absence de gros portefeuilles et de volumes unitaires importants est particulièrement notable, aucun « mega deal » n’ayant animé ce segment en 2025. Les locaux d’activité se stabilisent quant à eux à 1,1 milliard d’euros, enregistrant une baisse de 2 % sur l’année.
Un contexte de marché complexe
L’année 2025 s’est déroulée dans un environnement particulièrement difficile, marqué par une instabilité politique croissante. Selon JLL, “cette turbulence politique, conjuguée à une OAT haussière, a maintenu les investisseurs dans une posture de grande prudence tout au long de l’année ». La remontée des coûts de financement en fin d’année et une situation économique chaotique continuent de freiner la reprise, tandis que l’écart persiste entre les taux de rendement attendus par les vendeurs et les attentes des acheteurs.
Stephan von Barczy, directeur du département Investissement de JLL, conclut : “l’année 2025 a marqué le retour à une configuration plus classique pour le marché français de l’investissement, avec une performance portée essentiellement par les bureaux franciliens. Parmi les actifs de bureaux finalement signés, certains avaient été proposés sur le marché depuis 18 à 36 mois, témoignant de cycles de décision particulièrement étendus.”
Perspectives pour 2026
Le prix moyen des bureaux acquis en Île-de-France au quatrième trimestre 2025 s’établit à 5 360 euros par mètre carré droits inclus, en baisse de 7 % sur un an, reflétant les ajustements de valorisation en cours.
Pour 2026, les professionnels anticipent un environnement relativement similaire, sans changement majeur des tendances observées cette année. Une interrogation subsiste néanmoins concernant le maintien du niveau d’activité sur les bureaux sans les très grosses transactions qui ont marqué 2025. Le millésime 2026 devrait en revanche voir le retour de portefeuilles significatifs en logistique, susceptibles d’insuffler une nouvelle dynamique à ce segment.
La rédaction
