Par Baptiste BIALEK le 26 janvier 2026 à 06:45
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lectures – Temps de lecture : 3 min
Alors que les ventes immobilières repartent et que les prix se stabilisent, une autre réalité s’impose en France : se loger devient de plus en plus difficile. Pour la Fnaim, la crise immobilière est derrière nous, mais la crise du logement, elle, ne fait que commencer.
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Après deux années marquées par un net ralentissement, le marché immobilier ancien a retrouvé une dynamique plus conforme à ses standards historiques. Fin 2025, le nombre de transactions approche les 940 000 ventes sur douze mois, un niveau considéré comme proche du taux de rotation d’équilibre du parc français.
Cette reprise s’explique en partie par un effet de rattrapage. De nombreux projets immobiliers avaient été reportés en 2023 et 2024, en raison de conditions de financement dégradées et d’un climat d’attentisme généralisé chez les ménages.
Le redémarrage du marché a également été soutenu par la stabilisation des taux d’intérêt, rendue possible après plusieurs baisses successives des taux directeurs européens. Même si une légère remontée reste possible, les conditions de crédit sont jugées suffisamment lisibles pour sécuriser les décisions d’achat.
Autre facteur déterminant : l’ajustement des prix. Dans de nombreuses zones, les vendeurs ont accepté de revoir leurs prétentions à la baisse, restaurant ainsi une forme de pouvoir d’achat immobilier pour les acquéreurs.
Pour les professionnels du secteur, cette combinaison entre taux plus prévisibles et prix revenus à la normale explique pourquoi la tendance reste haussière au moins jusqu’à mi-2026, sans signal de retournement immédiat.
Si le marché de la transaction retrouve des couleurs, le logement locatif traverse une crise profonde. Dans de nombreuses villes, l’offre disponible continue de se réduire, alors que la demande reste forte, portée par la mobilité professionnelle et la croissance démographique de certains territoires.
Les contraintes réglementaires, l’encadrement des loyers et les obligations de rénovation énergétique ont conduit une partie des propriétaires à retirer leurs biens du marché. Résultat : une pénurie persistante et une pression accrue sur les loyers, malgré un cadre théoriquement protecteur pour les locataires.
La crise du logement est avant tout structurelle. La construction de logements neufs demeure insuffisante, notamment dans les zones où les besoins sont les plus importants. Hausse des coûts, complexité administrative et raréfaction du foncier freinent durablement les mises en chantier.
À cela s’ajoute une action publique jugée trop fragmentée. Faute de majorité politique stable, les mesures adoptées relèvent souvent du compromis, sans répondre aux enjeux de fond. Pour les acteurs du secteur, cette absence de vision globale alimente une crise appelée à s’aggraver.
Dans ce contexte, la reprise immobilière agit comme un révélateur : acheter redevient possible pour certains ménages, mais accéder à un logement, en particulier à la location, devient un défi de plus en plus critique.
Présenté comme une réponse à la crise du logement, le statut du bailleur privé suscite de fortes réserves chez les professionnels de l’immobilier. Pour la Fnaim, le dispositif adopté reste largement insuffisant pour redonner de l’attractivité à l’investissement locatif, en particulier dans l’ancien.
Les avantages fiscaux proposés apparaissent limités et contraints par des plafonds de loyers ou de montants jugés peu incitatifs. L’obligation de réaliser des travaux, combinée à une rentabilité encadrée, réduit considérablement l’intérêt économique pour les investisseurs particuliers.
Au-delà des ajustements fiscaux, les acteurs du secteur appellent à une refonte globale de la politique du logement. L’enjeu dépasse la seule question de l’investissement : il s’agit de relancer la construction, de fluidifier le marché locatif et de sécuriser les parcours résidentiels.
Pour la Fnaim, sans mesures structurelles fortes, la crise du logement continuera de s’aggraver en 2026 et au-delà. Si la crise immobilière semble désormais derrière nous, l’urgence est désormais de loger durablement les Français, sous peine de voir s’installer une fracture sociale et territoriale durable.
Baptiste BIALEK
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Micheal Moulis
crise immobilière, marché immobilier, marché locatif
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