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L’année 2025 s’annonce comme une période charnière pour l’investissement immobilier. Entre tensions économiques, chaos politique, évolutions réglementaires et mutations du marché, les investisseurs se posent légitimement la question : est-il encore intéressant d’investir dans l’immobilier ?
L’environnement économique actuel présente des défis et des opportunités uniques pour l’investissement immobilier. Les taux d’intérêt, l’inflation, et les dynamiques de marché jouent un rôle déterminant dans la décision d’investir.
Voici les tendances principales :
Le rendement locatif reste un critère essentiel pour les investisseurs. En 2024, les taux varient généralement entre 4% et 6% (rendement locatif brut avant déduction des charges), avec des disparités régionales notables.
Le rendement locatif dépend de plusieurs éléments clés :
Certaines zones offrent des opportunités plus intéressantes en raison de la tension locative :
La pierre papier est une solution moins contraignante que l’immobilier en direct, avec un potentiel de rendement plus élevé. Les performances de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) se sont optimistes pour 2024, avec un taux de distribution moyen de 4,52% au premier semestre. Les meilleures SCPI affichent un rendement record pouvant aller jusqu’à 12%.
Le crowdfunding immobilier ou financement participatif n’est pas en reste avec un rendement proche de 11% au premier semestre 2024 (audit Forvis Mazars), mais l’année est marquée par une forte hausse du taux de défaut : les pertes définitives concernent entre 2% et 4% des projets, et 6% des projets sont en procédure collective. Il faut par ailleurs signaler des retards de remboursement de plus de 6 mois pour 20% des opérateurs immobiliers.
Si vous envisagez d’investir dans un logement meublé, il faut tenir compte des changements prévus par le budget 2025 (mesure qui reste à confirmer). La fiscalité du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est alourdie l’an prochain. Dans le cadre du régime réel, les amortissements seront dorénavant intégrés dans le calcul de la plus-value. Le gouvernement souhaite encourager les propriétaires bailleurs à se tourner vers la location nue, en particulier dans les zones touristiques où les locaux peinent à trouver un logement.
Investir dans l’immobilier en 2025 reste une stratégie pertinente pour les investisseurs avertis et préparés. Vous ne pourrez plus compter sur aucune aide publique pour acheter dans le neuf. Le projet de loi de finances 2025 entérine la suppression du Pinel. Le mécanisme de défiscalisation est toutefois prolongé jusqu’au 31 mars 2025 si le logement a été réservé au plus tard le 31 décembre 2024 (mesure qui reste à confirmer). Restent le Malraux et le Denormandie dans l’ancien.
Recommandations clés
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La loi de finances 2025 autorise les départements à rehausser de 0,5 point le taux de la taxe départementale sur les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés « frais de notaire ». Ce relèvement n’est pas une obligation. Certains départements l’ont déjà annoncé. La date d’entrée en vigueur de cette hausse débute le 1er avril prochain, et peut être plus tardive en fonction de la date de délibération des collectivités locales. Hausse des frais de notaire en 2025 Parmi les changements pour l’immobilier en 2025, il faut malheureusement compter sur la hausse des frais de notaire. Promulguée le 14 février dernier, la loi de finances 2025 donne droit aux départements de relever de 0,50 point les DMTO sur la fraction les concernant, à savoir la taxe départementale de publicité foncière (TPF) et droits d’enregistrement départementaux. Actuellement, le taux de cette taxe est de 4,50%. Le Parlement a validé un relèvement temporaire de 0,50 point pendant 3 ans, ce qui portera le taux à 5% maximum à compter du 1er avril 2025, et pour une durée provisoire jusqu’au 30 avril 2028. Ce relèvement est volontaire, chaque département est libre de le voter ou non. Comme il représente une ressource supplémentaire de 1 milliard d’euros, il est fort probable que la majorité des départements le valideront, compte tenu de la coupe de 2,2 milliards d’euros subie par les collectivités locales, prévue dans le budget 2025. En 2023, les DMTO ont généré 16,308 milliards d’euros de recettes fiscales, dont 11,40 Md€ pour les collectivités locales. Quel est le surcoût par transaction immobilière ? Les DMTO s’appliquent sur toute transaction immobilière (achat de terrain, maison, appartement, garage, local professionnel ou commercial, situation d’usufruit et de nue-propriété). Ils représentent actuellement 7% à 8% du prix dans l’ancien. On ne parle pas de droits de mutation dans le neuf (pas de propriétaire avant la vente), mais de droits d’enregistrement, soit 2% à 3% du prix de vente (hors TVA). Pour l’achat d’un logement ancien, la hausse de la taxe départementale entraîne un surcoût de 500€ par tranche de 100 000€, soit 1 500€ pour un bien d’une valeur de 300 000€. Quelques rares départements comme le Calvados et l’Isère appliquent un abattement sur la base imposable pour l’achat d’un logement ou d’un garage. Le montant de cet abattement peut aller jusqu’à 46 000€ et concerne uniquement les zones de revitalisation rurale. Qui est concerné par la hausse 2025 des DMTO ? La hausse de la taxe départementale concerne tout acheteur immobilier, sauf les primo-accédants. Les ménages qui acquièrent leur résidence principale pour la première fois sont exemptés, et ce, quel que soit le montant de la transaction. Le taux applicable aux transactions est celui en vigueur lors de la vente effective. Si vous avez signé un compromis ou une promesse de vente antérieure à la hausse des DTMO, vous ne pouvez bénéficier de l’ancien taux. Augmentation des DMTO : tous les départements concernés Capitale de la France mais aussi département, Paris a été la première collectivité à voter la hausse des DTMO de 0,5 point. Cette mesure entrera en application le 1er avril 2025. D’autres départements ont fait savoir qu’ils appliqueront le relèvement de la taxe, tels le Val-de-Marne et la Côte-d’Or. La date d’entrée en vigueur de la hausse des DTMO dépend en fait de la date à laquelle cette hausse est votée par le département. Selon le cabinet Deloitte, voici les dates d’entrée en vigueur du nouveau taux en fonction des dates de délibérations : Date de délibération Entrée en vigueur du nouveau taux Entre le 11 et le 28 février 2025 1er avril 2025 Entre le 1er et le 31 mars 2025 1er mai 2025 Entre le 1er et le 15 avril 2025 1er juin 2025 Entre le 16 avril et le 30 novembre 2025 1er janvier 2026 Entre le 1er et le 31 décembre 2025 1er février 2026 La hausse des DMTO est indispensable pour tous les départements, dont le budget est amputé de plus de 2 Md€. Vous avez jusqu’au 1er avril pour y échapper, ou un peu plus tard en fonction de votre département. Comment diminuer les frais de notaire ? Les DMTO, improprement appelés “frais de notaire”, sont dus par tout acquéreur immobilier et perçus par le notaire pour le compte de l’État lors de la signature de l’acte authentique de vente. Dans de rares situations, le vendeur peut prendre ses frais à sa charge, par exemple dans le cadre d’une vente promotionnelle par un promoteur. Il existe en revanche 2 solutions de réduire légalement le montant des DMTO : Si le prix de vente comprend des meubles et des équipements, il suffit alors d’indiquer le prix du bien hors mobilier et équipements dans l’acte de vente (dans la limite de 5% du prix du bien). Le compromis de vente doit bien distinguer prix de vente net vendeur et frais d’agence immobilière.
Le gouvernement Bayrou envisage de relever de 2 points la taxe sur les contrats d’assurance complémentaire maladie. Les organismes ont augmenté leurs tarifs 2025 pour compenser les hausses de ticket modérateur, or celles-ci n’ont pas été réalisées. Actuellement, les assurés paient 13,27% de TSA (Taxe de Solidarité Additionnelle) sur leurs cotisations ou primes. En taxant plus lourdement les contrats, l’exécutif tape directement dans le pouvoir d’achat des ménages sans pénaliser les complémentaires santé, faisant d’elles des collecteurs d’impôt. Hausse envisagée de la TSA sur les mutuelles L’exécutif envisage donc une hausse de la TSA sur les contrats santé (mutuelles, assurances et institutions de prévoyance). D’après l’Argus de l’Assurance, une augmentation de la taxe mutuelle de 2 points, voire plus, est prévue pour récupérer 1 milliard d’euros. La TSA passerait de 13,27% à 15,27%. La contribution Covid avait coûté 1,5 milliard d’euros aux Ocam (Organismes Complémentaires d’Assurance Maladie. En janvier, la ministre du Travail, de la Santé et des Solidarités Catherine Vautrin avait mentionné une contribution, laissant penser à une répétition de la contribution exceptionnelle due au Covid. Cette dernière, prélevée à 2,6% des cotisations santé de 2020 et 1,3% de celles de 2021, avait permis de récupérer 1,5 milliard d’euros pour l’assurance maladie. Il ne s’agit pas ici d’une nouvelle contribution demandée aux Ocam, mais d’une taxe additionnelle à la charge des assurés. Pour que cette hausse soit effective, le gouvernement Bayrou doit obtenir une majorité à l’Assemblée nationale. Le ministère de la Santé a fait savoir que “rien n’est confirmé à ce stade”. Dans un hémicycle largement réticent à augmenter les impôts, le succès n’est pas garanti. En outre, l’aspect législatif reste problématique : il faut trouver un support qui permet d’intégrer cette mesure dans le PLFSS 2025 (voir plus bas). Évolution de la taxation des contrats santé Depuis son instauration au début des années 2000, la taxation des contrats santé est passée de 1,75% à 14,07% (13,27% de TSA + 0,8% de forfait patientèle médecin traitant payé par les organismes). Cette hausse a toujours été pérenne. Ce taux concerne les contrats de mutuelle responsable. Les offres non responsables (environ 5% du marché) se voient appliquer une TSA de 20,27%. Hausses de ticket modérateur non réalisées Pourquoi une nouvelle augmentation de la TSA ? Les hausses de ticket modérateur sur les consultations et les médicaments initialement prévues par le gouvernement Barnier n’ont pas été réalisées. Selon le gouvernement Bayrou, les organismes complémentaires auraient devancé ces déremboursements de la part de l’Assurance Maladie en rehaussant leurs tarifs en conséquence. Les Ocam vent debout contre la hausse de la TSA Les Ocam contestent cette approche, affirmant ne pas avoir anticipé de hausses de cotisation pour 2025 en réponse à l’évolution des remboursements sur les consultations et la pharmacie. Ils soulignent que la taxe impacte directement les assurés, faisant des complémentaires de simples collecteurs d’impôts. Contradictoire dans ses intentions de vouloir préserver le pouvoir d’achat des ménages, le gouvernement risque donc de faire payer les assurés une nouvelle fois. La logique gouvernementale qui consisterait à faire payer les assurés en réaction à une hausse de tarifs prétendûment injustifiée nous échappe. Nouvelle TSA : problème législatif L’échec de l’adoption de cette mesure est toutefois envisageable. Il est en effet impossible de prévoir une nouvelle recette dans le PLFSS 2025. Selon le principe de l’entonnoir après la première lecture à l’Assemblée Nationale, qui implique que les amendements soient en relation directe avec une disposition restant en discussion, une nouvelle recette ne peut pas être introduite dans le PLFSS. Pour pallier ce problème de conformité législative, Catherine Vautrin a évoqué l’introduction de la contribution via un “texte adopté en marge des textes financiers”. Le support législatif reste à déterminer, il pourrait s’agir d’un projet de loi de financement de la sécurité sociale rectificative. Le milliard potentiellement récupéré chez les complémentaires viendrait abonder les comptes de l’Assurance Maladie mais sans être inclus dans le déficit prévisionnel de 22,1 milliards d’euros de la Sécurité sociale. C’est là que le bât blesse.
Que vous déteniez un crédit immobilier ou que vous vous apprêtez à en souscrire un, la question de l’assurance emprunteur est fondamentale. Cette dépense incontournable garantit la bonne fin de l’emprunt et vous protège en cas d’aléas de la vie vous privant de ressources financières. Découvrez comment tirer parti des différentes lois pour réduire vos mensualités tout en bénéficiant d’une protection adaptée à votre situation. Loi Lagarde ou le libre choix du contrat d’assurance de prêt Entrée en vigueur en septembre 2010, la loi Lagarde a marqué un tournant décisif dans le marché de l’assurance emprunteur. Cette législation permet aux emprunteurs de choisir librement leur assurance de prêt, sans être contraints d’accepter celle proposée par leur banque. Pour être acceptée, l’assurance alternative doit présenter des garanties équivalentes à celles du contrat groupe de la banque. Les avantages concrets de cette liberté de choix incluent : Une économie potentielle de 5 000 à 15 000€ sur la durée totale du prêt La possibilité de personnaliser les garanties selon votre profil Une meilleure adaptation des conditions aux spécificités de votre situation professionnelle Pour exercer ce droit, il est essentiel de comparer attentivement les offres disponibles sur le marché. Les critères à prendre en compte sont notamment le taux de couverture, les délais de franchise, les exclusions de garanties et le coût total de l’assurance. La délégation d’assurance : premier levier d’économie d’un crédit immobilier La délégation d’assurance introduite par la loi Lagarde constitue un mécanisme permettant de réaliser des économies substantielles sur votre crédit immobilier. Cette option vous autorise à souscrire une assurance auprès d’un autre organisme que votre banque prêteuse. Les étapes clés pour une délégation d’assurance réussie : Évaluation précise de vos besoins en termes de garanties Comparaison des offres disponibles sur le marché Vérification de l’équivalence des garanties avec le contrat groupe Constitution du dossier de délégation auprès de la banque Un point crucial à ne pas négliger : la quotité d’assurance de prêt. Elle détermine le pourcentage du capital emprunté qui sera couvert par l’assurance. Pour un emprunt en solo, la quotité est obligatoirement de 100% des sommes en jeu. Pour un couple, l’addition des 2 quotités oscille entre 100% et 200% du capital emprunté ; une répartition optimisée des quotités peut générer des économies significatives tout en maintenant une protection adéquate. Bien choisir son assurance emprunteur est plus efficace que négocier le taux d’emprunt. L’un n’empêche pas l’autre, évidemment, mais autant il est difficile de grappiller auprès de la banque quelques points sur le taux d’intérêts, autant il est facile de diviser par 2 voire par 3 le coût de l’assurance via la délégation. Loi Lemoine ou la substitution d’assurance de prêt à tout moment Depuis 2022, la loi Lemoine révolutionne l’assurance emprunteur en permettant sa résiliation à tout moment, sans frais ni pénalités. Cette avancée majeure simplifie considérablement les démarches de changement d’assurance et renforce la concurrence sur le marché. Outre la simplification des procédures de résiliation, la loi Lemoine a apporté 2 autres améliorations essentielles pour les emprunteurs, en particulier ceux qui sont stigmatisés par la maladie : Suppression du questionnaire médical pour les prêts d’un montant inférieur ou égal à 200 000€ et remboursés avant le 60e anniversaire de l’assuré (jusqu’à 400 000€ en cas d’emprunt à 2 avec une quotité de 50% par tête) Réduction du délai du droit à l’oubli à 5 ans pour les cancers et l’hépatite C En 2025, cette loi continue d’avoir un impact positif sur le marché de l’assurance emprunteur. Les assurés peuvent désormais optimiser leur contrat en fonction de l’évolution de leur situation personnelle ou des nouvelles offres plus avantageuses disponibles sur le marché. Vous avez arrêté de fumer depuis au moins 2 ans ? Faites valoir la loi Lemoine pour changer d’assurance de prêt dès maintenant et réduire drastiquement le coût total de votre crédit immobilier. Un fumeur paie son assurance emprunteur jusqu’à 70% de plus qu’un non-fumeur. L’aide d’un courtier pour optimiser votre assurance de prêt immobilier Face à la complexité du produit, à l’ampleur du marché et aux différentes options disponibles, faire appel à un courtier en assurance de prêt peut s’avérer judicieux. Ce professionnel vous accompagne dans toutes les étapes de votre projet, de la recherche du meilleur contrat à la gestion des démarches administratives. Les avantages de recourir à un courtier : Accès à un large panel d’assureurs et de contrats Expertise dans l’analyse des garanties et des exclusions Accompagnement personnalisé dans les démarches de résiliation Gain de temps et d’argent grâce à une négociation optimisée Le courtier peut également vous aider à identifier les opportunités d’économies spécifiques à votre situation, comme la modulation des quotités d’assurance ou l’adaptation des garanties à votre profil professionnel. Pour conclure, l’année 2025 offre de nombreuses possibilités pour optimiser votre assurance de prêt immobilier. Les 2 lois en vigueur vous permettent de faire jouer la concurrence et de bénéficier des meilleures conditions possibles. Les comparateurs en ligne vous donnent accès aux offres les plus compétitives du marché, en adéquation avec la couverture minimale exigée par votre banque. N’hésitez pas à faire régulièrement le point sur votre contrat d’assurance emprunteur et à explorer les options de changement qui s’offrent à vous. Un accompagnement professionnel peut s’avérer précieux pour naviguer dans cet environnement complexe et saisir les meilleures opportunités d’économies. Points clés à retenir : La liberté de choix de votre assurance dès la souscription du prêt La possibilité de changer d’assurance à tout moment L’importance d’une analyse détaillée des garanties Le rôle crucial du courtier dans l’optimisation de votre contrat En prenant le temps d’étudier les différentes options disponibles et en vous faisant accompagner si nécessaire, vous pourrez significativement réduire le coût total de votre crédit immobilier tout en conservant une protection optimale.
