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Grenoble et son agglomération
mar. 04/03/2025
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Si certains signaux sont plutôt encourageants, le manque d’offres à la vente ne permet pas une franche reprise du marché.
Paul et Nathalie, deux retraités installés en maison au bord du lac d’Annecy, pensent revoir leurs plans. Ils auraient bien aimé vendre leur pavillon pour s’installer dans le centre-ville, entre le quartier d’Albigny ou au bas de la colline d’Annecy-le-Vieux.
Mais ils ne trouvent rien à leur goût. « L’idée, c’était de se rapprocher de toutes les facilités de transports et des commerces. Nous vieillissons et préférons anticiper », expliquent-ils.
Ils ont multiplié les visites ces derniers temps, mais « les seuls biens en vente sont trop petits, peu performants énergétiquement ou nécessitent des travaux. »
Surtout, il y a peu de choix. Ce n’est pourtant pas une question de budget pour ce couple qui table sur une vente de leur maison comprise entre 910 000 € et 990 000 €.
Un peu déçus par l’offre actuelle, ils ont décidé de reporter leur projet… De son côté, Claire, 39 ans, aimerait revendre son T2 acheté 235 000 € à Archamps en 2018.
Bien qu’aujourd’hui valorisé entre 265 000 € et 275 000 €, elle hésite à le vendre, car elle ne trouve pas le T3 dont elle a désormais besoin « dans des prix et niveaux de prestation équivalents. »
Elle envisage désormais de louer un T3 pour elle, tout en plaçant un locataire dans son T2. « Cela demande beaucoup d’organisation, sans répondre vraiment à mon projet initial », regrette-t-elle.
Comme ces différents ménages, les agents immobiliers du département font le même constat. « Plus qu’une crise immobilière, c’est une crise du logement que nous vivons, atteste Sébastien Cartier, président de la Fédération nationale de l’immobilier Savoie Mont Blanc (FNAIM SMB). Il n’y a plus assez de rotations dans les logements. Les secundo-accédants ne trouvent pas leur bonheur, ils ne vendent donc pas leur bien actuel, ce qui appauvrit en cascade le marché, empêchant alors les primo-accédants de trouver une revente… Ceux-là même ne libérant alors pas leur logement en location. »
Un blocage du marché n’a rien de bon, ni pour les vendeurs, ni pour les acheteurs. « Le parcours résidentiel est figé. Non seulement, un nombre croissant de foyers ne vivent pas dans les conditions qu’ils souhaiteraient, mais on ne parvient plus à accueillir les nouveaux arrivants », déplore-t-il.
La FNAIM SMB fait ainsi état d’un prix moyen de 4 509 € le m² dans l’ancien à l’échelle de la Haute-Savoie. Photo Adobe Stock
La FNAIM SMB note ainsi un pourcentage de logements vacants extrêmement faible dans les principales villes du département : 3 % à Rumilly, 2,6 % à Évian-les-Bains, 2,5 % à Annemasse, 2 % à Thonon, 1,4 % à Chamonix et 0,9 % à Annecy.
Dans la ville-préfecture, autant dire que plus personne ne bouge ou ne peut plus bouger. Si bien que les volumes de ventes dégringolent.
À Annecy, à peine plus de 1 500 transactions ont été conclues en 2024, contre plus de 2 500 en 2022. À l’échelle du département, la tendance suit le mouvement : 12 850 ventes en 2024, contre 17 658 en 2022.
« Cette courbe baissière des volumes de ventes épouse finalement la tendance nationale d’environ 30 %, alors que nous pensions que le marché haut-savoyard résisterait mieux, du fait du pouvoir d’achat supposé des ménages du territoire », analyse le président de la FNAIM SMB.
Il ne faut pas compter sur la baisse des prix pour relancer la machine. Car si habituellement la baisse des ventes fait fléchir les prix, ce n’est pas le cas en Haute-Savoie qui ne connaît pas une crise de la demande, mais bien de l’offre.
Selon la FNAIM SMB, le prix moyen de l’immobilier est stable sur un an dans le département. Tout au plus affiche-t-il un très léger fléchissement de - 0,7 %, « à peine une correction, alors que les prix ont flambé entre 2016 et 2022 », indique Sébastien Cartier.
La FNAIM SMB fait ainsi état d’un prix moyen de 4 509 € le mètre carré dans l’ancien à l’échelle de la Haute-Savoie, tous types de biens confondus.
Dans le détail, le mètre carré moyen s’établit désormais à 2 503 € à Cluses, 3 201 € à Rumilly, 3 433 € à Annemasse, 3 521 € à Sallanches, 3 808 € à Thonon, 4 526 € à Évian et 5 222 € à Annecy.
Ainsi, l’offre neuve ne compense pas l’assèchement de l’offre ancienne. Photo Adobe Stock
Pour sortir de cette torpeur, la baisse des taux de crédit (qui tendent vers les 3 % désormais) ne semble pas suffire.
« Nous avons constaté un léger frémissement, notamment en septembre, note Bérengère Servat, présidente adjointe de la FNAIM SMB. Mais on est loin d’une franche reprise du marché. »
Selon elle, « le principal problème est le manque de production de logements. » Les trop rares programmes neufs en Haute-Savoie n’alimentent plus suffisamment le parc immobilier, alors même que la région est attractive économiquement.
Ainsi, l’offre neuve ne compense pas l’assèchement de l’offre ancienne. « La hausse des taux n’a pas aidé, mais il faut aussi pointer les normes de constructions toujours plus fortes qui font augmenter les prix de vente du neuf, n’aidant pas à trouver des acheteurs », souligne-t-elle.
« Or, pour lancer une opération, un promoteur a besoin de pré-commercialiser 40 à 50 % des appartements afin de financer le reste par ses partenaires bancaires. Comme ils n’y parviennent plus ou trop peu, les promoteurs reportent ou abandonnent parfois les projets », explique-t-elle.
Ce qui ne va pas nourrir le marché de nouveaux biens dans les deux ans à venir, que ce soit à Annecy, Annemasse, Cluses ou encore Thonon.
Location : aussi une crise de l’offre ?
Si le nombre de biens à la vente est à la peine, il semblerait que ce soit pire pour le marché locatif.
« Les taux de rotation ont atteint des niveaux très faibles », note Louis Mollard, responsable des marchés locatifs à la Fédération nationale de l’immobilier Savoie Mont Blanc (FNAIM SMB).
Ce dernier se montre d’autant plus inquiet avec l’interdiction, depuis le 1er janvier, de la mise en location des biens disposant d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe G.
« Nous avons encore peu de recul, mais nous craignons qu’un nombre important de biens sortent du parc locatif », ajoute-t-il.
En effet, selon l’Ademe, agence de la transition écologique, 6 % des biens haut-savoyards seraient notés G, soit près de 10 500 logements.
Certaines villes sont plus touchées que d’autres, notamment Chamonix (12,2 %), Saint-Gervais (10 %) ou Sallanches (7,9 %).
Autant de passoires thermiques qui, sans rénovation, ne pourront plus être louées, faisant fondre un marché locatif déjà trop tendu.
Sans compter qu’à partir de 2028, ce sera au tour des logements notés F d’être interdits à location.
