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Le baromètre immobilier Catella réalisé avec l’institut YouGov montre un changement dans les critères d’achat des Français. Si la baisse des taux d’intérêt reste le principal facteur déclencheur, la fiscalité avantageuse et la localisation prennent désormais une importance croissante dans les décisions d’acquisition. Dans un marché encore marqué par plusieurs années de ralentissement, les acheteurs semblent adopter une approche plus stratégique de leur projet immobilier, en intégrant davantage les paramètres fiscaux et réglementaires.
Pour la première fois, 41 % des Français considèrent la fiscalité avantageuse comme un levier déterminant pour acheter un bien immobilier, contre 34 % un an plus tôt, soit une hausse de sept points. La baisse des taux d’intérêt demeure le facteur le plus cité, avec 58 % des répondants, mais son influence recule légèrement par rapport à 2025. Cette évolution reflète un changement d’équilibre dans les arbitrages des acquéreurs, désormais plus attentifs aux dispositifs fiscaux disponibles.
Cette dynamique s’inscrit dans un contexte de recomposition du paysage réglementaire et fiscal de l’immobilier résidentiel. La fin du dispositif Pinel, l’élargissement du prêt à taux zéro à l’ensemble du territoire, le retour annoncé du dispositif MaPrimeRénov’ ou encore l’adoption du statut du bailleur privé modifient les conditions d’investissement et d’accession.
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« La baisse des taux reste le premier levier d'accès à l'achat pour les Français, mais la fiscalité avantageuse gagne en importance comme critère décisif, ce qui est intéressant pour les perspectives du dispositif Jeanbrun qui incite au retour des investisseurs privés », analyse Paul Cayla, président de Catella Residential.
L’étude révèle également un retour marqué du critère de localisation dans la hiérarchie des facteurs déterminants lors d’un achat immobilier. Après plusieurs années marquées par l’attrait pour des territoires plus éloignés des centres urbains, le mouvement semble s’inverser. La localisation progresse ainsi de six points pour atteindre 59 % des critères déterminants, consolidant sa deuxième place derrière le prix, cité par 67 % des répondants. La généralisation du télétravail observée après la crise sanitaire semble s’atténuer, tandis que les besoins de proximité avec les écoles, les commerces et les transports reprennent une place centrale dans les choix résidentiels. Cette exigence est particulièrement forte en Île-de-France, où elle atteint 65 %, ainsi que dans les villes de plus de 100 000 habitants.
Dans un environnement réglementaire de plus en plus complexe, la performance énergétique des logements s’impose comme un indicateur déterminant pour les acheteurs. Pour la première fois, le diagnostic de performance énergétique classé A ou B et l’efficacité énergétique sont cités à égalité par 45 % des répondants. Cette convergence reflète la volonté des acquéreurs de se prémunir contre les restrictions progressives visant les logements les plus énergivores.
« Le DPE est devenu une valeur refuge face à la complexité des normes énergétiques. Mais cette focalisation comporte un risque : survaloriser un bien classé A au détriment d'un logement réellement performant mais moins bien étiqueté », souligne Alexandre Chambault, directeur commercial VEFA et associé de Catella Residential.
Malgré un environnement encore incertain, l’investissement immobilier conserve une image globalement positive. Deux tiers des Français considèrent toujours ce placement comme pertinent, même si cette perception recule légèrement de trois points par rapport à l’année précédente. Parallèlement, 74 % des Français déclarent ne pas avoir de projet d’acquisition à court terme, un niveau stable par rapport à 2025.
Certaines catégories demeurent néanmoins particulièrement actives sur le marché. Près de la moitié des 35-44 ans envisagent un projet immobilier, tandis que 40 % des Franciliens se déclarent également concernés.
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Dans ce contexte, l’immobilier s’inscrit désormais dans une logique de sélection plus fine des opportunités. Les acheteurs arbitrent davantage entre fiscalité, emplacement et performance énergétique, tout en tenant compte des nouvelles contraintes réglementaires.
L’immobilier résidentiel reste une composante majeure des stratégies patrimoniales, mais il s’intègre désormais dans une approche plus tactique de l’investissement.
Sources : Catella Residential
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