Alors qu’il est de plus en plus difficile d’obtenir un crédit pour acheter son premier logement, une astuce peut vous aider à débloquer la situation : un prêt familial. Cette tendance explose. Encore faut-il que vos proches aient les moyens de vous aider.
Dès la fin de ses études, Maud*, 25 ans, s’était fixée comme objectif d’acheter son propre appartement près de Strasbourg. Forte d'un CDI comme consultante en numérique et de ses 2.100 euros net par mois, elle s’y prend de façon méthodique. “En octobre 2022, j'ai pris rendez-vous dans deux banques pour voir ce que je pouvais obtenir comme prêt et orienter mes recherches.” Maud sort de ces entretiens avec une réponse claire : avec ses 30.000 euros d’apport, elle pourra emprunter 180.000 euros.
Ses recherches peuvent alors commencer. Une fois les alertes immobilières activées sur son téléphone, tout s'enchaîne. Au bout de quelques mois, la jeune fille trouve la perle rare : un trois-pièces de 58m2, en rez-de-jardin, à 15 minutes en voiture du centre-ville strasbourgeois. Ravie de sa trouvaille, dès le mois février, elle frappe à nouveau à la porte des banques afin d'obtenir son prêt. C'est là qu'elle déchante.
Son conseiller bancaire lui explique que la proposition d'un emprunt à 180.000 euros n’est plus d’actualité. “C'était la douche froide", se rappelle-t-elle. Avec l'envolée des taux en quelques mois, on ne lui proposait plus qu'un prêt de 155.000 euros. Un montant qui rendait l’achat de son coup de cœur impossible. Elle se rend à l’évidence: elle ne pourra pas acheter son appartement sans l'aide de ses proches.
“Mes parents m’ont toujours soutenue financièrement durant mes études, mais pour l’achat de mon appartement je voulais me débrouiller toute seule”, regrette-t-elle. Sa famille lui propose finalement une aide qu'elle accepte, sous forme d’un prêt familial.
Afin d’augmenter le montant de son apport, Maud a donc recours à deux prêts familiaux. Sa mère lui prête 5.000 euros, sans intérêt, sur 2 ans. Dans le même temps, elle emprunte aussi 10.000 euros à son grand-père, là encore à 0% d'intérêt. 15.000 euros supplémentaires qui viennent renforcer son apport initial. Enfin, elle obtient un prêt bancaire de 155.000 euros à 3,14% sur 25 ans.
“Ce sont des actes qu’on voit de plus en plus fréquemment, surtout chez les primo-accédants“, observe Me Elodie Fremont, présidente de la commission statistiques immobilières des Notaires du Grand Paris. Surtout que le prêt familial a un avantage majeur, il ne rentre pas en compte dans votre taux d'endettement auprès de la banque. "La banque ne sait pas d'où vient cet argent supplémentaire, et je reste en-dessous de 30% de taux d'endettement", détaille Maud.
Un taux en-dessous duquel il est beaucoup plus facile de voir son dossier validé. Pour vous aider dans votre projet immobilier, chaque membre de votre famille peut vous prêter de l’argent. Il y a cependant certaines règles à respecter.
Il n’existe pas de montant maximum qu’un membre de votre famille peut vous prêter. “Ce sont souvent des petits coups de pouce pour permettre de débloquer un crédit ou payer les frais de notaire”, constate Paula Frias-Nahmias, avocate associée Berrylaw.
En revanche, pour toute somme supérieure à 1.500 euros, il est obligatoire d’établir une reconnaissance de dette. Un papier officiel sur lequel est précisé le montant prêté, la durée de remboursement, les mensualités, ainsi que le taux d'intérêt. Cette reconnaissance de dette peut se faire sur un coin de table, en remplissant un Cerfa, disponible en ligne.
Mais le plus sûr reste de passer directement par un notaire. “On conseille d’enregistrer le contrat de prêt, quel que soit le montant prêté, ce qui lui permet de lui donner une date certaine, recommande Paul-Marie Schneider, avocat associé chez Berrylaw. Cela ne coûte que 125 euros." Au-delà de 5.000 euros de prêt, cette déclaration à l'administration devient obligatoire.
Ne pas rédiger de contrat de prêt peut s'avérer périlleux, notamment en cas de succession ou de contrôle. Sans preuve écrite ou trace de remboursement, l’administration peut déterminer que la somme prêtée est en réalité une donation, soumise à des règles différentes. Surtout qu'un prêt familial est entièrement défiscalisé, ce qui n'est pas le cas d'un don.
“La plupart des prêts familiaux sont gratuits, avec 0% de taux d’intérêt”, précise Paul-Marie Schneider, également avocat associé chez Berrylaw. Mais dans le cas où il est payant, le prêt doit respecter le taux d’usure entre particuliers, c'est-à-dire, ne pas dépasser 6,82% de taux d'intérêt s’il est consenti sur plus de 20 ans. Aussi, le prêteur doit déclarer au fisc les intérêts qu’il a perçus et seront imposés au taux global de 30%.
Dans le cas de Maud, ses deux prêts familiaux lui ont été fait gratuitement. Grâce à ces derniers, elle a pu signer l’achat de son appartement pour un total 209.000 euros. Même si elle se réjouit de ce dénouement positif, elle reste frustrée de son expérience : “C'est quand même assez triste, même des jeunes qui ont un bon boulot ne peuvent pas acheter si leurs parents ne sont pas en mesure de les aider”.
*Le prénom a été modifié
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