Immobilier: le projet prime sur le timing (Photo: Catarina Marques)
Face à un contexte géopolitique tendu et dans un marché immobilier qui se cherche, vouloir saisir le «bon moment» peut s’avérer illusoire. Plus que le timing, ce sont la solidité du projet, la situation personnelle et l’horizon de détention qui déterminent la pertinence d’un achat immobilier.
Après la forte correction de 2022‑2024, les prix de l’immobilier résidentiel au Luxembourg se stabilisent depuis début 2024, tiraillés entre une demande affaiblie par la hausse des taux et une offre structurellement contrainte. Pour Julien Licheron, Research Associate au LISER, une nouvelle baisse généralisée des prix apparaît peu probable à court terme. Sous réserve que la détérioration de l’environnement international ne crée pas un nouveau choc économique, le scénario central reste celui d’une stabilité, avec des disparités marquées selon les segments et les localisations. À moyen terme, une remontée progressive des prix des logements semble envisageable, sans renouer avec les fortes hausses d’avant 2022.
Dans ce contexte, est-ce le bon moment pour acheter? Par rapport à la période 2017–2022, l’environnement est plus favorable aux acquéreurs sur certains aspects: prix stabilisés, risque réduit d’acheter au pic du cycle et retour d’un réel pouvoir de négociation. Certes, la hausse des taux pose question, mais cela ne doit pas occulter l’essentiel. Comme le rappelle Cédric Weisse, Head of Retail Banking à la BIL, la pertinence d’un achat immobilier dépend essentiellement de l’objectif poursuivi. Pour une résidence principale, l’acquisition s’inscrit avant tout dans un projet de vie, fondé sur des critères tels que la stabilité professionnelle et familiale, la capacité de remboursement et l’horizon de détention du bien. Lorsque ces paramètres sont réunis, il n’y a pas de raison de retarder la concrétisation de son projet. La conjoncture et les taux deviennent secondaires.
Immobilier: le projet prime sur le timing (Photo: Catarina Marques)
Immobilier: le projet prime sur le timing (Photo: Catarina Marques)
L’approche est différente pour l’investissement locatif ou l’achat à court terme. Conjuguée à des loyers encadrés, des coûts de construction élevés et des exigences d’apport en capital conséquent (les banques demandent en pratique un minimum de 20% de fonds propres), la hausse des taux d’intérêt pèse sur la rentabilité. À tel point que cela interroge par rapport aux atouts d’autres placements offrant des rendements attractifs, liquides et sans contrainte de gestion. Au lieu de considérer l’investissement locatif comme un moyen de générer des rendements immédiats, il doit s’envisager selon une approche patrimoniale de long terme, fondée sur la constitution d’un actif réel, sur la diversification et sur un potentiel de valorisation future alors que le rendement immédiat est davantage tiré par les loyers.
Le choix du financement reste central. Pour Lionel De Broux, Chief Investment Officer à la BIL, le risque de voir les taux repartir à la hausse est important dans le contexte géopolitique actuel. Dans ce contexte, le taux fixe offre une visibilité budgétaire appréciable, alors que le taux variable apporte davantage de flexibilité au prix d’un risque accru. Pour nombre d’emprunteurs, combiner les deux permet d’équilibrer sécurité et souplesse.
Que retenir? Résidence principale ou investissement locatif, un projet immobilier doit s’envisager en fonction de sa solidité, de sa cohérence par rapport aux ambitions poursuivies et de son alignement global avec les objectifs de vie ou patrimoniaux. Si ces conditions sont réunies, c’est toujours le bon moment pour le concrétiser.
