Si 2021 a été favorable aux aspirants propriétaires avec des taux de crédit immobilier historiquement bas, l’année 2022 s’annonce plus compliquée avec une légère remontée des taux. Il deviendra plus difficile pour les acquéreurs de devenir propriétaires et les ménages les moins aisés risquent d’être les plus fragilisés.
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L’année 2021 a constitué un bon cru pour tous les accédants à la propriété. En effet, la conjoncture du marché immobilier a été très favorable, avec des taux de crédit historiquement bas.
« L’an dernier plus de 270 milliards de crédits ont été négociés en France, ce qui constitue un record absolu », explique au Particulier Olivier Lendrevie, président de Cafpi, société de courtage en prêt immobilier et achat de crédits, basé à Sainte-Geneviève-des-Bois, dans l’Essonne.
Ceci s’explique notamment par le fort intérêt des acquéreurs pour la pierre, à la fois en résidences principales, secondaires ou résidences d’investissement locatif. Les taux d’intérêts très bas ont dopé la demande, et contribué à solvabiliser un grand nombre d’acquéreurs.
Durant l’été 2021, les emprunteurs avec un bon dossier de financement pouvaient facilement bénéficier d’un crédit bas, à 0,8 % sur 20 ans. Selon Cafpi, le taux moyen consenti aux investisseurs a été, en 2021, de 0,77 % pour un emprunt sur 10 ans ; de 0,93 % sur 15 ans ; de 1,10 % sur 20 ans et de 1,42 % sur 25 ans.
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En 2022, la situation risque d’être l’inverse et l’année s’annonce plus compliquée pour les investisseurs. En effet, une hausse des crédits s’est installée depuis le début de l’année.
Pour exemple, sur le mois d’avril 2022, le courtier en ligne Pretto enregistre une hausse des taux de crédit immobilier de20 points en moyenne. Les prêts sur 20 ans s’obtiennent à 1,44% et ceux sur 25 ans à 1,58 %.
Du côté des taux d’usure (taux maximums auxquels peuvent emprunter les ménages), ils se situent à un niveau très bas au deuxième trimestre 2022. Ce qui risque d’écarter les ménages les moins aisés du marché immobilier, et, in extenso, de rendre plus difficile l’accès à la propriété pour l’ensemble des acquéreurs.
Les taux d’usure correspondent à un outil développé par la Banque de France, jouant le rôle de pare-feu contre le surendettement des ménages.
Il équivaut au plafond du taux effectif annuel global (TAEG), l’indicateur de référence pour les prêts immobiliers. Il comprend les intérêts du prêt, l’assurance de crédit, mais aussi les frais de dossiers, de garantie et éventuellement ceux de courtage.
Le taux d’usure est un indicateur au-delà duquel les banques ont interdiction de prêter. Son mode de calcul est simple : les taux moyens pratiqués par les banques sur le trimestre précédent, majorés d’un tiers.
Cependant, il apparaît qu’en 2022, les taux d’usure ne soient plus alignés à la réalité du marché, en raison de leur mode de calcul qui engendre un décalage par rapport au taux de crédit immobilier. Ainsi, sur 20 ans et plus, les durées de crédit les plus répandues, le taux d’usure a baissé de 20 points en un an, alors que les taux de crédit ont augmenté de 20 points en un an.
Ce décalage entre les taux d’usure qui diminuent et les taux de crédit qui augmentent risquent de fragiliser un grand nombre d’emprunteurs, certains ne pourront simplement plus emprunter, et donc voir leur projet d’achat de résidence tomber à l’eau.
- Comparer les offres de crédit des différentes banques. D’abord en négociant avec sa banque, ou en passant par un courtier, afin d’abaisser son taux d’intérêt.
- Comparer les différentes offres d’assurances emprunteurs. En mettant en concurrence leur contrat, les emprunteurs peuvent ainsi diviser par trois le coût de l’assurance. De plus, ils peuvent désormais changer d’assurance à tout moment.
- Négocier les frais de dossiers facturés par la banque. Ces frais sont souvent équivalents à 1% du capital emprunté, et peuvent représenter plusieurs milliers d’euros. Il faut savoir qu’ils sont négociables. Les banques sont souvent prêtes à faire un effort en la matière si la signature du dossier en dépend.
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