Le nouveau dispositif Jeanbrun devait relancer l’investissement locatif après la fin du Pinel. Mais entre manque de lisibilité, communication hésitante et climat économique anxiogène, les investisseurs restent attentistes, malgré des incitations fiscales censées être attractives.
Les organisations professionnelles de la filière logement, qui se battent depuis des années pour un dispositif fiscal équitable et puissant en faveur des investisseurs, imaginaient-elles qu’il pourrait ne pas relancer le marché ? Tous ceux qui ont existé depuis le premier, le Méhaignerie — du nom du ministre qui l’a inspiré — puis sans discontinuer jusqu’au Pinel, avaient pour caractéristique de dynamiser mécaniquement les achats de logements, en l’occurrence dans le neuf par choix stratégique de l’État. Certes, les performances de ces boosters ont varié, au gré de leur puissance et des critères plus ou moins restrictifs imposés aux investisseurs, entre 35000 et 70000 unités sur un exercice.
C’est ainsi que Louis Besson, nommé ministre en 1997 -il nous a quittés le 2 avril dernier- a considéré devoir « moraliser » -sic- le dispositif Périssol en ajoutant des plafonds de revenus des locataires et des loyers pratiqués, qu’il jugeait la légitime contrepartie, le dividende social en quelque sorte, attendus de l’investisseur en échange d’un traitement fiscal plus favorable que le droit commun.
Bref, on ne doutait pas depuis quarante ans de l’efficacité, quasi instantanée en outre, de ces leviers de marché. La preuve a été faite également, a contrario, que sans ces leviers, dans des conditions de fiscalité ordinaire lourde pour les acquéreurs de logements et pour l’imposition des revenus fonciers, les achats chutaient. On n’a eu au fond qu’une occasion de l’éprouver, lorsque le Pinel a disparu : le volume des investisseurs locatifs s’est effondré, divisé par sept.
On avait tout lieu de croire que le Jeanbrun, conçu dans la douleur et accouché aux forceps, allait libérer les envies des ménages d’acheter pour louer. On pouvait même espérer un effet rattrapage, après des mois d’asthénie de l’investissement. Voilà que les acteurs ne le constatent pas. Le ministre de la ville et du logement, Vincent Jeanbrun, ne ménage pas sa peine pour promouvoir le dispositif éponyme, comme les professionnels eux-mêmes, allant de plateaux en interviews. La filière joue le jeu. Mais alors que se passe-t-il ?
Sans doute trois effets négatifs se cumulent-ils. D’abord, alors qu’on pensait que le Jeanbrun et quelques autres annonces tournaient la page sombre d’années de dénigrement et de contention de l’investissement locatif, il faut probablement plus de temps pour que les Français réalisent que le regard public a changé. On s’habitue au bonheur et cette phrase profonde de Prévert nous le dit bien : « J’ai reconnu le bonheur au bruit qu’il a fait en partant. »…et on s’habitue au malheur !
La responsabilité des politiques et des professionnels est d’inverser les discours et pour les seconds, d’abandonner tout état d’âme. Ils la partagent d’ailleurs avec des relais d’opinion majeurs, les journalistes. Les tiédeurs ne passent pas et ce qui est retenu, c’est que le Jeanbrun aurait pu être plus puissant. Voilà la deuxième cause au succès d’estime actuel, loin de la relance voulue et espérée : des messages nuancés sur le Jeanbrun. Au demeurant, les modalités de sa naissance portaient les germes de cette communication sans souffle et hésitante : le dispositif est en effet améliorable, et le gouvernement lui-même le clame haut et fort, annonçant sa révision prochaine.
En fait, c’est la partie du Jeanbrun concernant l’ancien, à ce jour corseté d’exigences irréalistes en matière de travaux d’économies d’énergie, qui sera retouchée, dès le projet de loi sur la décentralisation ou dans quelque autre texte prochainement à l’examen du parlement. Le ministre a clairement annoncé que le neuf ne serait pas concerné, au moins avant la loi de finances pour 2027, pour qu’on ait le temps de mesurer ses performances.
Là encore, qui sait ce que comprend l’investisseur dans le neuf quand il écoute le ministre ou le Premier ministre ? Beaucoup imaginent peut-être qu’à la faveur de la réouverture du dossier pour l’ancien on va par exemple ajouter la possibilité de louer à des parents ou des enfants, inopportunément écartée dans la version actuelle, ou encore que l’investissement dans la maison individuelle va être autorisé, tout cela au profit du neuf. Et ils attendent. En n’écrivant pas une copie directement vertueuse, l’exécutif a affaibli son action et nourri l’attentisme : on n’ignore pas dans le commerce qu’on n’a pas une deuxième occasion de faire une première bonne impression.
Enfin, cause majeure entre toutes de l’insuccès relatif du Jeanbrun, les conditions extérieures, exogènes. Les investisseurs immobiliers, qui s’engagent sur le long terme, ont besoin de confiance dans le présent et dans l’avenir à court et moyen termes. Qui aurait le front de prétendre que notre pays et notre monde la leur donne ? Troubles géopolitiques, avec des conflits à nos portes, crainte que la France s’y engage plus encore et mette en péril ses enfants, inflation corollaire des carburants, des matériaux, des taux d’intérêt, climat politique interne délétère et campagne électorale présidentielle venant à nouveau remettre en cause les fragiles équilibres actuels, violence quotidienne dans nos villes, remontée du chômage, baisse de la natalité et vieillissement de la population, la litanie des raisons de ne pas se projeter à quelques années est longue.
Des observateurs optimistes notent que les circonstances ne sont jamais sereines. Le goût du positif, pour louable qu’il soit, ne doit pas faire dire n’importe quoi : jamais la France n’avait été éprouvée par tant de dérèglements au même moment, en plus sans que l’issue de chacun soit identifiable. Quel dispositif fiscal serait assez enthousiasmant pour balayer ces pesanteurs dans l’esprit de nos compatriotes ? L’épargne de ceux qui peuvent en constituer une n’a jamais été aussi abondante, et on se plaît à imaginer qu’elle se fixe dans l’immobilier…
C’est oublier que l’épargne a une fonction de réassurance et de précaution absolument essentielle pour les ménages. On aura beau leur dire que les actifs immobiliers sont sûrs, plus encore que les dépôts bancaires ou les valeurs mobilières, ils ont la conviction confuse qu’en cas de coup dur rien ne vaut la liquidité des dépôts ou des placements financiers garantis. Alors quel espoir pour que le Jeanbrun emporte une relance ? S’agissant de l’inquiétude protéiforme et multifactorielle, on voit mal comment elle s’apaiserait dans les temps qui viennent. Il faudra se réjouir qu’une seule cause disparaisse, telle la désolvabilisation par la hausse du prix de l’essence -la baisse prendra des mois et les niveaux antérieurs ne se reverront sans doute pas…
De là à penser que la totalité de l’équation se rééquilibrera, il y a loin. Les Français finiront-ils par adopter le fatalisme, avancer malgré ce contexte, et par nourrir des projets ambitieux comme un achat immobilier ? Au-delà, certains auront-ils même l’idée que, dans cette période de confusion anxiogène, investir dans la pierre ancre la vie en quelque sorte et la protège ? La durée comme pied de nez à l’instabilité permanente. Un acte de foi en somme, qui place la décision individuelle au-dessus des contingences. Il se pourrait que désormais le monde n’ait plus jamais d’autre choix que celui-là. La réflexion sur l’efficacité du Jeanbrun renvoie, mine de rien, à des considérations ontologiques supérieures pour la nation et son rapport à la vie.
Président fondateur de l’Institut du management des services immobiliers (IMSI), centre de formation et de recherche appliquée aux politiques publiques du logement et aux pratiques professionnelles, Henry Buzy-Cazaux a dirigé des enseignes leaders du secteur, la FNAIM, le groupe FONCIA, le Crédit immobilier de France -devenu Procivis- et Tagerim, promoteur et administrateur de biens.
Il siège au Conseil national de l’habitat. Membre de plusieurs think tanks, éditorialiste, il est régulièrement consulté par les pouvoirs publics et par la presse. Depuis avril 2026, il est éditorialiste pour le magazine Challenges. Chaque lundi à 7h45, il y décrypte l’actualité du secteur immobilier.
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