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Un studio peut être parfaitement conforme aux normes nationales de décence tout en étant strictement interdit à la location. C’est l’amère découverte faite par cet acquéreur. Quelques mois après l’achat d’un bien loué, il s’est retrouvé contraint de cesser la location.
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« Un bien immobilier peut être habitable sans être juridiquement louable », souligne d’emblée Florence Iung, avocate au barreau de Quimper, à la lecture d’un arrêt de la Cour de cassation rendu le 3 mai 2018. En avril 2010, un couple vend un studio de 13,49 mètres carrés, situé dans le Nord de la France. Au moment de la transaction, le bien est déjà occupé par un locataire. Une SCI en fait l'acquisition pour 32 200 euros. Six mois plus tard, le nouveau propriétaire reçoit une mise en demeure du service communal d'hygiène et de santé exigeant la cessation immédiate de toute occupation du local.
Pour être mis en location, un logement doit respecter une surface minimum. Selon un décret du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques des logements décents, le logement doit comporter au moins une pièce principale offrant soit une surface habitable d'au moins 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres, soit un volume habitable d'au moins 20 mètres cubes. Après une visite des lieux, le service communal d’hygiène et de santé constate que la pièce principale est de 7,88 mètres carrés, soit d'une superficie inférieure à 9 mètres carrés. Toutefois, le logement respecte le critère du volume minimal de 20 mètres cubes, ce qui le rend conforme au décret de 2002.
En revanche, l’acquéreur a négligé une règle essentielle : le règlement sanitaire départemental (RSD) du Nord, en vigueur depuis 1979, impose une surface minimale de 9 mètres carrés pour la pièce principale, sans prévoir d’alternative fondée sur le volume. La Cour de cassation tranche : le décret national de 2002 fixe un socle minimal de décence, sans pour autant abroger les règlements sanitaires départementaux. Lorsqu’un règlement local est plus exigeant que la norme nationale, c’est donc ce règlement local qui s’applique.
La Cour de cassation considère qu’une SCI qui acquiert un bien dans une logique d’investissement commet une erreur sur une qualité essentielle du bien lorsque celui-ci ne peut légalement être loué. « Cette décision rappelle que l’on n’achète pas seulement un logement physiquement habitable, mais aussi juridiquement exploitable pour l’usage envisagé, commente Florence Iung. Pour un investisseur, la possibilité de louer n’est pas un simple détail : c’est une caractéristique essentielle du bien. »
Mais « l’erreur n’est une cause de nullité que si elle est excusable », rappelle la loi. Ici, la faute est donc pardonnée : l’acte authentique de vente mentionnait que le bien était loué et précisait que la SCI entendait disposer de la pleine propriété du logement, incluant la possibilité de le mettre en location. Cette faculté constituait ainsi une qualité essentielle de la chose vendue et déterminante du consentement de l’acquéreur.
La Cour a donc annulé la vente et ordonné la restitution du prix aux acquéreurs. « La Cour estime que, sans cette erreur portant sur la louabilité légale du logement, l’acheteur n’aurait pas contracté, ou du moins pas dans les mêmes conditions », précise Florence Iung. La responsabilité du notaire et de l’agent immobilier est également engagée. Les juges considèrent en effet qu’ils ont manqué à leur devoir de conseil en n’informant pas l’acquéreur de la non-conformité du bien au règlement sanitaire départemental applicable, les condamnant à verser des dommages et intérêts qui seront calculés par une autre cour d’appel.
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