L’Observatoire de l’immobilier 2025, publié en février 2026 par l’Institut monégasque de la statistique et des études économiques (IMSEE), marque un tournant méthodologique plus qu’un bouleversement conjoncturel.
Car si le marché reste à un niveau historiquement élevé, c’est surtout la manière de le mesurer qui évolue.
En 2025, 493 transactions ont été enregistrées en Principauté, contre 466 un an plus tôt, soit une progression de 5,8 %.
En valeur, le montant global demeure stable à 5,9 milliards d’euros. « Nous constatons que le nombre de transactions cumulées augmente (…) mais en montant, le résultat est relativement stable à 5,9 milliards d’euros », souligne Alexandre Bubbio, directeur de l’IMSEE.
Derrière cette stabilité, la structure du marché change. Les ventes — première cession d’un bien de moins de cinq ans — reculent fortement en volume comme en valeur, avec 64 transactions totalisant 2,6 milliards d’euros.
À l’inverse, les reventes atteignent un record historique : 429 transactions pour 3,2 milliards d’euros. Cette dynamique est portée par l’arrivée sur le marché secondaire de biens récemment livrés, dont les niveaux de prix élevés influencent mécaniquement les montants globaux.
L’Observatoire rappelle également la concentration du parc résidentiel.
Au 31 décembre 2025, les logements représentent 60,2 % des surfaces utiles de la Principauté.
Plus de 40 % des surfaces d’habitation sont concentrées dans les quartiers de Monte-Carlo et de La Rousse, un poids qui pèse directement sur les dynamiques de prix.
C’est dans ce contexte qu’intervient la principale nouveauté : un nouvel indice du prix au mètre carré. Jusqu’ici, les calculs reposaient essentiellement sur les reventes et sur des moyennes par quartier.
« Le problème, c’est que nous n’arrivions pas à prendre en compte la période de construction », explique Pierre-André Chiappori, Conseiller de Gouvernement – Ministre des Finances et de l’Économie.
Désormais, l’IMSEE utilise un modèle de régression linéaire intégrant l’année de transaction, le quartier, la période de construction et l’ensemble des ventes et reventes dont la surface est connue.
Les villas, trop atypiques, ainsi que Monaco-Ville, où les transactions sont insuffisantes, sont exclues du modèle.
Tous les chiffres ont été recalculés selon cette nouvelle méthode, ce qui rend toute comparaison directe avec les précédents observatoires impossible.
Dans cette série révisée, le prix moyen atteint 58.402 euros/m² en 2024, après une hausse de 14,8 % sur un an, puis s’établit à 57.569 euros/m² en 2025, en léger recul de 1,4 %. Malgré cette inflexion, le niveau reste exceptionnel.
La refonte vise aussi à limiter l’impact des transactions atypiques. Alexandre Bubbio cite le cas du Larvotto en 2024 : « Trois transactions ont faussé complètement le prix (…) nous sommes montés à 95.000 euros/m² », alors que le niveau structurel se situait autour de 70.000 euros. Le nouveau modèle permet d’obtenir « quelque chose de plus proche de la réalité ».
L’analyse confirme par ailleurs l’ampleur de la prime au neuf. Les immeubles construits sur la période 2020-2029 affichent en 2025 un prix estimé à 65.602 euros/m², le plus élevé de toutes les périodes étudiées.
À l’autre extrémité, les immeubles antérieurs à 1940 restent au-dessus de 40.000 euros/m². Sur le segment récent, les hausses se maintiennent entre 2 et 3 % selon les quartiers.
Au-delà de la statistique, l’outil revêt une portée stratégique. « Cet observatoire nous permet d’objectiver les dynamismes du marché », insiste Céline Caron-Dagioni, Conseiller de Gouvernement – Ministre de l’Équipement, de l’Environnement et de l’Urbanisme. Dans une Principauté où chaque opération modifie l’équilibre urbain, ces données servent de référence dans les négociations liées aux opérations immobilières publiques ou mixtes.
Pierre-André Chiappori résume l’enjeu : « Si vous voulez faire de la bonne politique économique, il faut avant tout avoir une connaissance précise de la réalité. » Et d’ajouter : « Un investissement à Monaco, c’est une valeur sûre. Avec ce nouvel indice, vous constatez que le marché n’a pas connu de crise ces dernières années ».
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