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Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine
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Orias : Conseiller en Investissement Financier (CIF) & Courtier en assurance
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Marché
Le marché de l’immobilier résidentiel français traverse une phase d‘ajustement. Depuis le début de l’année 2024, l’activité s’est contractée, tant sur le volume des ventes que sur le niveau des prix. En mai 2025, alors que le printemps immobilier bat son plein, les signaux de reprise se font attendre. Malgré quelques frémissements d’optimisme, la tendance invite à la prudence et incite les investisseurs à être très sélectif dans leurs investissements Que ce soit pour investir dans l’immobilier en direct ou au travers de parts de SCPI. Le contexte actuel cumule les effets de plusieurs facteurs : la hausse brutale des taux d’intérêt entre 2022 et 2023, le durcissement des normes environnementales, les contraintes bancaires persistantes, et un accès au crédit toujours restreint. Résultat : l’investissement locatif résidentiel est devenu plus complexe, plus coûteux, et plus incertain. Face à ce constat, il est devenu impératif pour les investisseurs d’ajuster leur stratégie. Nous vous proposons ici une analyse détaillée et actualisée pour prendre les bonnes décisions en 2025.
Les chiffres publiés par les Notaires de France en avril 2025 confirment la poursuite d’un recul des prix. Sur un an, les maisons ont vu leur valeur moyenne baisser de 2,3 %, tandis que les appartements affichent un repli de 1,8 %. Si ces chiffres restent modestes à l’échelle nationale, ils masquent de fortes disparités. Dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux, la correction est bien plus marquée, avec des baisses atteignant parfois 5 à 10 % sur certains segments. Ces villes, où les prix avaient atteint des sommets, subissent désormais un ajustement logique, en ligne avec la nouvelle donne du marché. À l’inverse, certaines villes moyennes ou zones rurales conservent une relative stabilité, portées par une demande locale toujours présente et des prix historiquement plus raisonnables.
La baisse des prix pourrait, à première vue, sembler une bonne nouvelle pour les acquéreurs. Mais l’analyse du coût total d’acquisition raconte une autre histoire. La hausse des taux de crédit intervenue entre 2022 et 2023 n’est pas encore totalement compensée par les ajustements de prix. Résultat : les mensualités restent élevées et le pouvoir d’achat immobilier reste sous pression.
Ce décalage crée une forme de blocage psychologique sur le marché. Les vendeurs, encore ancrés dans les niveaux de prix passés, peinent à ajuster leurs prétentions. Les acheteurs, eux, attendent une baisse plus franche avant de s’engager. Cette divergence de perception ralentit la reprise, et alimente une forme d’attentisme qui pénalise l’ensemble du secteur.
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L’année 2024 a été marquée par un effondrement du volume des ventes. Avec 778 000 transactions enregistrées sur l’ensemble du territoire, le marché retrouve des niveaux inconnus depuis une décennie. Selon les dernières projections publiées par BPCE en mai 2025, l’année en cours pourrait enregistrer à peine 825 000 transactions, soit une baisse de 20 à 25 % en deux ans. Cette contraction s’explique principalement par le retrait de nombreux acquéreurs, en particulier les primo-accédants et les investisseurs locatifs. En parallèle, l’offre ne parvient pas à se réajuster suffisamment vite et entraîne une baisse de la fluidité sur le marché.
Pour les épargnants qui souhaitent investir en direct dans la pierre, ce ralentissement des transactions peut poser problème. Notamment dans la négociation : avec moins de biens à la vente, les marges de discussion se resserrent. Les acquéreurs peuvent tenter des propositions financières plus agressives, mais les vendeurs préfèrent souvent attendre, ce qui contribue à enrailler le marché.
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Le secteur du neuf fait face à une crise profonde. D’après les données compilées en avril 2025 par Investropa et le BCG, les coûts de construction ont bondi de plus de 21 % en deux ans. La hausse du prix des matériaux, les difficultés d’approvisionnement, et l’inflation sur les chantiers expliquent cette explosion des budgets. À cela s’ajoutent les exigences croissantes en matière environnementale, avec notamment l’application progressive des normes RE2020.
Ces nouvelles contraintes techniques allongent les délais de réalisation, complexifient les projets, et renchérissent chaque étape du développement immobilier. Résultat : les marges des promoteurs se réduisent, et les prix de sortie pour les acquéreurs restent élevés, malgré la baisse de la demande. C’est une des raisons pour lesquelles certaines opérations de crowdfunding immobilier sont en retard.
Face à ces incertitudes, de nombreux promoteurs choisissent de geler leurs lancements. Le nombre de permis de construire déposés en France a fortement reculé sur les douze derniers mois, notamment dans les zones urbaines tendues. Les professionnels du secteur évitent de lancer de nouveaux programmes sans avoir sécurisé une part significative de précommercialisation. Cette stratégie, certes prudente, a un effet immédiat sur l’offre future. Pour les investisseurs, cette perspective soulève une question : faut-il se positionner aujourd’hui sur des biens neufs, au risque de surpayer un actif, ou attendre une éventuelle correction à moyen terme ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), s’est transformé en critère déterminant du marché locatif. Depuis janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location, y compris pour les baux tacitement reconduits. Cette évolution marque une rupture majeure pour les investisseurs qui détenaient ce type de bien, souvent acheté à prix modéré et mis en location sans travaux lourds.
Les bailleurs sont désormais confrontés à une double contrainte : respecter le calendrier réglementaire fixé par la loi Climat et Résilience, et engager des rénovations parfois importantes pour maintenir leur bien dans le parc locatif. Ce qui relevait d’un simple entretien devient une opération souvent lourde : isolation des murs, changement de menuiseries, remplacement des systèmes de chauffage ou encore ventilation performante.
Ce durcissement réglementaire bouleverse l’équilibre économique de nombreux investissements réalisés avant 2020. Il modifie aussi la perception du risque : un logement bien situé mais mal classé énergétiquement perd de sa valeur et de sa rentabilité.
Les effets de cette nouvelle contrainte se mesurent déjà sur les prix de marché. Des données issues d’agences régionales révèlent des décotes qui peuvent atteindre 20 % sur certains studios ou petits appartements énergivores mis en vente au cours du premier trimestre 2025. Ces biens, souvent acquis en vue de leur rendement brut attractif, se retrouvent dévalorisés par l’ampleur des travaux à engager.
Pour l’investisseur, les rendements locatifs se retrouvent ainsi amputés par des dépenses non prévues, qui viennent grever la rentabilité nette. L’amortissement de ces travaux, même en tenant compte des aides disponibles, peut s’étaler sur plusieurs années. Il impose aussi une immobilisation temporaire du bien, avec un manque à gagner immédiat. Dans ce contexte, les biens anciens mais déjà rénovés gagnent en intérêt. La qualité énergétique devient un outil de valorisation, au même titre que l’emplacement ou la surface. Ce basculement appelle à repenser l’analyse patrimoniale classique et à intégrer systématiquement la performance énergétique dans le calcul de la rentabilité et du risque.
Malgré une légère détente des taux d’emprunt depuis début 2025, l’accès au crédit immobilier reste limité. Les règles de prudence imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) continuent de limiter la capacité d’endettement des ménages surtout pour les profils les moins aisés. Les jeunes ménages, les indépendants et les primo-accédants sont les premiers touchés. Faute d’apport suffisant ou d’un profil de revenus jugé stable, ces publics peinent à convaincre les banques. L’automatisation des processus de scoring bancaire joue aussi en leur défaveur : des dossiers qui auraient pu passer en 2020 sont aujourd’hui refusés pour des écarts minimes. Les investisseurs, notamment ceux qui ne justifient pas de revenus locatifs antérieurs, rencontrent également des difficultés à financer un nouveau projet. Ce recul du crédit limite mécaniquement le nombre d’acheteurs solvables sur le marché, et pèse sur la dynamique globale de l’investissement résidentiel.
Cette situation pourrait avoir des conséquences à long terme. En 2021, une vente sur quatre concernait un investissement locatif. En 2025, ce ratio est tombé à une vente sur sept, selon les dernières données de Knight Frank. Cette contraction de la demande locative privée se fait déjà sentir dans les zones à forte tension. Les investisseurs institutionnels ne compensent pas entièrement ce repli, notamment dans les zones rurales ou intermédiaires. Résultat : l’offre locative se réduit, et les tensions sur les loyers s’accroissent dans certaines villes. Cette évolution pourrait accentuer les difficultés d’accès au logement pour la population mobile, les jeunes actifs, ou les familles en transition.
Pour les profils les plus conservateurs, il peut être opportun de différer tout investissement en résidentiel direct, en particulier dans les zones instables ou sur des biens exposés au DPE. La volatilité actuelle du marché, combinée à des exigences techniques croissantes, augmente le risque de contre-performance.
Il est souvent plus judicieux de privilégier des placements indirects, à travers des véhicules collectifs comme les SCPI spécialisées, les SCPI d’habitation, les SCPI européennes, ou les foncières cotées. Ces solutions permettent de diversifier les risques, d’accéder à une gestion professionnelle, et de bénéficier d’une mutualisation sur plusieurs dizaines voire centaines d’actifs. De plus, certains contrats d’assurance-vie permettent d’intégrer ces supports dans une stratégie fiscale plus souple, en reportant l’imposition ou en optimisant la transmission. Ces arbitrages doivent toutefois être menés avec rigueur, en comparant les frais, les niveaux de rendement, et la qualité de la gestion sous-jacente.
Les épargnants les plus expérimentés peuvent, au contraire, voir dans cette crise un terrain d’opportunités. Les biens présentant une forte décote mais situés dans des zones tendues à fort besoin locatif peuvent constituer des cibles intéressantes, à condition d’accepter une logique de rénovation lourde. Il est important d’intégrer une enveloppe de travaux dès l’acquisition, et de modéliser finement la rentabilité réelle après intervention. La fiscalité joue ici un rôle important : le déficit foncier permet de déduire une partie des charges et travaux, ce qui peut améliorer la performance nette de l’investissement.
Une veille attentive sur les ventes urgentes, les biens en indivision ou les programmes en déstockage peut également offrir des points d’entrée intéressants. Dans tous les cas, l’analyse qualitative du bien, localisation, potentiel locatif, coût des travaux, perspectives fiscales, doit primer sur la simple lecture du prix affiché.
Chez Weelim, nous vous aidons à analyser les données récentes, à identifier les bons supports, et à construire une stratégie patrimoniale adaptée à votre profil et au cycle immobilier en cours. Contactez-nous dès aujourd’hui pour bénéficier d’un accompagnement sur mesure.
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Jérémy Orfeo, Ugo Philippe et Pierre Marsanne – les fondateurs de Weelim
Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2025” mais plutôt “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.
Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.
L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…
Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.
C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.
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