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C’est un phénomène que personne n’avait vu venir après des années de métropolisation, le retour en grâce des villes moyennes sur le marché de l’immobilier. Alors qu’autrefois elles étaient boudées. Exit Bordeaux, place à Libourne, Périgueux, La Réole, Dax, ou Bayonne. Le covid 19 a mis un gros coup d’accélérateur à ces villes devenues synonymes d’une qualité de vie meilleure.
Les raisons de ce retour en grâce ?
A savoir : la Nouvelle-Aquitaine était considérée en 2021 comme la région la plus attractive avec la Bretagne et l’Occitanie, elle est toujours 3ème sur le podium en 2023.
La ville girondine est une excellente illustration de l’après Covid avec un regain d’activité immobilière porté par le développement des transports qui met la ville à – de 30 minutes de train de Bordeaux. En 2021, le prix au m2 de 1 890 euros* paraissait imbattable face aux 4 630 euros** en moyenne à Bordeaux.
« Nous avons fait le choix de quitter Bordeaux pour Libourne juste après la premier confinement. Nous rêvions d’un bel extérieur, d’une pièce de plus pour télétravailler, de se sentir très vite à la campagne. A Bordeaux le marché immobilier était en tension et les biens qui nous plaisaient étaient totalement hors budget » indiquent Claire et Romuald, propriétaires à Libourne.
Place Joffre © Ville de Libourne
Mais ces villes « eldorado » comme elles sont souvent surnommées ont vu leur dynamique freinée par une conjoncture difficile entre hausse des taux d’emprunts immobiliers, explosion du prix de l’énergie et inflation. Le coup d’arrêt est d’ailleurs national. On constate cependant des disparités en Nouvelle-Aquitaine. Des régions qui continuent à « truster » le marché et d’autres qui ont perdu en attractivité.
La rochelle ne connait pas la crise avec des prix qui continuent à augmenter de 1,8%** pour arriver à une moyenne de 5 300 euros le m2. En Charente, le prix de l’immobilier est très contrasté. Si Cognac a vu ses prix augmenter de 13% (prix moyen 2 000 euros/m2), Angoulême a subi une chute d’environ 15% avec un prix moyen au m2 de 1 800 euros. C’était pourtant une destinations phare des citadins en quête de renouveau.
Un élément ne trompe pas, les frais de notaire dans le département du Périgord devraient baisser de 20%*** en 2023 après de fortes hausses en 2022. Bergerac et Sarlat-la-Canéda ont vu leur prix baisser de 1% tandis que Périgueux reste dans des sphères relativement élevées avec des prix qui ont progressé de 13% sur l’année 2023 et un prix moyen de 2 100 euros du mètre carré.
Ville de Sarlat © Jean-Christophe BENOIST
Avec des prix qui ont atteint des sommets à Bordeaux, les acquéreurs se sont tournés vers les villes moyennes du département. Langon, la Réole, Libourne ont vu leurs prix augmenter d’environ 10% en 2022***, même si aujourd’hui le marché immobilier tend à se tasser (entre 1 500 et 2 000 euros le m2 en moyenne). Un déplacement de marché qui a impacté des villes comme Talence (-1%) et Eysines (-2%).
Les prix sont légèrement en baisse dans les villes comme Dax ou Mont-de-Marsan, une très bonne nouvelle pour les acquéreurs. Il faut compter entre 2 000 et 2 400 euros le m2 selon la qualité du bien. Des prix bien inférieurs à ceux pratiqués sur la côte devenue un marché de report pour les acheteurs du pays basque ou du Bassin. Hossegor atteint même des sommets avec un prix au m2 de 9 700 euros !
Avec un prix moyen au m2 de 4 400 euros et une croissance de 0,7% sur les 12 derniers mois, Bayonne reste une ville relativement chère et ne semble pas marquer le pas. En revanche, Biarritz et Hendaye fléchissent quelque peu (-1%) mais restent à un niveau élevé (8 674 euros/m2 pour Biarritz, 4 929 euros/m2 pour Hendaye).
La question est de savoir si le rebond de ces villes moyennes s’inscrira dans le temps. Une chose est sûre, toutes ne sont pas logées à la même enseigne et certaines devront faire un travail de fond pour capter ces nouveaux administrés.
Un bassin d’emploi dynamique, un immobilier attractif, des services à la santé suffisants pour répondre à la demande, une liaison de qualité avec l’extérieur (transport et haut débit), des services éducatifs développés et une offre culturelle active, ce sont tous ces critères qui feront la différence.
Les enjeux ne sont évidemment pas les mêmes pour les villes côtières comme la Rochelle, Hossegor ou Biarritz. Ces villes ont drainé presque malgré elles de nouveaux habitants à l’année, propriétaires de résidences secondaires devenues résidences principales.
Les villes moyennes de la région Nouvelle-Aquitaine ont toutes les cartes en main pour réenchanter leur territoire et transformer l’essai. Le Programme Cœur de Ville lancé en mars 2018 est destiné à soutenir le développement et l’attractivité des communes moyennes. Il a déjà permis de revitalisé des villes comme Bayonne, Pau, Dax, Mont-de-Marsan, Libourne…
* Source Seloger juin 2021
** Source Meilleursagents octobre 2023
*** Source Sud-Ouest – «Immobilier : les banques sont frileuses et lestransactions reculent à Périgueux aussi» Septembre 2023
Bordelaise d’adoption, un passé professionnel dans l’univers du marketing & de la communication, je suis aujourd’hui la co-fondatrice de l’agence Synapse-Immobilier, J’ai choisi cette activité pour la qualité des rapports humains qu’elle génère. Véritable reflet de nos évolutions de société, l’immobilier est aussi un marqueur sociologique très fort absolument passionnant à décrypter. Voir les articles de Valérie Decool →
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