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La hausse de la demande attendue au printemps 2025, car soutenue par des taux de crédit qui devraient redescendre à 3 % sur 20 ans, devrait faire basculer le marché immobilier dans une nouvelle dynamique l’année prochaine.
Baisse des taux de crédit, ralentissement de la baisse des prix, contexte politique incertain… quels facteurs ont le plus impacté le marché immobilier en 2024 ?
Que nous réserve la fin 2024 et l’année 2025 ? Le point sur les perspectives avec le portail d’annonces immobilières SeLoger et Meilleurs Agents, spécialisé dans l’estimation immobilière en ligne.
L’année 2024 marque la fin de trois années consécutives de forte baisse des volumes de ventes. SeLoger estime une accalmie avec une projection de 771 000 transactions annuelles de logements anciens fin 2024 (contre 756 000 fin août, point le plus bas de l’année), soit – 11 % par rapport à décembre 2023.
« Le pire est derrière nous ! », affirme SeLoger. Mais selon le portail d’annonces immobilières, un marché fluide devrait enregistrer 1 million de ventes par an.
Sur le front des prix immobiliers, la baisse continue, mais a ralenti sur le territoire national entre septembre 2022 et septembre 2023 avec – 1,3 % au premier septembre, après – 3 % en avril 2023.
Une accalmie observée dans 63 % des petites et moyennes villes françaises, comme à Bordeaux où ils ont baissé de – 1,8 % entre septembre 2023 et septembre 2024, contre – 8,9 % entre avril 2023 et avril 2024.
Paris a connu une baisse des prix de – 4,8 % entre septembre 2023 et septembre 2024 (le mètre carré s’élève désormais 9 293 €), après – 7,7 %.
Des contre-exemples existent sur ces périodes : après avoir de baissé de – 3,9 % à Lyon, les prix reculent encore de – 6,2 %.
Du côté de l’offre de biens à vendre, après trois ans de hausse, une stabilisation semble s’amorcer. Photo Adobe Stock
Le marché locatif, bien que toujours tendu, montre des signes de stabilisation, l’offre de biens à louer commençant à se maintenir, cependant à un niveau bas.
Bien que les taux d’intérêt restent élevés (3,8 % sur 20 ans en moyenne), leur baisse, associée à l’augmentation des revenus (d’après l’Insee) et à la diminution des prix immobiliers, a permis de compenser plus du tiers de la perte de pouvoir d’achat enregistrée entre janvier 2022 et décembre 2023 (soit une perte de – 11 m²).
Par rapport à décembre 2023, les acheteurs peuvent acquérir quatre mètres carrés supplémentaires en moyenne sur le territoire national, même si le pouvoir d’achat reste en retrait de moins de sept mètres carrés par rapport à janvier 2022.
La baisse des prix à Paris a entraîné une augmentation du pouvoir d’achat immobilier (soit 29,9 m² en septembre 2024), l’un des plus hauts enregistrés ces cinq dernières années et désormais supérieur à celui de septembre 2019 (28,5 m²), période pendant laquelle les taux de crédit avoisinaient les 1,2 %.
Autre signe d’amélioration : un fort rebond de la demande sur le site de SeLoger a été observé au printemps, avec un niveau désormais comparable à celui de l’année passée, alors qu’elle avait fortement baissé entre-temps.
Du côté de l’offre de biens à vendre, après trois ans de hausse, une stabilisation semble s’amorcer (si l’on prend en compte le nombre de biens anciens disponibles à la vente sur SeLoger entre janvier 2021 et septembre 2024), ce qui pourrait renforcer les signes de reprise.
« Nous ne sommes plus dans une accumulation de biens sur le marché », indique le portail.
De plus, une offre de biens à vendre toujours stable devrait contribuer à cette bonne dynamique. Photo Adobe Stock
D’ici fin 2024, la demande devrait baisser (un phénomène lié à la saisonnalité de l’immobilier), quand l’offre de biens devrait rester stable, à un niveau élevé.
La reprise du marché traditionnellement observée au moment du printemps devrait être plus forte en 2025, estiment SeLoger et Meilleurs Agents.
Cela pourrait être possible grâce à une demande potentiellement en hausse, soutenue par la baisse continue des taux d’intérêt d’ici là.
En effet, la Banque centrale européenne (BCE) semble vouloir poursuivre la baisse de ses taux directeurs, l’inflation étant de nouveau sous contrôle.
Le taux moyen sur 20 ans pourrait atteindre les 3 % dès la première moitié de 2025. Les acquéreurs devraient gagner entre cinq et six mètres carrés de pouvoir d’achat immobilier.
De plus, une offre de biens à vendre toujours stable devrait contribuer à cette bonne dynamique. D’ici la fin de l’année 2025, SeLoger et Meilleurs Agents envisagent un total de 900 000 transactions et une légère hausse des prix de 2 %.
