«Le marché a connu un effet de substitution, les capitaux publics et institutionnels comblant le vide laissé par des ménages réticents […], mais masquant ainsi la faiblesse sous-jacente de la demande des particuliers», explique Alessandro Rizzo, directeur général d’EuroCaution. (Photo: Paperjam)
Selon EuroCaution, seuls 15% à 20% des achats de logements sur plan réalisés au Luxembourg en 2025 ont été effectués par des propriétaires occupants, environ deux tiers ayant été acquis par l’État et le reste par des investisseurs institutionnels et privés, ce qui masque la faiblesse de la reprise du marché.
Le Statec, l’office national de statistiques du Luxembourg, a publié un point sur le marché immobilier pour le dernier trimestre de 2025, le 26 mars dernier. À première vue, les chiffres annuels indiquent un retour à la croissance du marché. «Après deux années consécutives de baisse des prix (-9,1% en 2023 et -5,2% en 2024), la tendance s’est inversée en 2025, les prix de l’immobilier ayant augmenté de 1,6% par rapport à l’année précédente», selon le Statec.
Cette amélioration devrait, en principe, soutenir également le secteur de la construction, qui dépend fortement des ventes de biens immobiliers avant achèvement (Vefa) et qui reste une source majeure d’emploi au Grand-Duché. L’office de statistiques a enregistré 1.077 transactions Vefa en 2025, soit une hausse de 89% par rapport aux 571 transactions de 2023, tandis que la valeur totale a atteint 993 millions d’euros, soit une augmentation de 142% par rapport aux 410 millions d’euros enregistrés deux ans plus tôt.
Le prix moyen au mètre carré de surface habitable semble également s’être stabilisé à 10.179 euros, contre 10.119 euros en 2023 et 9.699 euros en 2024. Dans l’ensemble, ces chiffres laissent penser que le marché immobilier pourrait être en train de sortir de sa période de ralentissement.
Pourtant, une analyse plus approfondie des données révèle une situation plus complexe.
En divisant la valeur totale de 993 millions d’euros par 1.077 transactions, on obtient une moyenne de 921.542 euros par transaction, soit près de 27% de plus que la moyenne Vefa de 727.115 euros par appartement rapportée par le bureau de statistiques. Ce dernier calcule cette moyenne publiée pour les acheteurs qui occuperont eux-mêmes le logement et l’établit en se basant sur un taux de TVA de 3%, ce qui correspond en réalité aux primo-accédants.
Interrogé sur cet écart entre les moyennes, le Statec a expliqué que «certaines transactions sont regroupées, ce qui signifie qu’une seule transaction peut porter sur l’achat de plusieurs appartements». L’organisme a ajouté que ces transactions regroupées sont exclues du calcul de la moyenne publiée.
Cette explication méthodologique est plausible, mais elle soulève également une question plus importante concernant le marché: combien de transactions ont été regroupées en 2025, et qui en était à l’origine?
Pour approfondir le sujet, Paperjam a contacté EuroCaution, un courtier spécialisé dans les garanties de bonne fin pour les ventes immobilières sur plan au Luxembourg, qui représente jusqu’à 90% du marché de la Vefa.
«De par notre position au cœur de la chaîne des transactions Vefa, les transactions groupées ont été très courantes et ont marqué le marché en 2025», a confirmé 
Pour Alessandro Rizzo, cependant, l’importance de cet écart ne se limite pas à une simple question statistique. Il témoigne d’une évolution plus profonde de la structure de la demande. Les acheteurs publics, notamment l’État, les communes et les entités parapubliques, représentaient environ 65% des achats résidentiels en Vefa en 2025, ces transactions prenant la forme d’acquisitions en bloc. L’État luxembourgeois a acheté 358 appartements pour un montant de 221 millions d’euros répartis sur dix projets, qui constituent par nature des transactions portant sur plusieurs logements. «Cette divergence est réelle, s’explique et reflète l’évolution structurelle de la demande de Vefa en 2025, qui s’oriente davantage vers les acheteurs en gros, institutionnels et publics plutôt que vers les ménages individuels», a fait valoir le directeur général.
Interrogé sur l’ampleur de cette évolution, Alessandro Rizzo s’est montré catégorique. «La concentration était considérable», a-t-il fait remarquer. Selon ses estimations, les acheteurs publics à eux seuls, principalement l’État luxembourgeois et les communes, représentaient environ 65% du total des ventes de logements en Vefa en 2025, «une proportion sans précédent dans l’histoire moderne de l’immobilier luxembourgeois».
Alessandro Rizzo, directeur général, EuroCaution
Les investisseurs institutionnels ont également joué un rôle croissant. Le directeur général a rappelé qu’au premier trimestre 2025, un seul acheteur institutionnel avait acquis plus de 90 appartements dans le cadre d’un projet Vefa, un type de transaction qui s’est multiplié à mesure que les capitaux institutionnels se sont orientés vers un marché en berne où la concurrence au détail s’était affaiblie. Entre 10% et 15% des ventes sur plan en 2025 ont été conclues par des investisseurs institutionnels.
Entre 5% et 10% supplémentaires ont été acquis par des particuliers fortunés et des family offices qui ont acheté plusieurs logements, généralement entre deux et cinq appartements au sein d’un même projet. Ces acheteurs ont été motivés par l’approche de la date limite fiscale du 30 juin 2025 et par des stratégies de location à long terme.
Il ne restait donc plus qu’environ 15 à 20% du marché Vefa pour les «achats immobiliers authentiques destinés à servir de résidence principale». Même ces derniers, a fait remarquer Alessandro Rizzo, se limitaient en grande partie aux ménages à double revenu et à revenus élevés, aux familles bénéficiant d’un soutien financier ou à certaines coopératives abordables de niche.
Dans l’ensemble, ces chiffres témoignent d’un marché dynamique, mais dont l’activité n’est pas généralisée.
Pour le directeur général, la tendance générale est claire. «Le marché a connu un effet de substitution: les capitaux publics et institutionnels ont comblé le vide laissé par des ménages réticents, stabilisant ainsi la trésorerie des promoteurs et évitant l’annulation de projets, mais masquant la faiblesse sous-jacente de la demande des particuliers.»
En d’autres termes, si l’activité globale s’est améliorée, la reprise sous-jacente de la demande des ménages n’a pas suivi. Plutôt qu’un retour à une dynamique de marché normale, l’année 2025 semble avoir été marquée par une substitution soutenue par l’État et impulsée par les investisseurs.
Cette distinction est importante car une reprise saine serait normalement portée par les propriétaires occupants, en particulier les primo-accédants, c’est-à-dire précisément le groupe que les mesures de soutien du gouvernement sont censées aider. Or, ceux-ci n’ont représenté qu’une petite minorité des transactions.
Alessandro Rizzo, directeur général, EuroCaution
Les promoteurs n’avaient toutefois guère le choix. Dans un marché atone, vendre dix à 30 logements à un seul acquéreur avec des remises modestes de 3% à 7% permet d’accélérer la trésorerie, aide à atteindre les seuils de prévente exigés par les prêteurs (généralement de 40% à 60% avant le déblocage du financement), réduit les coûts de commercialisation et améliore la visibilité du projet auprès des assureurs et des investisseurs. Comme l’a expliqué le directeur général, «la vente de plusieurs logements à un seul acheteur est devenue une stratégie essentielle de réduction des risques pour les promoteurs en 2024-2025, et nous avons observé une augmentation marquée de ce comportement».
Cela explique en partie pourquoi les transactions groupées se sont généralisées. Les ventes en bloc n’étaient pas simplement le fruit d’opportunités. Dans de nombreux cas, elles constituaient un moyen de faire avancer les projets sur un marché fragile.
L’expiration des incitations fiscales, le 30 juin 2025, semble avoir renforcé cette tendance. Cela a peut-être incité les investisseurs à regrouper plusieurs achats au cours du deuxième trimestre 2025 afin de tirer pleinement parti des avantages offerts, ce qui a naturellement conduit à des transactions groupées. Selon le Statec, 349 transactions ont été enregistrées au deuxième trimestre, soit le niveau trimestriel le plus élevé de l’année 2025.
Les incitations étaient considérables. Pour les résidences principales, elles comprenaient des frais d’inscription réduits, soit une économie d’environ 47.000 euros, le crédit d’impôt «Bëllegen Akt» de 40.000 euros par personne et la déductibilité des intérêts hypothécaires à hauteur de 4.000 euros par an. Pour les investisseurs, cela comprenait un amortissement accéléré, un taux de 6% pendant six ans, un crédit d’impôt de 20.000 euros et une exonération partielle des plus-values.
Alessandro Rizzo a fait valoir que ce sont les investisseurs et les family offices, plutôt que les primo-accédants, qui ont réagi le plus vivement, car ils disposaient d’un accès immédiat aux capitaux, d’une meilleure compréhension des avantages fiscaux et d’une logique de portefeuille plus solide justifiant la réalisation de plusieurs achats simultanés. Un investisseur achetant cinq appartements à 700.000 euros chacun avant le 30 juin 2025, par exemple, pouvait demander un amortissement accéléré générant un allègement fiscal immédiat d’environ 200.000 euros en valeur actuelle nette, regrouper l’acquisition dans des actes notariés groupés et bloquer les prix sur un marché favorable aux acheteurs.
Comme l’a souligné le directeur général, «la date butoir du 30 juin n’a pas simplement anticipé la demande; elle a surtout mobilisé de manière sélective des acheteurs disposant de moyens financiers importants, tels que les investisseurs, les acteurs publics et les family offices, tout en laissant les acheteurs particuliers sur la touche».
Alessandro Rizzo, directeur général, EuroCaution
Il en résulte que, même si plusieurs facteurs brouillent le tableau, il est difficile d’échapper à la conclusion générale. «La prévalence des transactions Vefa groupées en 2025 indique sans ambiguïté un marché fragile et structurellement déséquilibré, où l’activité apparente a été soutenue par l’intervention publique et l’opportunisme des investisseurs, et non par une véritable reprise de la demande des ménages», a conclu Alessandro Rizzo.
Cela soulève donc des doutes quant à la pérennité réelle de cette reprise. «Si les acheteurs publics se retiraient, le marché connaîtrait une forte contraction», a averti le directeur général. Avant d’ajouter: «Les achats publics de la Vefa ont empêché l’effondrement du marché et assuré l’offre de logements, mais ils n’ont pas rétabli la confiance des particuliers ni l’accessibilité financière.»
Les chiffres de 2025 pourraient donc marquer une stabilisation du marché de la vente sur plan au Luxembourg, mais pas encore une véritable reprise. Derrière cette amélioration apparente, le secteur est resté fortement tributaire des achats de l’État et des investisseurs, tandis que les ménages que les mesures devaient ramener sur le marché sont restés largement en retrait.
