Vous cherchez à acheter un appartement à Paris pour l’ouvrir à la location ? La capitale peut être l’endroit rêvé pour mener à bien un tel projet immobilier, en raison de son prestige et de sa localisation. SeLoger vous dit tout ce que vous devez apprendre avant d’envisager un investissement locatif à Paris.
La première commune et agglomération de France se démarque par la résilience de son marché immobilier. En effet, les offres sont multiples et alimentent une demande locative élevée et constante. Cette spécificité permet à Paris de surmonter d’importantes crises, comme celle économique en cours, dans un contexte de vie chère et de hausse spectaculaire des taux d’intérêt du crédit immobilier depuis 2022.
Vous pouvez parfaitement envisager d’acheter un bien, par exemple un appartement ancien, afin de le revendre d’ici quelques années et espérer ainsi réaliser une plus-value à moyen et long terme.
En octobre 2024, le prix du mètre carré à Paris est de 9 279 €, un niveau très élevé :
Le prix au m² à la location est en moyenne de 31 €, là aussi une valeur extrêmement importante puisqu’un simple appartement de 40 m2 affichera un loyer de plus de 1 200 € mensuels.
Après une période de flambée des prix, entre 2015 et 2020, une baisse a été constatée. Elle est estimée par SeLoger à 9,7 % sur deux ans et presque 3 % au cours des 12 derniers mois. Les valeurs immobilières semblent désormais entrées dans une phase de stagnation.
Sur près de 20 000 annonces, la quasi-totalité des logements sont des appartements. Les petites surfaces (studios et 2 pièces) sont très bien représentées et composent pour près de la moitié de l’ensemble. Les grands volumes (5 pièces) sont quant à eux plus rares, pour seulement 9 % des biens. L’appartement est donc un type de bien privilégié pour réaliser un investissement locatif à Paris.
L’attractivité des arrondissements historiques ne s’estompe pas mais vous devez disposer d’une plus forte somme d’argent pour pouvoir espérer y devenir propriétaire. Les prix dans les 6e et 7e arrondissements dépassent la barre des 14 000 €/m² et l’ensemble des beaux quartiers se situe au-delà des 10 000 €/m² à l’automne 2024.
À l’opposé, les arrondissements périphériques sont nettement plus abordables. Plusieurs sont compris entre 8 000 et 8 500 € au mètre carré, tandis que le 19e est le moins onéreux de la commune, à seulement 7 684 €/m². Les 19e et 20e arrondissements font partie des quartiers en développement à privilégier si vous souhaitez voir la valeur d’un bien augmenter au fil des prochaines années, du fait de projets d’aménagements municipaux.
Le fait qu’un bien immobilier soit situé à proximité de commerces ou de lignes de transport en commun joue effectivement sur sa valeur. Il peut être conseillé d’investir dans un appartement bien placé vis-à-vis des commodités, pour trouver preneur malgré un loyer un peu plus élevé.
Les jeunes actifs et les étudiants ne manquent pas à Paris mais disposent logiquement de moins de ressources financières que la moyenne. Ainsi, les petites surfaces, par exemple de 25 mètres carrés, sont tout à fait appropriées pour cette catégorie sociale. Vous pouvez acquérir un studio de 25 m² à Montmartre pour un peu plus de 250 000 €, et percevoir un loyer de 800 € mensuels.
Si votre souci est d’investir dans une plus grande surface, des appartements dotés de trois pièces ou davantage conviennent parfaitement à une famille. Comme exemple, on prendra le quartier du Marais, dans le 3e arrondissement. Le mètre carré y a une valeur de 12 250 € environ, soit 735 000 € pour un T3 de 60 mètres carrés. Avec un loyer estimé à 35 €/m², il atteindra au total les 2 100 € mensuels de revenus locatifs.
Si votre budget vous le permet, il est intéressant pour vous d’acheter un lot d’appartements situés dans un immeuble à Paris, afin de devenir propriétaire de plusieurs logements séparés. Même en choisissant l’arrondissement le moins onéreux de Paris, à savoir le 19e, il vous faudra en règle générale deux voire trois millions d’euros pour acheter un immeuble de 300 mètres carrés environ, sur plusieurs étages. Mais vous pouvez espérer réaliser une plus-value à long terme en y menant des travaux de rénovation, qui feront augmenter la valeur de l’ensemble immobilier.
Si vous désirez investir dans une location meublée, vous devez savoir que des règles s’appliquent à Paris. Outre les équipements obligatoires, il est nécessaire que vous choisissiez l’un des deux types de baux possibles. Le bail mobilité est valable pour une durée de 1 à 10 mois non renouvelables, tandis que la version classique varie de 9 mois pour un étudiant à 1 an pour le reste des potentiels locataires.
En achetant pour louer, vous pouvez prétendre à plusieurs dispositifs de réduction fiscale.
Paris fait partie des grandes villes où il existe un encadrement des loyers. Ce dernier a permis de limiter la hausse des loyers depuis sa réinstauration en 2019. Le loyer de référence est établi chaque année par arrêté préfectoral.
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