Inscrit dans le plan « Relance Logement » du gouvernement, le dispositif Jeanbrun devrait relancer l’investissement locatif en France et provoquer un choc de l’offre sur un marché locatif très tendu. Mais derrière la promesse d’une fiscalité attractive, une question revient chez les investisseurs : ce dispositif est-il vraiment rentable ?
Voté dans le PLF 2026, le dispositif Jeanbrun – du nom de l’actuel ministre délégué chargé du Logement, Vincent Jeanbrun – était très attendu des investisseurs privés, des propriétaires bailleurs ainsi que de l’ensemble de la profession immobilière. Issus d’une mission parlementaire initialement confiée au sénateur Marc-Philippe Daubresse et au député Mickaël Cosson, les contours de ce nouveau statut du bailleur privé ont quelque peu évolué par rapport à la version préliminaire…
Mis en place pour les trois prochaines années (jusqu’au 31 décembre 2028), ce nouveau cadre fiscal, destiné à offrir une alternative aux anciennes mesures comme le Pinel, devrait permettre d’inverser le phénomène de désertion des investisseurs afin de relancer notamment l’offre locative dans le pays.
Plus concrètement, pour les investisseurs, un investissement immobilier dans le neuf ou dans l’ancien rénové, partout en France, offrira une réduction fiscale basée sur l’amortissement du bien immobilier, sous conditions.
Avec le dispositif Jeanbrun, le gouvernement a de grandes ambitions : il espère que 2 millions de logements soient construits d’ici à 2030, avec un rythme de 400 000 logements par an. Dans le parc social, l’objectif est de 125 000 nouveaux logements dès 2026.
Contrairement à l’avantage fiscal du Pinel, qui donnait lieu à une réduction d’impôt directe sur le revenu, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement du bien immobilier.
Chaque année, l’investisseur peut déduire de ses revenus fonciers une fraction de la valeur de son bien (entre 3,5 % et 5,5 %), hors terrain. Cela permet de réduire l’imposition sur les loyers perçus, dans la limite de 12 000 euros par an.
Et ce n’est pas tout : l’amortissement ainsi que les autres charges déductibles peuvent créer un déficit foncier (jusqu’à 10 700 euros par an), permettant cette fois à l’investisseur de réduire son impôt sur le revenu.
Un avantage fiscal intéressant sur le papier, puisqu’il peut permettre de réaliser jusqu’à 12 000 euros d’amortissement par an et jusqu’à 10 700 euros de déficit imputable sur le revenu global. Dans certains cas, cet amortissement peut même neutraliser presque entièrement l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.
Cependant, ces résultats annoncés ne sont atteignables que par les ménages les plus imposés. Selon Pierre-Emmanuel Jus, expert en immobilier locatif : « Plus on est dans une tranche marginale élevée ou plus on a déjà des revenus fonciers, plus le dispositif est intéressant… En revanche, si je suis dans une tranche à 11 % et que je n’ai pas de revenus fonciers, cela n’a quasiment pas d’intérêt. »
En dépit de l’avantage fiscal potentiellement intéressant, le dispositif Jeanbrun comporte plusieurs contraintes qui peuvent réduire la rentabilité réelle d’un investissement, comme le plafonnement des loyers. Il demeure donc essentiel de bien ficeler son projet immobilier en investissant dans un appartement bien situé, dans une ville dynamique avec une forte demande locative, ainsi qu’en trouvant un équilibre entre prix d’achat, loyers et avantages fiscaux capable d’optimiser les rendements locatifs.
Il faut le reconnaître : si le dispositif est très bien accueilli par la grande majorité des parties prenantes, il fait néanmoins déjà l’objet de critiques.
L’Association des courtiers en crédit (Apic) souligne : « Cette architecture, si elle permet en théorie d’optimiser finement la fiscalité, demeure particulièrement complexe à appréhender pour le grand public : elle suppose de maîtriser les notions d’amortissement, de déficit foncier, de plafonds et d’arbitrages entre neuf, ancien, niveaux de loyers et travaux. Dans les faits, ce sont surtout les investisseurs patrimoniaux très expérimentés, entourés de conseillers spécialisés, qui seront en mesure d’en exploiter pleinement le potentiel, alors que de nombreux ménages investisseurs occasionnels risquent de rester à l’écart », peut-on lire dans le journal Les Échos.
La technicité du nouveau cadre fiscal semble être un point faible pour de nombreux investisseurs, de même que le plafonnement des loyers, qui pourrait limiter la rentabilité de l’investissement et les décourager d’investir.
Un autre point est également soulevé : l’obligation de réaliser 30 % de travaux de rénovation énergétique pour un investissement dans l’ancien. Un effort financier important demandé aux Français pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal.
