Mettre peu d’apport dans un investissement immobilier permet de démultiplier son patrimoine grâce à l’effet de levier du crédit, mais est-ce encore possible en 2026 ? Et surtout, est-ce souhaitable ?
Sur un investissement locatif, la question de l’apport divise les investisseurs. D’un côté, il y a ceux qui défendent l’apport minimal, voire nul, pour maximiser l’effet de levier du crédit et démultiplier leur patrimoine avec l’argent de la banque. De l’autre, ceux qui préfèrent un apport plus confortable, pour réduire leurs mensualités et sécuriser leur trésorerie. En réalité, il n’y a pas un côté plus dans le juste que l’autre : les deux logiques sont valables, et dépendent surtout de vos priorités.
Mais avec le contexte actuel, est-il encore possible d’emprunter sans apport ? Le prêt à 110 %, qui finance à la fois le bien et les frais annexes sans aucun apport personnel, reste accessible à certains profils et auprès de certaines banques en 2026, à condition de présenter un dossier solide, nous confirme Pierre Chapon, cofondateur du courtier en ligne Pretto. Mais l’expert pointe aussi les limites d’une stratégie d’investissement sans épargne de sécurité…
Mettre un apport élevé dans un achat réduit mécaniquement le montant emprunté, donc la mensualité à rembourser chaque mois. Sur un projet dont la rentabilité locative est juste suffisante pour couvrir le crédit, voire légèrement inférieure, mettre davantage d’apport permet de limiter l’effort financier mensuel à sortir de sa poche, et donc de sécuriser l’opération dans la durée. C’est aussi un moyen d’accéder au crédit quand notre dossier n’est pas idéal pour les banques.
Mais ce choix a un coût d’opportunité : l’argent immobilisé dans l’apport ne peut plus être placé ailleurs ni réinvesti dans un autre projet locatif. Le bon dosage dépend donc avant tout de la rentabilité intrinsèque du bien. Et c’est aussi pourquoi beaucoup d’investisseurs visent un crédit à 110 %.
À l’inverse, investir avec peu ou pas d’apport permet de démultiplier la rentabilité de ses fonds propres, puisque c’est l’argent de la banque qui finance l’essentiel de l’opération. Sur un bien rentable, c’est-à-dire dont les loyers couvrent largement la mensualité de crédit, chaque euro d’apport non mobilisé peut être réinvesti (que ce soit dans un second projet pour accélérer la constitution du patrimoine destiné à compléter une retraite, ou dans d’autres produits financiers).
Cette logique fonctionne particulièrement bien lorsque le taux de crédit reste inférieur au rendement locatif brut du bien, ce qui crée un écart positif entre le coût de l’emprunt et les revenus générés. « C’est toujours possible d’avoir un prêt à 110 % », confirme Pierre Chapon. Mais ce type de financement reste conditionné à l’analyse du risque réel que représente l’investisseur pour la banque. « Ce que la banque va regarder, c’est le vrai risque », précise-t-il. Car cet effet de levier joue aussi dans l’autre sens : si le bien se révèle moins rentable que prévu, ou si un imprévu survient, l’investisseur se retrouve avec une grosse mensualité à couvrir de sa poche, sans marge de manœuvre.
C’est pourquoi le point clé, selon notre expert, n’est pas l’apport en lui-même, mais l’épargne dont dispose l’emprunteur. « Si on préfère ne pas mobiliser l’épargne pour ce projet, c’est possible en mettant en valeur le fait qu’on a de l’épargne résiduelle », explique Pierre Chapon. Cette épargne joue un rôle d’amortisseur face aux imprévus : « Cela veut dire que si la chaudière de l’appartement mis en location tombe en panne, on va pouvoir vite la réparer et continuer à louer », illustre-t-il.
Le risque ne vient donc pas de l’absence d’apport en tant que telle, mais de l’absence totale de réserve financière : « Si on n’a rien de côté et qu’on veut investir sans apport, en se disant que tout va bien se passer et que le loyer va payer le crédit, le problème arrive si un impondérable survient – et il y en aura toujours. La banque se dit alors qu’avec le moindre grain de sable, le bien ne peut plus être loué pendant quelques mois, et ça ne passe pas », détaille-t-il. C’est pourquoi il vaut mieux toujours avoir des réserves : « De manière générale, ce n’est pas une bonne chose de faire un investissement locatif sans apport ni épargne », affirme Pierre Chapon.
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