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L’heure est à la relance et à la confiance retrouvée sur le marché de l’immobilier. Après une période morose pour le secteur du logement neuf, le vent tourne enfin pour les investisseurs particuliers ! Un nouveau chapitre semble en passe de s’écrire : celui de l’adoption du statut de bailleur privé, promis pour 2026. Ce futur dispositif souhaité par l’actuel ministre du Logement Vincent Jeanbrun, vise à replacer les propriétaires bailleurs au cœur de la Politique du Logement en leur offrant un cadre fiscal clair, pérenne et incitatif. À la clé pour l’investissement immobilier neuf locatif ? Une fiscalité modernisée récompensant la mise en location de logements neufs performants, durables et abordables. Objectifs ? Un marché de l’immobilier plus attractif, des investisseurs valorisés et une offre locative relancée. Point sur le futur statut de bailleur privé.
Depuis la disparition du dispositif Pinel fin 2024, le marché de l’investissement locatif a connu un net ralentissement. De nombreux investisseurs particuliers ont en effet différé ou abandonné leurs projets.
Résultat : moins d’achats immobiliers neufs, moins de constructions destinées à la location et une pénurie de logements encore plus marquée.
Pour aller plus loin : Fin de la loi Pinel : les alternatives pour votre investissement locatif
Face à cette situation, le gouvernement a compris que la relance du secteur du logement passait inévitablement par la mobilisation du parc privé. Sans les bailleurs particuliers, aucun rééquilibrage durable de l’offre locative n’est possible.
La création du futur statut du bailleur privé entend donc redonner envie d’investir, en proposant un cadre stable, équitable et attractif à ceux qui souhaitent mettre un logement en location sur le marché.
Le message est clair : il ne s’agit plus seulement d’attirer des investisseurs, mais de reconnaître le rôle social essentiel des propriétaires bailleurs dans la mise à disposition de logements accessibles, confortables et conformes aux normes environnementales.
La mise en avant du projet de création du « statut de bailleur privé » n’est pas née par hasard. Elle découle d’une récente mission parlementaire menée en 2025 par Marc-Philippe Daubresse et par le député Mickaël Cosson. Les deux parlementaires ont travaillé sur la modernisation des politiques du logement. Leur constat est sans appel : la France a besoin d’un dispositif pérenne, simple et incitatif pour encourager la location longue durée.
Le rapport remis au gouvernement a ainsi posé les bases d’un nouveau cadre fiscal, plus équilibré : un régime d’amortissement du bien, un abattement plus généreux pour les revenus fonciers et un bonus pour l’application de loyers modérés. Le tout accompagné d’un engagement sur la durée et de conditions énergétiques renforcées.
Bon à savoir : l’idée d’un « statut du bailleur privé » n’est pas nouvelle. Elle a émergé fin 2022, dans les travaux du Conseil National de la Refondation (CNR) Logement, initiés par le gouvernement d’Elisabeth Borne.
Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a très récemment confirmé que ce futur statut serait inscrit dans la Loi de Finances pour 2026, avec une entrée en vigueur souhaitée dès le 1ᵉʳ janvier de la même année.
L’objectif est clair : étoffer le panel de dispositifs fiscaux dédiés à l’investissement locatif par un mécanisme 100 % durable et lisible, qui s’adresse aux propriétaires particuliers non professionnels et qui s’applique aussi bien aux logements neufs qu’aux biens anciens rénovés.
Pour aller plus loin : Gouvernement Lecornu acte 2 : Vincent Jeanbrun devient ministre du Logement et de la Ville
La nouveauté du dispositif repose sur la possibilité d’amortir la valeur du bien immobilier, une grande première pour la location nue.
Concrètement : le propriétaire pourra déduire chaque année un pourcentage de la valeur de son bien de ses revenus imposables.
Dans l’immobilier neuf, cet amortissement serait d’environ 5 % par an. Dans l’ancien rénové, cet amortissement pourrait se situer autour de 4 % par an, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 15 % de la valeur du bien.
Cette mesure a le mérite d’aligner la mise en location nue sur la location meublée, tout en renforçant l’attractivité de l’immobilier neuf.
Le régime micro-foncier pourrait être modernisé pour encourager la location classique. Le plafond de revenus locatifs passerait de 15 000 € à 30 000 € par an, tandis que l’abattement forfaitaire augmenterait de 30 % à 50 %. Cela simplifierait la déclaration pour de nombreux bailleurs et rendrait la fiscalité plus juste.
Plus encore, le Déficit Foncier, à savoir la possibilité de déduire les travaux des revenus imposables, serait considérablement revalorisé jusqu’à 40 000 € par an. Un signal fort pour les propriétaires souhaitant rénover leurs biens ou remettre sur le marché des logements vacants.
Pour encourager la mise en location à loyers modérés, le dispositif proposerait un bonus fiscal pour les bailleurs qui acceptent de louer en dessous du prix du marché locatif. Cela pourrait se traduire par un amortissement plus favorable ou par un abattement supplémentaire.
En contrepartie, le bailleur devra s’engager à louer pendant une durée minimale (souvent six à neuf ans) et à respecter des critères de performance énergétique stricts : un logement neuf conforme à la RE 2020 ou un ancien rénové atteignant les classes A ou B du DPE.
Les promoteurs, les agents immobiliers et les constructeurs saluent unanimement cette initiative. Le statut du bailleur privé constitue un signal fort envoyé au marché, après plusieurs années de mesures jugées défavorables.
Les professionnels du bâtiment y voient aussi une opportunité de relancer la construction neuve et la rénovation énergétique, en mobilisant l’épargne privée en lieu et place de subventions publiques coûteuses.
Chez les investisseurs particuliers, la prudence perdure, mais l’intérêt est réel. Beaucoup y voient une chance de redonner du sens à leur patrimoine : investir utilement tout en sécurisant leur avenir.
L’idée d’un dispositif stable, non conditionné à un calendrier de fin programmé, séduit particulièrement ceux qui cherchent une stratégie patrimoniale à long terme.
Les investisseurs expérimentés espèrent quant à eux que les conditions du statut de bailleur privé (telles que les plafonds de loyers, les contraintes énergétiques, la durée d’engagement…) resteront équilibrées pour préserver la rentabilité des projets sans compromettre l’objectif social.
Le statut du bailleur privé pourrait aussi profiter directement aux locataires. Pourquoi ? À la clé, davantage de logements disponibles, mieux entretenus, aux loyers potentiellement plus stables.
Dans un marché sous tension, sur lequel les candidats locataires se comptent parfois par dizaines pour un seul bien à louer, ce type de mesure peut tendre à rétablir un certain équilibre et à fluidifier l’accès au logement.
Le futur statut du bailleur privé redonne une perspective claire : celle de rentabiliser son patrimoine tout en contribuant à un enjeu collectif.
Ce statut de bailleur privé pourrait être un puissant levier pour relancer l’offre locative, notamment dans les zones tendues, zones dans lesquelles la demande est la plus forte. En incitant les bailleurs privés à (faire) construire ou à rénover, il contribue aussi à la transition écologique du parc immobilier français.
À terme, il est possible d’espérer un double effet positif : un regain d’activité pour les acteurs de la construction et une augmentation du nombre de logements disponibles pour les ménages moyens à modestes.
Le succès du futur statut de bailleur privé dépendra de nombreux paramètres. Les investisseurs devront suivre avec attention :
Le statut du bailleur privé est un futur dispositif fiscal destiné à encourager les particuliers à investir dans l’immobilier locatif, qu’il soit neuf ou ancien rénové.
Son objectif ? Redonner confiance aux propriétaires qui mettent un logement en location longue durée. Ce statut permettra notamment de bénéficier d’un amortissement fiscal du bien, d’abattements renforcés sur les revenus fonciers et d’un cadre stable, sans date d’extinction programmée.
Il s’adresse aux propriétaires non professionnels, c’est-à-dire à ceux qui louent un ou plusieurs biens à titre privé, sans exercer une activité de marchand de biens ni être soumis au régime professionnel de la location meublée.
Le futur dispositif est conçu pour les particuliers qui mettent en location un logement nu à usage d’habitation principale. Il s’adresse aussi bien à ceux qui investissent dans un logement neuf, conforme à la Réglementation Environnementale RE 2020, qu’à ceux qui décident de rénover un bien ancien pour le remettre sur le marché locatif.
Les profils concernés sont donc :
L’amortissement est le pilier du dispositif. Il consiste à déduire chaque année une partie de la valeur du bien de ses revenus fonciers imposables.
Voici un exemple simplifié : un bien immobilier neuf de 250 000 € pourrait être amorti à hauteur de 5 % par an, soit une déduction de 12 500 € chaque année pendant 20 ans. Cet avantage réduit significativement la base imposable et augmente la rentabilité nette du placement.
Dans le cas d’un bien immobilier ancien, un amortissement de 4 % pourrait être accordé, à condition de réaliser des travaux représentant une part suffisante du prix d’achat total.
Pour profiter de ce futur régime, plusieurs critères devraient être fixés par la loi :
Jusqu’à présent, la location meublée non professionnelle (LMNP) offrait un avantage fiscal majeur grâce à l’amortissement comptable du bien.
Le statut du bailleur privé permettra d’obtenir un avantage équivalent pour les mises en location nues : un marché de l’immobilier plus stable, avec des locataires qui restent le plus souvent sur le long terme ET sans les contraintes de la gestion d’un bien immobilier meublé.
C’est donc une (r)évolution : pour la première fois, les propriétaires de logements non meublés pourront amortir leur bien sans passer par le statut commercial du meublé.
Oui, et ce point suscite beaucoup d’intérêt. Une SCI, Société Civile Immobilière pourra bénéficier du futur statut du bailleur privé à condition d’être imposée à l’impôt sur le revenu (IR) et non à l’impôt sur les sociétés (IS).
En effet, sous le régime de l’IR, les revenus fonciers de la SCI sont déclarés directement par les associés, qui pourront profiter des déductions et d’amortissements liés au statut.
À l’inverse, une SCI à l’IS est déjà soumise à des règles d’amortissement comptable spécifiques, mais moins souples et parfois plus contraignantes à la revente (en termes de plus-value professionnelle notamment).
Ainsi, pour les investisseurs familiaux, la SCI à l’IR restera la forme la plus adaptée : elle permet d’allier la souplesse de gestion, la transmission facilitée et l’avantage fiscal du statut de bailleur privé.
La déclaration d’engagement de location est un document que le bailleur devra signer pour bénéficier du statut fiscal dédié. Elle permettra d’attester :
Cette déclaration servira de preuve en cas de contrôle et permettra à l’administration fiscale d’accorder les principaux avantages liés au statut du bailleur privé.
Bon à savoir : en cas de non-respect des engagements (et notamment de vente prématurée, de vacance prolongée, de non-respect des loyers ou des normes…), le bailleur pourrait ainsi perdre tout ou partie des avantages fiscaux obtenus.
Contrairement à la loi Pinel, le futur statut du bailleur privé ne sera pas limité dans le temps. Il s’agit d’un régime de droit commun, accessible à tous les investisseurs répondant aux critères et sans plafonnement national ni date d’extinction programmée.
Autre différence majeure : le dispositif ne prend plus la forme d’une réduction d’impôt ponctuelle, mais d’un amortissement fiscal progressif, plus souple et plus logique sur le long terme.
Le statut du bailleur privé vise donc à remplacer la loi Pinel par un cadre pérenne, ouvert, modulable et cohérent avec les objectifs environnementaux et sociaux actuels.
Le calendrier actuellement envisagé prévoit une adoption du dispositif dans le cadre de la Loi de Finances pour 2026, avec une entrée en vigueur et une mise en place effective au 1ᵉʳ janvier 2026.
L’immobilier neuf reste le grand gagnant de cette réforme. Il cumule en effet :
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