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Ce mode d’accession à la propriété permet à des ménages modestes d’acquérir leurs murs mais pas le foncier. Certains regrettent que Bordeaux n’applique pas l’abattement sur la taxe foncière permis par le dispositif
« Sur le papier, ça paraissait une solution avantageuse, qui permettait enfin de devenir propriétaires à Bordeaux avec des revenus moyens. » Adéline Cuguillière et Alba Agbawode vivent dans le même immeuble, près de la barrière de Toulouse. La première est secrétaire dans un collège. La seconde, commerciale dans une mutuelle. Chacune y possède un appartement, acquis grâce au Bail réel solidaire (BRS).
Ce dispositif a été mis en place en 2017, en application de la loi du 6 août 2015. Son but : faire baisser les prix en dissociant le bâti du foncier. L’acquéreur ne paie « que » les murs. Il loue le terrain en échange d’une redevance mensuelle versée à un « Organisme de foncier solidaire » (OFS). Dans le cas des deux voisines, c’est Domofrance, propriétaire de cette résidence sociale – qui leur a aussi vendu les murs – pour un bail de quatre-vingt-dix ans.
« C’est vrai que le prix ‘‘brut’’ est intéressant, reconnaît Adéline Cuguillière. J’ai acheté mon 62 mètres carrés 137 000 euros. Dans le quartier, ce type de bien peut en valoir jusqu’à 300 000. » Les contreparties étaient connues : redevance de 96 euros par mois (à l’origine), impossibilité de réaliser une plus-value à la revente, interdiction de sous-louer, y compris via Airbnb… « Pour nous, tout cela était acceptable. »
« C’était avant qu’on reçoive notre premier avis de taxe sur le foncier bâti », grimace Adéline Cuguillière : « 1 300 euros. Je trouve ça beaucoup pour un ‘‘ménage modeste’’. Surtout que lorsque le dispositif nous a été présenté, on nous a expliqué que les mairies avaient la possibilité de voter un abattement allant de 30 à 100 % pour les propriétaires en BRS » (article 1388 octies du Code général des impôts).
Alba Agbawode enchaîne : « Le problème, c’est que la Ville de Bordeaux, contrairement au Bouscat, n’a jamais adopté une telle mesure. Cela paraît incroyable de devoir payer la taxe foncière à 100 %, alors que, par définition, nous ne sommes pas propriétaires du foncier, pour lequel nous sommes locataires de Domofrance… ».
Cette mauvaise surprise n’a pas été la seule à venir grever leurs finances. D’abord, il y a la redevance, « qui augmente chaque année ». Et puis il y a aussi les frais de syndic : « En tant que copropriétaires, nous sommes minoritaires et nous n’avons pas le choix – le syndic, c’est celui de Domofrance : Agate. Avec 136 euros par mois de charges, c’est loin d’être le moins cher… »
Entre taxe foncière, « loyer » en hausse et cherté des charges, les deux voisines l’assurent : « Financièrement, ce n’est pas aussi avantageux que prévu. Ces coûts n’avaient pas été pris en compte dans les simulations qui ont permis d’estimer que nous étions accessibles au BRS et au remboursement d’un prêt. » Conséquence pour Adéline Cuguillière : « Aujourd’hui, je suis obligée de donner des cours en plus de mon travail pour m’en sortir. »
Via le groupe Facebook Bordeaux Wanted, les deux voisines ont cherché si d’autres personnes étaient dans le même cas. Et elles ont trouvé : « À ce jour, notre groupe WhatsApp compte 46 membres dans tout Bordeaux. »
C’est désormais tout un collectif qui tente d’obtenir un coup de pouce fiscal de 30 % auprès de la Ville. Un rendez-vous a été fixé au 21 novembre. Adéline Cuguillière n’est pas optimiste : « La date où le budget s’élabore sera passée. Et dans un courrier du 12 septembre, la Ville nous a opposé qu’elle avait déjà apporté son soutien via son adhésion au BRS et la suppression de la taxe d’habitation [imposée par l’État, NDLR] et surtout, qu’un abattement n’a pas été adopté car elle doit déjà faire face au dérèglement climatique, à la crise énergétique, à l’inflation… »
« Tout ça grâce à nos impôts ? Donnez-nous la Légion d’honneur ! » plaisante Alba Agbawode. « Mais on préférerait partager cet honneur – et surtout la taxe – avec le propriétaire du foncier, qui n’est pas nous… »
La législation prévoit que les mairies soumises à l’article 55 de la loi SRU (c’est le cas de Bordeaux) donnent leur accord lorsqu’un bailleur « aliène » un logement social pour le vendre dans le cadre du BRS. Ça a été le cas pour les appartements des deux femmes,
Dans sa délibération, la commune rappelait tout le bien qu’elle pense du BRS, qui offre à la fois « des opportunités d’accession à la propriété à prix modéré pour les ménages modestes et des classes moyennes » et « une ressource importante [aux] bailleurs pour permettre la construction de nouveaux logements locatifs sociaux ».
Pour la première partie, le bilan est donc mitigé. « Moi, je regrette mon achat. Il me coûte trop cher », tranche Alba Agbawode. Adéline Cuguillière est à peine moins négative : « Dès que je peux, je revends. »
