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La promesse de vente immobilière assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt constitue le schéma contractuel le plus répandu dans les acquisitions financées par un emprunt bancaire. Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Cette règle, de portée générale, trouve une application particulièrement rigoureuse dans le contentieux des promesses de vente lorsque l’acquéreur, débiteur de l’obligation de solliciter un financement conforme aux stipulations contractuelles, échoue à rapporter la preuve de diligences satisfaisant aux exigences de l’acte.
Par un arrêt du 25 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a censuré un arrêt de la cour d’appel de Paris du 16 février 2024 qui avait jugé régulières des demandes de prêt présentées à un taux inférieur au taux maximal stipulé dans la promesse (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 24-14.137). En l’espèce, une promesse synallagmatique de vente portant sur un appartement parisien au prix de 1 475 000 euros avait été conclue le 31 juillet 2019, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 1 475 000 euros, d’une durée maximale de vingt-cinq ans, au taux nominal d’intérêt maximal de 1,75 % l’an, hors assurance. La bénéficiaire avait sollicité deux prêts au taux de 1,30 % et avait essuyé des refus, puis avait demandé la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 73 750 euros séquestrée entre les mains du notaire.
La cour d’appel de Paris avait estimé que les demandes de prêt à 1,30 % étaient conformes à la promesse, au motif que ce taux, inférieur au plafond de 1,75 %, n’était pas « hors de proportion » avec celui-ci et que la promesse ne prévoyait pas de taux minimum. La Cour de cassation casse cette décision au visa de l’article 1304-3 du code civil, en retenant que la cour d’appel n’avait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, dès lors qu’elle avait relevé que la bénéficiaire avait sollicité des prêts à un taux inférieur aux conditions prévues au contrat. La solution consacre une lecture littérale des stipulations contractuelles : le taux maximal s’analyse comme le taux auquel l’acquéreur doit présenter ses demandes, et non comme un simple plafond que des demandes moins-disantes respecteraient par hypothèse.
Cette exigence de conformité absolue n’est pas nouvelle. Dans un arrêt du 9 novembre 2023, la troisième chambre civile avait déjà rappelé que des demandes de prêt non conformes aux caractéristiques stipulées ne permettaient pas à l’acquéreur de se prévaloir de la défaillance non fautive de la condition (Civ. 3e, 9 novembre 2023, n° 22-13.900). En l’espèce, une promesse de vente stipulait une condition suspensive d’obtention d’un prêt de 241 000 euros remboursable en deux ans au taux nominal de 2 %. La Cour de cassation y avait censuré l’arrêt d’appel qui, après avoir constaté que les acquéreurs avaient sollicité des prêts non conformes, les avait néanmoins condamnés au paiement de la clause pénale. Plus récemment encore, la troisième chambre civile a jugé le 28 mai 2026 qu’il appartenait à la cour d’appel de rechercher si les acquéreurs avaient fait état d’un élément nouveau de nature à modifier l’appréciation des banques sur leur solvabilité, à savoir une donation immobilière d’une valeur de 380 000 euros reçue en cours de procédure (Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-17.991).
L’article 1104 du code civil, qui dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, constitue le second fondement sur lequel la Cour de cassation appuie son contrôle (C. civ., art. 1104). Il ne suffit pas à l’acquéreur de démontrer qu’il a essuyé des refus de prêt ; il lui incombe encore de justifier que ces refus portaient sur des demandes conformes aux caractéristiques précises stipulées dans la promesse, tant en ce qui concerne le montant, la durée que le taux d’intérêt. La Cour de cassation refuse ainsi de laisser le juge du fond substituer son appréciation à la lettre du contrat, même lorsque l’écart entre le taux sollicité et le taux stipulé peut paraître minime.
Lorsque l’acquéreur ne justifie pas de demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles, la condition suspensive est réputée accomplie en application de l’article 1304-3, alinéa 1er, du code civil. Cette réalisation fictive emporte deux conséquences majeures : la promesse de vente est censée avoir été conclue sans condition suspensive, de sorte que l’acquéreur est tenu de régulariser la vente ; à défaut, il engage sa responsabilité contractuelle et s’expose au paiement de l’indemnité d’immobilisation stipulée à l’acte, indépendamment de toute autre sanction. L’article L. 313-41 du code de la consommation, issu de l’ancien article L. 312-16, prévoit que lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur est immédiatement et intégralement remboursable, sans retenue ni indemnité (C. conso., art. L. 313-41). Cette disposition protectrice ne bénéficie toutefois qu’à l’acquéreur qui a satisfait à ses obligations contractuelles.
Dans l’affaire tranchée le 25 juin 2026, la promesse stipulait expressément que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil ». La cour d’appel de Paris, en dépit de cette clause claire, avait néanmoins ordonné la restitution de l’indemnité d’immobilisation à l’acquéreuse défaillante. La cassation rétablit la force obligatoire d’une telle clause, qui ne fait que rappeler le droit commun mais dont la méconnaissance par les juges du fond justifie un rappel ferme. Le montant en cause, fixé à 10 % du prix de vente soit 147 500 euros, dont la moitié séquestrée, illustre les enjeux financiers considérables de ce contentieux, l’acquéreuse se trouvant condamnée, après cassation et renvoi, à verser aux vendeurs la somme totale de 200 000 euros, intérêts compris.
Par ailleurs, dans un arrêt du 30 mars 2023, la troisième chambre civile a jugé qu’un accord de principe donné par une banque ne constitue pas une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt au sens de la condition suspensive (Civ. 3e, 30 mars 2023, n° 22-10.797). De même, une attestation de refus établie par un courtier ne saurait valoir justification de la défaillance de la condition, les parties ayant expressément prévu que seules des réponses émanant d’établissements de crédit seraient recevables. La Cour de cassation rappelle ainsi que « tant l’accord de principe que le refus de prêt attesté par le courtier des bénéficiaires étaient inopérants », ce dont elle déduit que la condition suspensive, ne s’étant pas réalisée à la date prévue, entraînait la caducité de plein droit de la promesse.
Enfin, un arrêt de la troisième chambre civile du 7 mai 2026 illustre l’application de l’article 1304-3 au-delà de la seule condition suspensive de prêt, en matière d’obtention d’un permis de construire (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-16.745). La Cour y censure une cour d’appel qui avait imputé à l’acquéreur la défaillance de la condition sans rechercher, comme elle y était invitée, si les pièces déposées dans le cadre de l’instruction du permis comportaient bien toutes les informations demandées par l’administration. Le raisonnement est transposable à la condition suspensive de prêt : il appartient au bénéficiaire de démontrer qu’il a accompli toutes les diligences requises, et au juge de vérifier, pièce par pièce, que les demandes adressées aux banques étaient conformes à chaque caractéristique stipulée.
L’arrêt du 25 juin 2026 comporte un second enseignement, rendu au visa de l’article 1104 du code civil, relatif à l’obligation de bonne foi dans l’exécution des conventions. En l’espèce, l’acquéreuse avait sollicité à deux reprises une prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive, sans informer les vendeurs qu’elle avait déjà essuyé plusieurs refus de prêt dans le délai initialement convenu. La cour d’appel de Paris avait rejeté la demande de dommages et intérêts des promettants, en retenant que la promesse n’imposait pas à la bénéficiaire de communiquer les refus au fur et à mesure de leur réception. La Cour de cassation censure également sur ce point, au motif que la cour d’appel n’a pas recherché « si en sollicitant une prorogation du délai de réalisation de la condition d’obtention d’un prêt sans informer les promettants des refus de prêt notifiés dans le délai initialement convenu, la bénéficiaire n’avait pas manqué à son obligation d’exécuter de bonne foi la promesse ».
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence plus ancienne de la troisième chambre civile, qui sanctionne la dissimulation d’un obstacle à la réalisation de la condition suspensive comme un manquement à l’obligation de loyauté. L’obligation d’information qui pèse sur l’acquéreur ne se limite pas à la communication formelle des refus en fin de délai ; elle implique une transparence tout au long de la phase de recherche de financement, en particulier lorsque l’acquéreur sollicite du promettant un délai supplémentaire dont la contrepartie implicite est l’immobilisation prolongée du bien, au détriment d’autres projets des vendeurs.
L’article 1104 du code civil, dont les termes sont d’ordre public, constitue ainsi un standard de comportement qui irrigue l’ensemble de la phase précontractuelle et contractuelle. Son application à la condition suspensive d’obtention de prêt se traduit par une obligation positive de transparence : l’acquéreur doit non seulement prouver qu’il a déposé des demandes de prêt conformes, mais encore démontrer qu’il a informé loyalement le promettant de l’état d’avancement de ses démarches, en particulier lorsque des obstacles surgissent et que des délais supplémentaires sont sollicités. La Cour de cassation considère que le silence gardé sur des refus déjà intervenus, au moment de solliciter une prorogation, vicie le consentement du promettant à cette prorogation, qui n’aurait peut-être pas été accordée si la situation réelle avait été connue.
Cette exigence de loyauté procédurale s’étend également à la qualité des pièces justificatives produites. Dans l’arrêt du 28 mai 2026 précité, la Cour de cassation reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si les acquéreurs, qui avaient reçu en cours de procédure une donation immobilière de nature à modifier substantiellement leur solvabilité, en avaient informé les banques sollicitées (Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-17.991). Il ne suffit donc pas de produire des lettres de refus ; encore faut-il que les demandes de prêt aient été actualisées en fonction de l’évolution de la situation financière du bénéficiaire, faute de quoi la condition suspensive est réputée accomplie par la faute de ce dernier. La logique sous-jacente est celle d’une obligation de moyens renforcée : l’acquéreur ne peut se contenter de démontrer qu’il a essuyé un refus, il doit établir qu’il a mis en œuvre tous les moyens raisonnablement à sa disposition pour obtenir le financement convenu, y compris en portant à la connaissance des établissements bancaires tout élément nouveau de nature à faciliter l’octroi du crédit.
La question de la prescription de l’action en restitution de l’indemnité d’immobilisation constitue un enjeu procédural majeur, que la troisième chambre civile a récemment précisé dans un arrêt publié au Bulletin du 11 juillet 2024 (Civ. 3e, 11 juillet 2024, n° 22-22.058, Publié Bulletin). L’article 2224 du code civil fixe le délai de prescription des actions personnelles ou mobilières à cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. La Cour de cassation, faisant application de ce texte, a jugé que le point de départ de la prescription de l’action en restitution de l’indemnité d’immobilisation se situait au jour où cette indemnité était devenue exigible — c’est-à-dire à la date de défaillance de la condition suspensive — et non à la date du refus des promettants de la restituer.
Conformément à l’article L. 313-41 du code de la consommation, « lorsque la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ». La Cour de cassation en déduit que la créance de restitution naît dès la défaillance de la condition, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure ou d’un refus préalable des vendeurs. La cour d’appel de Paris avait, en l’espèce, exactement retenu que la demande formée plus de cinq ans après la date à laquelle l’indemnité était devenue immédiatement remboursable — soit le 7 novembre 2015, la promesse remontant au 8 septembre 2015, pour une action engagée les 16 et 17 novembre 2020 — était irrecevable comme prescrite. L’arrêt est approuvé par la Cour de cassation, qui souligne que le point de départ de la prescription « se situe au jour où le créancier a su ou aurait dû savoir que celle-ci était devenue exigible et non à la date à laquelle il a eu connaissance du refus du débiteur de l’exécuter ».
Cette solution présente un intérêt pratique considérable. Elle impose à l’acquéreur évincé une diligence procédurale qui ne saurait se confondre avec la simple attente d’un hypothétique accord amiable des vendeurs. Le temps laissé à la négociation ne suspend pas le cours de la prescription quinquennale, qui court de manière autonome à compter de la date prévue pour la réalisation de la condition suspensive. Dans un marché immobilier où les délais entre la signature de la promesse et la réalisation de la vente peuvent s’étendre sur plusieurs mois, cette règle de computation stricte du délai de prescription doit retenir l’attention des praticiens et des justiciables. La circonstance que l’indemnité soit placée sous séquestre entre les mains du notaire ne modifie pas cette analyse, la Cour de cassation ayant jugé que les conclusions relatives aux modalités de libération des fonds par le séquestre étaient inopérantes.
Cette rigueur procédurale s’articule avec le devoir de loyauté évoqué précédemment. L’acquéreur qui tarde à agir en justice après la défaillance de la condition suspensive, tout en laissant le promettant dans l’expectative d’un éventuel recours, prend le risque de voir son action déclarée irrecevable pour cause de prescription. La combinaison de l’article 2224 du code civil et de l’article L. 313-41 du code de la consommation crée ainsi un régime d’incitation à l’action rapide, qui protège la sécurité juridique des transactions immobilières et évite que des fonds significatifs — en l’espèce 99 500 euros — ne demeurent indéfiniment bloqués dans l’attente d’un dénouement judiciaire. La solution s’impose avec une force particulière dans les promesses unilatérales de vente, où le bénéficiaire dispose d’un délai d’option durant lequel le promettant est tenu de maintenir son engagement, sans pouvoir disposer du bien au profit d’un tiers.
Le contentieux de la condition suspensive de prêt s’inscrit dans un ensemble plus vaste de règles protectrices gouvernant la vente immobilière, dont la Cour de cassation assure une application rigoureuse. L’arrêt du 25 juin 2026, mis en perspective avec la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile, dessine ainsi un régime complet de la condition suspensive d’obtention de prêt dans les promesses de vente immobilière. L’acquéreur y est tenu à une triple obligation : présenter des demandes de financement strictement conformes aux caractéristiques stipulées — montant, durée, taux —, informer loyalement le promettant de l’état d’avancement de ses démarches tout au long du délai de réalisation, et agir en restitution de l’indemnité d’immobilisation dans le délai de cinq ans à compter de la défaillance de la condition, sans pouvoir se prévaloir de l’attente d’un accord amiable pour suspendre ce délai. Le non-respect de l’une quelconque de ces obligations expose l’acquéreur à la réalisation fictive de la condition suspensive, à la perte de l’indemnité d’immobilisation et, le cas échéant, à des dommages et intérêts complémentaires.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 réaffirme avec netteté une exigence que la pratique notariale connaît bien mais que les juridictions du fond ont parfois tendance à édulcorer : la condition suspensive d’obtention de prêt n’est pas une simple déclaration d’intention, mais un mécanisme juridique dont la rigueur conditionne la sécurité des transactions immobilières. La Cour de cassation rappelle que l’acquéreur qui sollicite un prêt à des conditions différentes de celles stipulées dans la promesse — fût-ce à un taux inférieur au taux maximal convenu — ne peut se prévaloir de la défaillance de la condition pour échapper à ses obligations. Au-delà du cas d’espèce, qui a retenu l’attention de la presse généraliste en raison de son montant spectaculaire de 200 000 euros, cet arrêt éclaire la pratique notariale sur la nécessité de rédiger avec une précision accrue les clauses de condition suspensive, en spécifiant non seulement le montant maximal et la durée maximale de l’emprunt, mais également de manière explicite les conséquences de demandes non conformes. Cette solution, combinée à l’exigence de transparence dans l’information du promettant et au strict encadrement de la prescription de l’action en restitution, constitue un corpus jurisprudentiel cohérent qui doit guider la rédaction des promesses de vente comme la conduite des parties durant la phase de recherche de financement. Elle invite également les praticiens à porter une attention particulière à la formulation des clauses de condition suspensive, dont la précision conditionne directement l’issue des litiges susceptibles de survenir en cas de défaillance de l’acquéreur.
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