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La garantie d’éviction constitue l’une des obligations cardinales mises à la charge du vendeur par le Code civil. Aux termes de l’article 1625 du Code civil, « le vendeur est tenu de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente »[[Article 1626 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441769, dans sa rédaction issue de la loi du 6 mars 1804. Cette disposition n’a connu aucune modification législative substantielle depuis sa promulgation.]] Cette garantie opère de plein droit, sans qu’il soit nécessaire qu’une stipulation contractuelle la prévoie expressément. Elle est inhérente au contrat de vente et participe de la protection de l’acquéreur contre les troubles qui pourraient affecter la jouissance paisible du bien acquis.
Cette obligation légale se dédouble en deux branches distinctes mais complémentaires. La première, dite garantie du fait personnel, oblige le vendeur à s’abstenir de tout acte qui viendrait troubler la possession de l’acquéreur postérieurement à la vente. La seconde, dite garantie du fait des tiers, impose au vendeur de protéger l’acquéreur contre les revendications ou les droits que des tiers pourraient faire valoir sur le bien vendu[[V. not. M. MIGNOT, « Garantie d’éviction », in JurisClasseur Civil Code, Art. 1625 à 1640, fasc. unique, 2024, nos 12 et s. L’auteur distingue classiquement ces deux facettes de la garantie.]] Or, cette dichotomie, pour classique qu’elle soit, n’épuise pas la complexité du contentieux contemporain de la garantie d’éviction.
Par ailleurs, le législateur a prévu que cette obligation légale pouvait faire l’objet d’aménagements conventionnels. L’article 1627 du Code civil dispose que « les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l’effet ; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie »[[Article 1627 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441775. La liberté contractuelle est ici pleinement reconnue, sous réserve des limitations apportées par la jurisprudence et par l’article 1628 qui exclut la clause de non-garantie pour le fait personnel du vendeur.]]. Cette faculté d’aménagement conventionnel constitue un point de tension central dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile. En conséquence, il appartient au praticien de mesurer précisément la portée des clauses restrictives de garantie que les actes de vente contemporains comportent de manière quasi systématique.
La garantie d’éviction embrasse une triple hypothèse. Elle couvre d’abord l’éviction totale, lorsque l’acquéreur est privé de l’intégralité du bien vendu par l’effet d’un droit antérieur appartenant à un tiers. Elle s’applique ensuite à l’éviction partielle, situation dans laquelle seule une fraction du bien échappe à l’acquéreur. Elle vise enfin les charges non déclarées, c’est-à-dire les servitudes ou droits réels qui grèvent l’immeuble sans avoir été portés à la connaissance de l’acquéreur lors de la vente. A cet égard, l’article 1638 du Code civil, disposition emblématique de cette dernière hypothèse, énonce que « si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité »[[Article 1638 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441888.%5D%5D.
La troisième chambre civile a apporté une clarification déterminante à la lecture de ce texte par un arrêt publié au Bulletin du 6 juillet 2023. Dans cette affaire, des acquéreurs avaient découvert, à l’occasion de travaux d’extension, la présence d’une canalisation enterrée du réseau public d’eaux usées qui n’avait pas été déclarée dans l’acte de vente[[Civ. 3e, 6 juill. 2023, n° 22-13.179, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/64a65d23bbd03a05db964e3f.%5D%5D. La cour d’appel de Chambéry les avait déboutés de leur demande d’indemnisation au motif que la servitude occulte ne revêtait pas le critère d’importance exigé par l’article 1638 pour l’obtention de la résiliation ou d’une indemnité. La Cour de cassation censure cette analyse et énonce un principe aux conséquences pratiques considérables :
« L’importance de la servitude occulte exigée par l’article 1638 précité ne conditionne que la résiliation de la vente, et non l’indemnisation du préjudice pouvant résulter pour l’acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente. »[[Civ. 3e, 6 juill. 2023, n° 22-13.179, préc., § 7.]] Dès lors, l’acquéreur peut prétendre à une indemnisation même pour une servitude de faible importance, pourvu qu’il démontre l’existence d’un préjudice en résultant. L’indemnisation est alors appréciée par le juge « en fonction de l’existence et de l’importance du préjudice en résultant pour l’acquéreur »[[Civ. 3e, 6 juill. 2023, n° 22-13.179, préc., § 8.]]. Cette solution, qui distingue nettement les conditions de la résiliation de celles de l’indemnisation, renforce sensiblement la protection de l’acquéreur confronté à une charge occulte.
En ce qui concerne l’éviction partielle, les articles 1636 et 1637 du Code civil offrent à l’acquéreur une option. Il peut soit demander la résiliation de la vente, soit solliciter le remboursement de la valeur de la partie dont il est évincé, évaluée à l’époque de l’éviction et non proportionnellement au prix total de la vente[[Article 1637 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441882 : « Si, dans le cas de l’éviction d’une partie du fonds vendu, la vente n’est pas résiliée, la valeur de la partie dont l’acquéreur se trouve évincé lui est remboursée suivant l’estimation à l’époque de l’éviction, et non proportionnellement au prix total de la vente, soit que la chose vendue ait augmenté ou diminué de valeur. »]]. La troisième chambre civile a fait application de ces dispositions dans un arrêt du 18 janvier 2023[[Civ. 3e, 18 janv. 2023, n° 21-16.666, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/63c79ef7da31367c908eb904.%5D%5D, dans une espèce où les acquéreurs d’une maison avec jardin s’étaient vus enjoindre par l’administration de libérer une bande de terrain de 28 mètres carrés appartenant au domaine public maritime, sur laquelle empiétaient des constructions édifiées par les vendeurs. La cour d’appel de Montpellier avait alloué à l’acquéreur évincé la somme de 80 000 euros au titre de la valeur de la partie évincée et la Cour de cassation a approuvé cette évaluation souveraine, après avoir écarté le grief tiré de ce que la parcelle relevant du domaine public n’aurait eu aucune valeur au sens de l’article 1637[[Civ. 3e, 18 janv. 2023, n° 21-16.666, préc., § 15 : « L’indemnité devant être appréciée au regard non des caractéristiques du bien qui justifient l’éviction mais de sa désignation lors de la vente, la cour d’appel, qui n’a pas procédé à une évaluation proportionnelle au prix total de la vente, a souverainement fixé la valeur de la partie du fonds dont l’acquéreur a été évincé. »]].
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé dans le même arrêt que l’action en garantie d’éviction peut être exercée en appel sous une forme différente de celle présentée en première instance, dès lors qu’elle tend aux mêmes fins. La demande d’indemnisation sur le fondement des articles 1636 et 1637, substituée en appel à une demande initiale d’annulation de la vente, « tendait à l’exercice, conformément aux dispositions applicables, du même droit qu’en première instance, à savoir la mise en jeu de la garantie légale du vendeur »[[Civ. 3e, 18 janv. 2023, n° 21-16.666, préc., § 12.]]. Cette souplesse procédurale permet à l’acquéreur de moduler utilement ses prétentions en fonction de l’évolution du litige.
L’article 1627 du Code civil autorise les parties à convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie. Toutefois, la troisième chambre civile soumet ces clauses restrictives à une interprétation rigoureuse, exigeant que la renonciation à la garantie d’éviction soit formulée de manière expresse et non équivoque. Cette position a été réaffirmée avec une netteté particulière dans un arrêt du 13 février 2025, publié au Bulletin[[Civ. 3e, 13 févr. 2025, n° 23-17.636, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/67adc54dff4fdee7ba5c51fa.%5D%5D.
En l’espèce, une acquéreure avait découvert, après la vente, la présence sous l’immeuble d’un réseau d’évacuation des eaux usées qui n’avait pas été mentionné dans l’acte. L’acte de vente stipulait une clause aux termes de laquelle l’acquéreur prenait le bien dans l’état où il se trouvait et déclarait n’avoir « aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés ». La cour d’appel d’Agen avait jugé que cette clause exonérait les vendeurs de la garantie de l’article 1638 du Code civil. La Cour de cassation censure cette analyse au visa combiné des articles 1638 et 1627 :
« Il s’ensuit qu’à défaut de clause expresse contraire, le vendeur est tenu de la garantie des servitudes non apparentes non déclarées lors de la vente. »[[Civ. 3e, 13 févr. 2025, n° 23-17.636, préc., § 9.]] La Haute juridiction précise que cette clause, « propre à l’état du bien, n’excluait pas expressément la garantie des servitudes non apparentes non déclarées »[[Civ. 3e, 13 févr. 2025, n° 23-17.636, préc., § 11.]]. En conséquence, une clause générale d’exclusion de garantie portant sur l’état du bien — qu’il s’agisse des vices apparents ou des vices cachés — ne saurait valoir renonciation à la garantie des charges non déclarées, laquelle relève d’un ordre distinct : la garantie d’éviction.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement direct de l’arrêt du 6 juillet 2023 précité, que la Cour de cassation cite expressément dans ses motifs[[Civ. 3e, 13 févr. 2025, n° 23-17.636, préc., § 7 : « Cette disposition […] est une application du principe général posé par l’article 1626 du même code selon lequel le vendeur, dont l’obligation légale est d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue, est obligé de droit à le garantir de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-13.179, publié). »]]. Or, la distinction ainsi opérée entre la garantie des vices cachés et la garantie d’éviction, si elle est conceptuellement classique, emporte des conséquences pratiques considérables pour la rédaction des actes de vente. Les clauses d’exclusion de garantie des vices cachés, devenues systématiques dans la pratique notariale, ne protègent nullement le vendeur contre une action fondée sur la garantie des charges non déclarées.
Par ailleurs, il y a lieu de rappeler que l’article 1628 du Code civil prohibe toute clause qui affranchirait le vendeur de la garantie de son fait personnel. Le vendeur ne peut donc se soustraire à la garantie des troubles qu’il cause lui-même à l’acquéreur, qu’il s’agisse de troubles de droit ou de troubles de fait. Cette disposition d’ordre public constitue une limite infranchissable à la liberté contractuelle reconnue par l’article 1627.
La garantie d’éviction entretient des liens étroits avec l’obligation précontractuelle d’information qui pèse sur le vendeur en vertu de l’article 1602 du Code civil et du principe général de bonne foi. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser les contours de cette articulation dans plusieurs décisions récentes qui éclairent la portée respective de ces deux obligations.
Dans un arrêt du 28 septembre 2023, publié au Bulletin, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi d’un acquéreur qui invoquait la garantie d’éviction du fait personnel des vendeurs après que l’EHPAD exploité dans l’immeuble acquis eut été transféré vers un autre site par décision de l’exploitant[[Civ. 3e, 28 sept. 2023, n° 22-15.236, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/651527ef42b42d8318bc657f%5D%5D. La Cour approuve les juges du fond d’avoir retenu que « l’autorisation d’exploiter un EHPAD n’était attachée ni à l’immeuble ni à son propriétaire, mais à l’établissement médico-social exploité par la société »[[Civ. 3e, 28 sept. 2023, n° 22-15.236, préc., § 11.]] et que l’acte de vente « ne comportait aucun engagement du vendeur quant au maintien des autorisations administratives existantes au jour de la vente »[[Ibid.]]. Dès lors, le transfert de l’EHPAD ne constituait pas « un trouble de fait ou de droit à la propriété des biens cédés »[[Ibid.]] susceptible de déclencher le jeu de la garantie d’éviction. Cette décision illustre le principe selon lequel la garantie d’éviction protège la propriété du bien vendu, non la rentabilité économique de l’investissement immobilier.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans le même arrêt, que « ne pèse pas sur les vendeurs une obligation de conseil et d’information de l’acquéreur sur la rentabilité ou la pérennité de son investissement immobilier »[[Civ. 3e, 28 sept. 2023, n° 22-15.236, préc., § 17.]]. Cette affirmation, qui circonscrit l’obligation d’information du vendeur à ce qui figure dans l’acte de vente, invite à une rédaction minutieuse des clauses relatives à la destination du bien et aux autorisations administratives qui s’y rattachent.
En revanche, lorsque l’information due à l’acquéreur porte sur les caractéristiques juridiques du bien lui-même, la jurisprudence se montre plus exigeante. L’arrêt du 19 février 2026, également publié au Bulletin[[Civ. 3e, 19 févr. 2026, n° 24-10.524, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6996b63ccdc6046d47eba5f0.%5D%5D , en fournit une illustration topique dans le domaine des risques naturels. Aux termes de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, l’acquéreur d’un bien immobilier situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles doit être informé par le vendeur de l’existence de ces risques. La Cour de cassation juge que, « si, après la promesse de vente faisant état d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, celui-ci a été approuvé avant la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l’état des risques résultant du plan approuvé valant servitude d’utilité publique »[[Civ. 3e, 19 févr. 2026, n° 24-10.524, préc., § 7.]]. En l’espèce, l’état des risques naturels joint à l’acte authentique ne mentionnait pas l’arrêté préfectoral du 28 février 2012 portant approbation du plan de prévention des risques d’inondation, de sorte que les acquéreurs n’avaient pas eu connaissance de la mise à jour de la situation de leur parcelle.
La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel qui avait rejeté la demande de résolution de la vente, au motif que « les acquéreurs n’avaient pas eu connaissance, par l’acte authentique, de la mise à jour de la situation de leur parcelle au regard de la servitude d’utilité publique résultant de l’approbation du plan »[[Civ. 3e, 19 févr. 2026, n° 24-10.524, préc., § 9.]]. Cette solution met en lumière le lien entre l’obligation d’information précontractuelle et la garantie d’éviction : la méconnaissance par le vendeur de son obligation d’information sur l’existence d’une servitude d’utilité publique équivaut, dans ses effets, à l’absence de déclaration d’une charge grevant l’immeuble, et peut fonder une action en résolution de la vente.
Enfin, il importe de relever que la garantie d’éviction se distingue nettement d’autres mécanismes protecteurs de l’acquéreur, tels que la garantie des vices cachés ou l’obligation de délivrance conforme[[Sur la distinction entre garantie d’éviction et garantie des vices cachés, v. l’article publié sur ce site : « Vices cachés immobilier : panorama de la jurisprudence 2026 », https://kohenavocats.fr/2026/05/25/vices-caches-immobilier-jurisprudence-2026-quantum-clauses-exclusion/.%5D%5D. Alors que la garantie des vices cachés sanctionne les défauts matériels du bien qui le rendent impropre à son usage, la garantie d’éviction protège l’acquéreur contre les troubles juridiques affectant son droit de propriété. Or, la pratique révèle que ces deux régimes sont fréquemment invoqués de manière cumulative ou alternative dans le contentieux immobilier, ce qui impose au praticien une analyse rigoureuse des faits de l’espèce pour déterminer le fondement le plus approprié[[Sur l’articulation entre les différents régimes de garantie, v. également : « Erreur sur les qualités essentielles dans la vente immobilière », https://kohenavocats.fr/2026/06/01/erreur-qualites-essentielles-vente-immobiliere-jurisprudence-civ3-2024-2026/.%5D%5D.
Par ailleurs, la responsabilité du notaire instrumentaire est fréquemment recherchée aux côtés de celle du vendeur, lorsque l’acte authentique omet de mentionner une servitude ou une charge grevant l’immeuble vendu[[Sur la responsabilité du notaire, v. l’article : « L’intensification du devoir de vérification du notaire dans la vente immobilière », https://kohenavocats.fr/2026/06/01/devoir-verification-notaire-vente-immobiliere-intensification-jurisprudentielle/.%5D%5D. Cette dualité d’actions, contre le vendeur sur le fondement de la garantie d’éviction et contre le notaire sur le fondement de la responsabilité civile professionnelle, offre à l’acquéreur évincé une protection juridictionnelle renforcée, encore que les deux actions obéissent à des régimes distincts, notamment en matière de prescription.
La Cour de cassation a également rappelé que la garantie d’éviction du fait du tiers suppose l’existence d’un trouble de droit, c’est-à-dire d’une prétention juridiquement fondée d’un tiers sur le bien vendu, et non d’un simple trouble de fait qui n’affecterait pas la propriété elle-même. Dès lors, des nuisances sonores imputables à un tiers, si elles peuvent relever d’autres régimes de responsabilité[[Sur les troubles de voisinage, v. l’article : « L’article 1253 du Code civil et le trouble anormal de voisinage », https://kohenavocats.fr/2026/06/01/article-1253-code-civil-trouble-anormal-voisinage-jurisprudence-civ3-2025-2026/.%5D%5D, ne constituent pas en elles-mêmes une éviction au sens des articles 1625 et suivants du Code civil.
En définitive, l’état du droit positif révèle une tension constante entre deux impératifs également légitimes : d’une part, la protection de l’acquéreur, qui doit pouvoir jouir paisiblement du bien acquis sans être exposé à des revendications ou à des charges occultes, et, d’autre part, la sécurité juridique des transactions immobilières, qui impose de ne pas faire peser sur le vendeur une garantie illimitée dans le temps et dans son étendue. La jurisprudence de la troisième chambre civile s’efforce de concilier ces deux exigences par une application rigoureuse des textes, qui distingue selon la nature du trouble invoqué, selon la portée des clauses conventionnelles et selon l’information effectivement délivrée à l’acquéreur lors de la vente.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile confirme la vitalité du contentieux de la garantie d’éviction dans la vente immobilière. L’arrêt du 6 juillet 2023, en dissociant les conditions de la résiliation de celles de l’indemnisation des charges occultes, et l’arrêt du 13 février 2025, en exigeant une clause expresse pour exclure la garantie des servitudes non apparentes, renforcent sensiblement la protection de l’acquéreur. L’arrêt du 28 septembre 2023 rappelle en revanche que la garantie d’éviction ne saurait être détournée de sa finalité pour couvrir les risques économiques de l’investissement immobilier. L’arrêt du 19 février 2026 illustre enfin l’articulation étroite entre l’obligation précontractuelle d’information et la garantie légale d’éviction, spécialement dans le domaine des servitudes d’utilité publique. Or, cette construction jurisprudentielle, aussi équilibrée soit-elle, impose aux rédacteurs d’actes une vigilance accrue dans la formulation des clauses relatives à la garantie, comme dans la collecte et la transmission des informations sur les charges grevant l’immeuble vendu.
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