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Le contrat de promotion immobilière occupe une place singulière dans le droit de la construction. L’article 1831-1 du Code civil le définit comme un mandat d’intérêt commun par lequel le promoteur « s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet » (article 1831-1 du Code civil). Ce même texte ajoute que le promoteur « est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage » et qu’il est « notamment tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code ».
Cette garantie légale place le promoteur dans la situation du constructeur au sens des articles 1792 et suivants du Code civil. L’article 1792 énonce le principe de la responsabilité décennale : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination » (article 1792 du Code civil). L’article 1792-1 précise quant à lui qu’est réputé constructeur « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire » et « toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage » (article 1792-1 du Code civil). Ces deux dernières qualifications visent directement le promoteur immobilier, qu’il agisse comme vendeur d’immeuble à construire ou comme mandataire du maître d’ouvrage. Cette responsabilité de plein droit, qui constitue une garantie essentielle pour les acquéreurs, s’étend pendant dix années à compter de la réception des travaux et couvre tant les dommages matériels que les troubles de jouissance consécutifs à l’impropriété de l’ouvrage à sa destination. Le régime est d’ordre public, ce qui signifie que toute clause contractuelle tendant à l’exclure ou à la limiter est réputée non écrite.
La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 10 novembre 2021, que le contrat par lequel le promoteur confie à un tiers la réalisation des études et des travaux de construction constitue un contrat d’entreprise et non un contrat de mandat. Cette qualification, qui relève du droit de la construction, emporte des conséquences majeures sur le régime de responsabilité applicable. La troisième chambre civile a en effet relevé que ce contrat « avait pour objet la réalisation des études et des travaux de construction de l’immeuble, avec pour missions les études générales relatives à la réalisation du bâtiment, la construction des bâtiments comprenant la consultation et le choix des sous-traitants, la passation des contrats de sous-traitance et le paiement des sous-traitants » et qu’il comportait « un engagement de la société Edificandi d’exécuter tous les travaux confiés conformément aux règles de l’art » (Cass. 3e civ., 10 nov. 2021, n° 20-19.372, Publié au Bulletin). Cette qualification emporte des conséquences majeures sur le régime de responsabilité applicable.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a jugé, le 6 mars 2025, que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application de l’article 1792 du Code civil. En l’espèce, la cour a considéré que des travaux de confortement d’une falaise surplombant la copropriété participaient de l’acte de construire et qu’une chute de roche rendant les ouvrages impropres à leur destination engageait la responsabilité décennale de plein droit du vendeur, lequel « ne démontrait aucune cause étrangère » (Cass. 3e civ., 6 mars 2025, n° 23-20.211).
Or, le régime de responsabilité de plein droit ne s’applique pas à tous les désordres susceptibles d’affecter l’ouvrage. La jurisprudence opère une distinction cardinale entre les désordres de gravité décennale, qui bénéficient de la présomption de responsabilité des articles 1792 et suivants, et les désordres dits intermédiaires, dont la réparation relève de la responsabilité contractuelle de droit commun. Ces désordres intermédiaires se définissent, en creux, comme ceux qui, sans compromettre la solidité de l’ouvrage ni le rendre impropre à sa destination, causent néanmoins un préjudice au maître d’ouvrage.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 11 juin 2026, promis à la plus haute publication, vient préciser avec une netteté remarquable le régime probatoire applicable à la responsabilité du promoteur pour désordres intermédiaires. La Cour énonce : « Si le promoteur immobilier, dont la mission est de faire procéder à la réalisation de l’immeuble en ayant recours à des contrats de louage d’ouvrage, est tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil, sa responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires est subordonnée à la démonstration d’une faute personnelle » (Cass. 3e civ., 11 juin 2026, n° 23-22.360, Publié au Bulletin). Cette formulation constitue un apport doctrinal significatif : elle consacre, en des termes dénués d’ambiguïté, le principe selon lequel le promoteur ne répond pas de plein droit des désordres intermédiaires affectant l’ouvrage.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante. La Cour de cassation avait déjà affirmé, dans un arrêt du 4 avril 2024, que le vendeur d’immeuble à construire « est tenu, à l’égard de l’acquéreur, d’une responsabilité contractuelle pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires » (Cass. 3e civ., 4 avril 2024, n° 22-12.132). Dans cette affaire, la cour d’appel avait retenu la responsabilité du vendeur pour des désordres affectant le badigeon en façade et les décors peints, ainsi que la peinture des volets, au motif qu’il avait assuré une mission de maîtrise d’oeuvre. La Cour de cassation a censuré cette décision, jugeant que les motifs retenus étaient impropres à caractériser une faute personnelle de l’intéressé.
En conséquence, la distinction est désormais parfaitement établie. D’un côté, le promoteur répond de plein droit des dommages de nature décennale sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil, sans que le maître d’ouvrage ait à démontrer l’existence d’une faute. De l’autre, pour les désordres qui n’atteignent pas ce seuil de gravité, le demandeur doit rapporter la preuve d’une faute personnelle imputable au promoteur. Cette dualité de régimes, que l’arrêt du 11 juin 2026 contribue à clarifier, structure l’ensemble du contentieux de la promotion immobilière.
Par ailleurs, la jurisprudence a été conduite à préciser les obligations d’information et de conseil pesant sur le promoteur. Dans un arrêt du 13 avril 2023, la troisième chambre civile a jugé que « le vendeur, promoteur d’une opération d’investissement immobilier bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, est tenu envers les acquéreurs d’un devoir d’information sur les caractéristiques et les risques de cette opération » (Cass. 3e civ., 13 avril 2023, n° 22-10.288). L’obligation est d’autant plus étendue que l’opération revêt une complexité particulière, notamment lorsqu’elle s’insère dans un montage de défiscalisation.
L’arrêt du 11 juin 2026 ne se borne pas à un apport de droit substantiel. Il comporte également un enseignement procédural de première importance, fondé sur l’article 455 du Code de procédure civile, aux termes duquel « tout jugement doit être motivé ». La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers pour défaut de réponse aux conclusions du maître d’ouvrage.
Dans cette affaire, la société civile immobilière Saint Augustinvest, maître d’ouvrage, avait fait construire un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Les travaux, réceptionnés avec réserves le 9 décembre 2008, avaient donné lieu à divers désordres, notamment des fissures et des dysfonctionnements affectant les volets roulants. Le maître d’ouvrage recherchait la responsabilité du promoteur, la société Résidence Établissement 1, sur le fondement du contrat de promotion immobilière.
La cour d’appel de Poitiers avait rejeté la demande, considérant que la responsabilité contractuelle du promoteur pour désordres intermédiaires était subordonnée à la démonstration d’une faute et qu’une telle faute n’était pas établie. Toutefois, le maître d’ouvrage invoquait l’article 13 du contrat de promotion immobilière, aux termes duquel le promoteur était responsable vis-à-vis du maître de l’ouvrage « de la réalisation des études d’exécution et de la construction de l’immeuble » ainsi que « du choix des sous-traitants, des personnels, des matériaux, des équipements, des techniques, des procédures d’exécution et de la conformité des ouvrages réalisés aux documents contractuels, aux réglementations applicables et aux normes en vigueur ».
Or, la cour d’appel n’avait pas répondu à ce moyen, pourtant déterminant pour l’issue du litige. La Cour de cassation a jugé qu’en « statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du maître de l’ouvrage, qui soutenait que le promoteur était, par application de l’article 13 du contrat de promotion immobilière, responsable vis-à-vis du maître de l’ouvrage du choix des sous-traitants, des personnels, des matériaux, des équipements, des techniques, des procédures d’exécution et de la conformité des ouvrages réalisés aux documents contractuels, aux réglementations applicables et aux normes en vigueur, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé » (Cass. 3e civ., 11 juin 2026, n° 23-22.360, précité).
Cette cassation pour défaut de motifs revêt une portée considérable pour la pratique contractuelle. Elle signifie que les clauses par lesquelles le promoteur étend conventionnellement le périmètre de ses obligations ne sauraient être ignorées par le juge. Lorsque le contrat de promotion immobilière comporte des stipulations détaillant les missions et les responsabilités du promoteur au-delà de la simple garantie légale, ces clauses doivent être examinées avec attention, car elles peuvent caractériser une faute personnelle au sens de la jurisprudence.
Ainsi, la faute personnelle exigée pour engager la responsabilité contractuelle du promoteur au titre des désordres intermédiaires peut résulter, non seulement d’un manquement aux règles de l’art ou à une obligation légale, mais également de la méconnaissance des obligations spécifiquement souscrites dans le contrat. L’enjeu est d’importance pour les maîtres d’ouvrage, qui doivent veiller à la rédaction de clauses suffisamment précises pour définir l’étendue des missions confiées au promoteur.
La Cour de cassation avait déjà sanctionné, le 12 mars 2026, une cour d’appel qui n’avait pas précisé le fondement juridique de sa décision, rappelant que l’article 12 du Code de procédure civile impose au juge de « trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables » (article 12 du Code de procédure civile). L’arrêt du 11 juin 2026 s’inscrit dans ce mouvement de rigueur procédurale, qui contraint les juridictions du fond à un examen exhaustif des moyens soulevés, singulièrement lorsque le contrat comporte des clauses originales.
Le second enseignement majeur de l’arrêt du 11 juin 2026 réside dans la distinction qu’il opère entre le contrat de promotion immobilière et le louage d’ouvrage. La Cour de cassation casse également l’arrêt attaqué en ce qu’il avait fait application des articles 1er et 2 de la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 et 1779, 3°, du Code civil pour fixer le point de départ des intérêts de retard sur le solde des travaux.
La cour d’appel de Poitiers avait jugé que les intérêts au taux contractuel sur la somme de 314 223,66 euros couraient à compter du 9 décembre 2009, soit une année après la réception des travaux. Elle faisait ainsi implicitement application des dispositions de la loi du 16 juillet 1971 relatives aux retenues de garantie, qui prévoient que les sommes consignées sont versées à l’entrepreneur à l’expiration du délai d’une année à compter de la réception, sauf opposition motivée du maître d’ouvrage.
La Cour de cassation censure cette analyse dans les termes suivants : « En statuant ainsi, alors que le promoteur immobilier qui ne s’engage pas à exécuter lui-même une partie du programme n’est pas un locateur d’ouvrage et d’industrie au sens de l’article 1779, 3°, du code civil, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 11 juin 2026, n° 23-22.360, précité). Cette motivation est d’une grande limpidité : le promoteur qui se borne à faire procéder à la réalisation de l’ouvrage par des tiers, sans exécuter lui-même une partie du programme, n’est pas un locateur d’ouvrage au sens du Code civil.
Cette distinction emporte des conséquences pratiques immédiates. Les dispositions de la loi du 16 juillet 1971 relatives aux retenues de garantie, qui s’appliquent aux marchés de travaux privés visés à l’article 1779, 3°, du Code civil, ne régissent pas le contrat de promotion immobilière lorsque le promoteur n’exécute pas lui-même des travaux. Le promoteur ne peut donc pas se prévaloir des mécanismes de libération de la retenue de garantie prévus par ce texte. La solution est identique s’agissant du point de départ des intérêts de retard : ceux-ci ne sont pas nécessairement fixés à l’expiration du délai d’un an à compter de la réception.
Cette position s’articule harmonieusement avec le dernier alinéa de l’article 1831-1 du Code civil, qui prévoit que « si le promoteur s’engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d’un locateur d’ouvrage ». A contrario, lorsque le promoteur n’exécute pas lui-même une partie des opérations, il n’est pas soumis au régime du louage d’ouvrage. La Cour de cassation consacre ainsi une lecture stricte du texte, qui distingue nettement les deux figures juridiques. Cette distinction est lourde de conséquences pratiques, car elle détermine non seulement le régime des intérêts de retard mais également l’applicabilité de l’ensemble des dispositions protectrices du maître d’ouvrage prévues par le droit du louage d’ouvrage, telles que le mécanisme de la retenue de garantie ou les règles de réception des travaux.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 5 février 2026, les conséquences de la faute personnelle du promoteur dans la conduite des opérations. Dans cette espèce, un maître d’ouvrage aguerri dans le domaine de la promotion immobilière s’était « abstenu par un choix délibéré, sans tenir compte des avis défavorables et préconisations de son contrôleur technique, de réaliser les travaux de reprise en sous-oeuvre du bâtiment contigu », prenant ainsi un risque dont il avait été « préalablement informé des lourdes conséquences ». La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir retenu qu’en raison de sa faute, le maître de l’ouvrage devait conserver une part de la charge finale de la réparation (Cass. 3e civ., 5 février 2026, n° 24-10.317). Cette décision illustre le principe selon lequel la faute personnelle du promoteur s’apprécie in concreto, au regard de sa compétence professionnelle et des informations dont il disposait.
Dès lors, le contentieux de la promotion immobilière apparaît régi par deux séries de règles distinctes. Les désordres de nature décennale engagent de plein droit la responsabilité du promoteur, sans que le demandeur ait à établir une faute. Les désordres intermédiaires, en revanche, supposent la démonstration d’une faute personnelle, laquelle peut résulter soit de la méconnaissance des règles de l’art, soit de la violation des stipulations contractuelles, soit encore d’un manquement aux obligations d’information et de conseil. Cette architecture, que l’arrêt du 11 juin 2026 contribue à éclairer, offre une grille de lecture cohérente des obligations pesant sur le promoteur immobilier.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 11 juin 2026 constitue une décision de principe dont la portée dépasse le seul cas d’espèce. Il précise avec autorité le régime de la responsabilité du promoteur immobilier pour désordres intermédiaires en consacrant l’exigence d’une faute personnelle et en rappelant, sur le terrain procédural, que le juge ne saurait ignorer les clauses contractuelles invoquées par les parties, sous peine de cassation pour défaut de motifs.
Il affine en outre la distinction entre le contrat de promotion immobilière et le louage d’ouvrage, écartant l’application des dispositions de la loi du 16 juillet 1971 au promoteur qui n’exécute pas lui-même une partie du programme de construction. Ce faisant, la Cour de cassation confère une pleine autonomie au contrat de promotion immobilière, dont le régime ne saurait être assimilé à celui d’un simple marché de travaux. La solution est cohérente avec la finalité même de ce contrat, qui est d’organiser la délégation globale de la réalisation d’un programme de construction à un professionnel dont la mission première consiste à sélectionner et à coordonner les intervenants, et non à exécuter lui-même les travaux.
Pour les maîtres d’ouvrage, l’enseignement pratique est clair : la rédaction du contrat de promotion immobilière, et singulièrement la définition précise des missions et responsabilités assumées par le promoteur, conditionne directement l’étendue des voies de recours ouvertes en cas de désordres intermédiaires. Une clause telle que l’article 13 du contrat litigieux, qui détaille les obligations du promoteur quant au choix des sous-traitants, des matériaux et des techniques, peut constituer le fondement d’une action en responsabilité contractuelle lorsque les désordres trouvent leur origine dans une défaillance de l’un de ces éléments. Pour les praticiens, cette décision rappelle que la dualité des régimes de responsabilité — plein droit pour le décennal, faute prouvée pour l’intermédiaire — constitue une donnée structurante du droit de la construction, que les clauses contractuelles peuvent moduler mais non effacer. Elle invite également à une vigilance accrue dans la rédaction des contrats de promotion immobilière, dont chaque stipulation est susceptible de fonder, ou au contraire d’écarter, la responsabilité du promoteur. La complexité de ces mécanismes, qu’il s’agisse de la garantie décennale ou du régime des désordres intermédiaires, justifie l’assistance d’un conseil spécialisé tant au stade de la rédaction contractuelle qu’à celui du traitement des litiges.
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