La guerre au Moyen-Orient ravive le spectre d’un nouveau déséquilibre pour le secteur immobilier européen et français, englué dans la crise ces quatre dernières années. Plusieurs impacts sont à craindre si le conflit perdurait. Les représentants du secteur s’expriment peu à peu sur les principaux points d’attention.
L’un des premiers enjeux concerne la hausse des prix de l’énergie depuis le début de la guerre entre Israël et les États-Unis d’un côté et l’Iran de l’autre au Moyen-Orient, fin février. Ce 19 mars, après l’attaque du plus grand site de production de gaz naturel liquéfié du Qatar, le prix du gaz européen a encore grimpé de 35%, atteignant les 70 euros le mégawattheure. Le pétrole, lui, a dépassé les 110 dollars le baril. Des niveaux cependant moins élevés qu’au début de la guerre en Ukraine, en 2022, mais Bercy a déjà averti d’une possible flambée du gaz à partir du mois de mai.
La Fédération française du bâtiment (FFB) assure, dans sa dernière note de conjoncture publiée le 17 mars, « ne pas constater de réel problème d’approvisionnement en Europe, à la différence de ce que l’on a connu au sortir de la phase aigüe de la Covid-19 ». Précisant que « les tensions concernent avant tout le pétrole et ses dérivés », un sujet « moins important pour le bâtiment que le gaz et l’électricité ».
Pour autant, la hausse du prix du gaz entraîne de premières répercussions. En l’espace de trois semaines, la FFB a observé une hausse de 10% des prix des produits bitumineux utilisés pour l’étanchéité des bâtiments, mais aussi des matériaux à base d’aluminium. La Fédération remarque également une hausse du prix du cuivre, après une année déjà marquée par une vive progression des prix, de l’ordre « de 40% depuis août 2025 pour les demi-produits en cuivre en sortie d’usine », indique la FFB.
Les prix de l’acier et des plastiques PVC, qui avaient bondi en 2022, restent pour l’heure contenus, malgré des tensions sur certains composants du plastique. Le président de la fédération, Olivier Salleron, invite les professionnels du BTP à mettre en place une clause d’augmentation de leurs prix sur les marchés publics, rapportent Les Echos. Surtout, l’organisation, qui prévoit « l’amorce d’une reprise » en 2026 avec une projection de +11,2% de la production de logements neufs cette année (contre -10,5% en 2025), dit s’inquiéter de « l’impact de cette crise sur la confiance des acteurs », que ce soit sur « leurs intentions d’investir », mais aussi sur « l’inflation et le marché du crédit » immobilier.
Un autre enjeu concerne en effet la hausse des taux d’intérêt, alors que la production de crédits immobiliers a repris l’an dernier, avec une hausse de 33% en un an. Pour l’heure, la Banque centrale européenne a décidé de ne pas réajuster ses taux directeurs, en dépit du risque d’inflation. Le taux de dépôt européen, qui fait référence, reste à 2%, comme en juillet 2025. Mais à terme, la BCE devra trancher. Si elle décide d’augmenter ses taux afin de contenir l’inflation, cela pourrait freiner la croissance et, derrière, la reprise du secteur immobilier.
Ces derniers mois, les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont déjà progressivement augmenté. En février, avant le début de la guerre au Moyen-Orient, ils s’élevaient à 3,25% en moyenne sur 20 ans selon l’Observatoire Crédit Logement (contre 3,17% en décembre). L’enjeu est que ces taux n’augmentent pas trop vite, afin d’accompagner le marché dans sa sortie de crise. En parallèle, le niveau d’apport personnel tend lui aussi à augmenter (+1,6% au 1er bimestre 2026), tout comme les montants des crédits, à mesure que les prix des logements augmentent.
Signe que le contexte international devrait peser, les taux d’OAT à 10 ans (rendement des obligations à 10 ans), qui financent la dette de l’Etat français, ont augmenté ces dernières semaines, passant de 3,3% fin février à 3,70% mi-mars. « Aujourd’hui, les banques veulent prêter, mais pas à tout prix et sans renier leur marge, alors que la hausse de l’OAT se répercutera forcément sur les taux », a indiqué Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, le 16 mars sur BFM Business.
Pour autant, « les taux ont certes beaucoup augmenté par rapport à la fin de la décennie 2010, mais ils restent très en-deçà de ce que l’on a connu par le passé », nuance Pierre Sabatier, économiste, fondateur de Primeview et président de l’Association Universitaire de Recherche et d’Enseignement sur le Patrimoine (AUREP).
« La géopolitique est un vrai sujet, mais la sensibilité de nos taux d’intérêt à la situation géopolitique et aux prix des énergies est extrêmement faible » soutient-il, en estimant que la monnaie unique européenne offre « l’assurance que l’on ne peut pas laisser dériver les taux d’intérêt dans un pays ».
En attendant, le conflit peut aussi avoir un effet dissuasif sur les ménages et les investisseurs, qui pourraient vouloir rester prudents en reportant leurs projets. Cela intervient alors qu’en cette année d’élections municipales, les projets publics ont naturellement ralenti dans l’Hexagone. Mais il est encore trop tôt pour confirmer ces effets.
Pour l’heure, la Banque de France maintient ses prévisions de croissance pour l’année 2026, mais prévient que la guerre au Moyen-Orient « pourrait peser sur l’activité en fin de premier trimestre ».
À l’inverse, sur la scène internationale, certains investisseurs sont en train de réorienter leurs placements immobiliers vers l’Europe comme « valeur refuge ». « Les destinations de sécurité, ce sont d’abord les grandes capitales européennes, et Paris a le leadership », a souligné ce mardi 18 mars sur BFM Business Laurent Demeure, Président de Coldwell Banker Europa Realty, qui accompagne des clients qui avaient investi dans les pays du Golfe. « L’Espagne, l’Italie et la France sont des zones dans lesquelles les capitaux sont réintroduits, notamment dans l’immobilier conservateur » et le segment luxe, a-t-il souligné.
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