Moustique /
En deux ans, les Belges ont perdu 16 m² de pouvoir d’achat immobilier. Bruxelles demeure la région où la tension sur ce marché est la plus forte.
Chaque région est concernée par la baisse du pouvoir d’achat immobilier. Mais c’est en Flandre qu’elle est la plus marquée (14,2 % de diminution moyenne), devant la Wallonie (12,4 %) et Bruxelles (11,5 %). En 2024, le prix des maisons bruxelloises a diminué de 1,4 %, avec un prix moyen de 555 667 €. Cependant, une chose n’a pas changé : c’est dans cette région que la situation reste la plus critique. Concrètement, en novembre, un ménage peut s’offrir en moyenne 61 m² à Bruxelles, 105 m² en Flandre et 148 m² en Wallonie. En cause, une hausse fulgurante des taux d’intérêt qui atteignent 4 % contre 2 % début 2023, conjuguée à celle du prix des habitations. Comparativement à 2023, le prix moyen d’une maison a augmenté de 2,1 % (329 468 €) et celui d’un appartement de 1,5 % (268 709 €).
Une problématique conjoncturelle pour certains, qui citent la guerre en Ukraine et la crise du Covid. En bref, l’inflation a frappé, et la BCE (Banque centrale européenne) a répondu par une augmentation des taux d’intérêt. Par ailleurs, le prix des logements neufs a particulièrement pâti de l’augmentation du coût des matériaux de construction. En revanche, d’autres estiment que la problématique est structurelle et pointent du doigt la spéculation immobilière. Selon eux, le logement ne serait pas un droit fondamental, mais un bien comme un autre.
Quoi qu’on en pense, notre pays compte son lot de multipropriétaires : 1 Belge sur 10 possède au minimum deux biens immobiliers. Leur proportion a même augmenté de 7 % entre 2022 et 2023.
La corrélation entre la hausse des prix et celle des ventes est claire. Mais le rythme auquel elles baissent diminue. Au cours des trois premiers mois de l’année 2024, les ventes ont chuté de 7,3 % par rapport à la même période en 2023. Lors du premier semestre de 2023, la baisse des ventes était de 6,5 % en Wallonie et de 0,8 % à Bruxelles. Au cours du premier trimestre 2024, il y a eu -3,9 % de ventes en Wallonie et -1,4 % à Bruxelles. Autrement dit, les ventes chutent, mais moins rapidement qu’avant. Mais pourquoi ?
Il faut d’abord noter la promesse d’une spectaculaire baisse des droits d’enregistrement en Wallonie à l’horizon 2025, soit 3,5 % contre 12,5 % actuellement. Mais ce n’est pas tout : face à la stabilisation de l’inflation, la BCE (Banque centrale européenne) a diminué ses taux directeurs une première fois en juin 2024, puis en septembre.
Pour une grande majorité de Belges, cette hausse des prix est plutôt positive, puisque près de 70 % des ménages sont propriétaires de leur logement. Mais pour certains, devenir propriétaire relève de l’utopie. D’ailleurs, l’âge moyen du primo-accédant est de 34 ans, contre 28 ans il y a une quinzaine d’années. En effet, les conditions d’emprunt n’ont jamais été aussi strictes (fonds propres importants, CDI), tandis que le marché de l’emploi est de plus en plus précaire (avènement des flexi-jobs, etc.).
En 2022 et 2023, la part d’acheteurs de 30 ans ou moins a diminué de près de 3 %. Petit à petit, il semblerait qu’ils soient à nouveau prêts à acheter. En 2023, ils représentaient 29,3 %, contre 27,1 % pour les seuls trois premiers mois de 2024. Mais dans l’ensemble, le marché immobilier reste une affaire de quadragénaires, l’âge moyen de l’acheteur belge cette année étant de 39 ans, avec des variations très légères selon les régions.
Et les critères ont aussi changé, comme le constate Alexandre Verdonck, analyste immobilier : « Désormais, un bon PEB est un critère principal alors qu’il n’était même pas considéré il y a cinq ans. Les acquéreurs sont, par contre, plus prudents à l’achat d’un bien à rénover, et la taille du bien a moins d’importance qu’auparavant. D’ailleurs, on construit des logements plus petits qu’il y a 30 ans, mais il faudra encore des années avant que cela se répercute vraiment sur l’offre locative. À Bruxelles, par exemple, les logements construits après 2000 représentent moins de 5 % du total ! »
En effet, de plus en plus d’acteurs du secteur plaident pour la construction de logements plus petits, qui sont plus durables. Mais ce n’est visiblement pas une priorité pour les gros portefeuilles. En Wallonie, la superficie médiane des maisons neuves a augmenté de 7 m² au cours des cinq dernières années, et de 11 m² en Flandre. Bruxelles fait figure d’exception, avec une diminution de 41 m².
C’est l’actu décryptée au quotidien et racontée avec un ton unique.
Actualités, enquêtes, récits, cultures, tendances, idées, solutions…
Chaque jour nos journalistes se mobilisent et s’immergent dans les sujets qui vous concernent.Moustique, un regard indépendant et décalé sur la société.
