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La vente d un immeuble en copropriete souleve une question recurrente : celle de l information due a l acquereur sur le statut juridique des dependances qui apparaissent, en fait, comme des accessoires du lot vendu. L article 1112-1 du Code civil impose a la partie qui connaît une information dont l importance est determinante pour le consentement de l autre de l en informer [[ article 1112-1 du Code civil ]]. Ce devoir, d ordre public, ne peut etre ni limite ni exclu par les parties. Il couvre les informations ayant un lien direct et necessaire avec le contenu du contrat ou la qualite des parties. En matiere de vente immobiliere, la jurisprudence de la troisieme chambre civile a progressivement precise le perimetre de cette obligation.
Le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 16 avril 2026 offre une illustration particulierement didactique de l articulation entre le devoir d information du vendeur et la realite materielle du bien. Dans cette affaire, un acquereur avait accepte de payer la somme de 350 000 euros pour un appartement de 50 metres carres, persuade d acquerir simultanement la jouissance privative d une terrasse de 75 metres carres attenante au logement [[ TJ Toulouse, 16 avril 2026, RG n 23/02786 ]]. L annonce immobiliere, redigee par l agent charge de la commercialisation du bien, presentait sans ambages un magnifique appartement avec sa superbe terrasse au calme de 75 metres carres. Le vendeur avait, au surplus, realise des amenagements sur cette toiture-terrasse, a savoir du gazon synthetique et du mobilier de jardin, et transforme une fenetre en porte-fenetre pour en faciliter l acces. L acquereur, apres avoir emmenage et installe un jacuzzi, s est vu opposer par le syndic une mise en demeure de remettre la terrasse en son etat anterieur, au motif qu il s agissait d une partie commune de la copropriete inaccessible aux coproprietaires.
Or, le tribunal a considere que le vendeur n avait pas manque a son obligation d information. Les juges ont releve que la promesse de vente, conclue le 8 mars 2022 devant notaire, decrivait le bien vendu avec precision sans jamais mentionner la terrasse, et que l acquereur s etait vu transmettre le reglement de copropriete ainsi que le proces-verbal de l assemblee generale du 30 novembre 2017, des le 9 mars 2022, soit avant l expiration du delai de retractation de dix jours et plus de trois mois avant la signature de l acte authentique. Le reglement de copropriete stipulait sans ambiguite que les parties communes comprennent notamment les couvertures des immeubles et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles. Le proces-verbal de l assemblee generale du 30 novembre 2017 revelait, quant a lui, qu une resolution tendant a autoriser le proprietaire du lot a exercer un droit de jouissance privatif sur la toiture-terrasse avait ete rejetee a la majorite qualifiee, seuls six coproprietaires sur vingt-huit ayant vote en faveur de cette autorisation.
Cette solution s inscrit dans le prolongement de la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle le vendeur qui transmet a l acquereur les documents lui permettant d apprehender la situation juridique du bien satisfait a son obligation d information. La troisieme chambre civile a ainsi, dans un arret du 7 septembre 2022, rejete le pourvoi d un acquereur qui se plaignait d une difference de superficie entre l annonce immobiliere et la superficie habitable reelle [[ Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n 21-19.292 ]]. La Cour a approuve les juges du fond d avoir considere que les acquereurs, ayant visite a sept reprises le bien, avaient ete en mesure de se convaincre de sa consistance et de faire les verifications qu ils estimaient necessaires. La difference entre la superficie annoncee de 155 metres carres et la superficie habitable reelle de 139,21 metres carres ne suffisait pas a caracteriser le dol, des lors que l annonce ne precisait pas s il s agissait d une surface habitable au sens de l article R. 112-2 du code de la construction et de l habitation.
A cet egard, l article 1112-1 du Code civil institue un mecanisme probatoire specifique : il incombe a celui qui pretend qu une information lui etait due de prouver que l autre partie la lui devait, a charge pour cette autre partie de prouver qu elle l a fournie. Dans l affaire toulousaine, le vendeur a ete en mesure d etablir la transmission effective des documents pertinents, de sorte que la preuve de l execution du devoir d information a ete rapportee. Cette repartition de la charge probatoire constitue une garantie essentielle pour le vendeur, des lors qu elle lui evite de devoir prouver l exhaustivite d une information qui, par nature, ne peut etre circonscrite a l avance.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappele, dans un arret du 16 avril 2026 publie au Bulletin, que l obligation d information du vendeur ne saurait etre etendue au-dela des informations dont il disposait effectivement au jour de la vente [[ Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n 24-22.365, FS-B ]]. La troisieme chambre civile y precise que, relativement a la description des biens dont la propriete est transferee a l acquereur, le vendeur n est tenu que de delivrer les informations qu il possede, sans etre contraint de proceder a des investigations complementaires que la loi ne met pas a sa charge. Cette delimitation du perimetre de l obligation d information est d autant plus importante qu elle evite de faire peser sur le vendeur une obligation de renseignement illimitee, qui aboutirait a une quasi-garantie de conformite juridique du bien vendu.
Le droit commun des contrats offre a l acquereur qui s estime trompe sur les qualites substantielles de la chose vendue deux fondements concurrents : l erreur, regie par les articles 1132 et 1133 du Code civil, et le dol, defini a l article 1137 du meme code. L article 1130 precise que l erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu ils sont de telle nature que, sans eux, l une des parties n aurait pas contracte ou aurait contracte a des conditions substantiellement differentes [[ article 1130 du Code civil ]]. Le caractere determinant s apprecie eu egard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a ete donne. Toutefois, l article 1132 pose une limite essentielle : l erreur ne vicie le consentement qu a la condition qu elle ne soit pas inexcusable.
Dans le jugement du 16 avril 2026, le tribunal judiciaire de Toulouse a fait application de cette regle avec une rigueur remarquable. Il a d abord constate que les deux contrats successifs, la promesse de vente du 8 mars 2022 et l acte authentique du 29 juin 2022, etaient univoques quant a la designation du bien vendu, qui ne comprenait ni la terrasse ni un droit de jouissance privatif sur celle-ci. Il a ensuite releve que l acquereur disposait des pieces lui permettant de confirmer l absence de transfert de propriete de la terrasse et a considere qu il n avait pas demontre avoir fait erreur, mais avait plutot deliberement pris le risque d acheter l appartement sans savoir si l usage illicite fait par le vendeur de la terrasse pourrait perdurer a son benefice.
En tout etat de cause, le tribunal a estime que l erreur de l acquereur aurait ete inexcusable. Les juges ont releve que celui-ci avait declare exercer la profession de promotion immobiliere et qu il etait sur le point d obtenir un diplome de manager en amenagement et en promotion immobiliere aupres de l ecole superieure des professions immobilieres, diplome enregistre au repertoire national des certifications professionnelles. Par consequent, ses competences particulieres lui permettaient de savoir qu il etait utile de lire, dans le cadre d un achat immobilier, la promesse de vente, l acte de reiteration, le reglement de copropriete et les proces-verbaux d assemblee generale qui lui etaient transmis, et, en cas de doute, de solliciter les eclaircissements necessaires.
Cette solution est conforme a la jurisprudence constante de la troisieme chambre civile. Dans un arret du 13 juillet 2022, la Cour de cassation a ainsi juge que ne constitue pas une erreur sur les qualites substantielles de l immeuble vendu la simple croyance erronee des acquereurs quant a la surface habitable du bien, des lors qu ils disposaient des elements leur permettant de verifier la consistance reelle de celui-ci [[ Cass. 3e civ., 13 juill. 2022, n 20-21.293 ]]. De meme, dans un arret du 15 juin 2022, elle a censure une cour d appel qui n avait pas recherche si l acquereur disposait des moyens de s informer par lui-meme de l existence d un vice affectant le bien vendu [[ Cass. 3e civ., 15 juin 2022, n 21-11.708 ]].
En consequence, l acquereur professionnel ou averti ne saurait se prevaloir d une erreur sur les qualites substantielles du bien lorsque les documents qui lui ont ete transmis avant la vente contenaient les informations necessaires pour lui permettre de prendre une decision eclairee. Le caractere inexcusable de l erreur s apprecie in concreto, en consideration des competences personnelles de l acquereur et des circonstances de la vente, sans que le jeune age de ce dernier ne puisse constituer un element attenuant des lors que ses qualifications professionnelles lui conferaient une competence objective dans le domaine considere.
Si le vendeur n a pas manque a son obligation d information, la responsabilite de l agent immobilier a ete integrement retenue par le tribunal judiciaire de Toulouse. Cette solution illustre la distinction fondamentale entre le devoir d information du vendeur, qui porte sur les caracteristiques juridiques du bien qu il connait, et le devoir de conseil de l agent immobilier, qui s etend a l obligation de s assurer que l acquereur a bien compris la portee des informations qui lui ont ete delivrees. L agent immobilier, en sa qualite de professionnel de la transaction, est tenu d un devoir de loyaute et de conseil renforce a l egard des parties.
En l espece, l agent immobilier avait redige et diffuse une annonce particulierement elogieuse sur la terrasse : Magnifique appartement avec terrasse 75 metres carres ! Venez decouvrir ce magnifique T2 renove de plus de 50 metres carres avec sa superbe terrasse au calme de 75 metres carres et sa place de parking aerienne. Le tribunal a considere que les termes de cette annonce etaient manifestement de nature a induire en erreur l acquereur en laissant croire d une part a l existence perenne et donc licite de cette terrasse et d autre part a sa jouissance privative. L agent a ainsi manque a son obligation de loyaute en presentant comme un element de valorisation du bien une dependance qui n en faisait juridiquement pas partie, sans assortir cette presentation des reserves necessaires quant au statut reel de cette terrasse.
A cet egard, l article 4 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, soumet les agents immobiliers a des conditions d exercice strictes et leur impose un devoir de conseil dont la violation engage leur responsabilite civile professionnelle. La Cour de cassation, dans un arret de la troisieme chambre civile du 20 avril 2022, a rappele que l agent immobilier, en sa qualite de professionnel de la vente immobiliere, est tenu d un devoir de conseil et d information a l egard de l acquereur [[ Cass. 3e civ., 20 avril 2022, n 21-13.144 ]]. Ce devoir l oblige a verifier les informations qu il communique et a s assurer de leur exactitude, specialement lorsqu elles portent sur des elements susceptibles de determiner le consentement de l acquereur, comme la superficie ou la jouissance d une terrasse.
De surcroit, la Cour de cassation a juge, dans un arret du 19 janvier 2022 publie au Bulletin, que la designation du lot de copropriete dans l acte de vente ne dispensait pas le vendeur professionnel de son obligation d information sur la consistance reelle des parties communes [[ Cass. 3e civ., 19 janv. 2022, n 20-19.329, PB ]]. Si cette jurisprudence concerne le vendeur professionnel, elle eclaire neanmoins l etendue du devoir de l agent immobilier qui, en tant que professionnel, ne saurait se retrancher derriere les seules mentions de l acte authentique pour echapper a sa responsabilite.
En outre, la troisieme chambre civile, dans un arret du 21 mai 2026, a recent apporte des precisions importantes sur le regime des parties communes a jouissance privative en copropriete [[ Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n 24-21.170 ]]. La Cour y rappelle que l affectation d une partie commune a l usage exclusif d un coproprietaire suppose soit une stipulation du reglement de copropriete, soit une decision de l assemblee generale prise a la majorite requise. L agent immobilier, qui propose a la vente un lot de copropriete assorti de la jouissance de fait d une partie commune, doit donc imperativement s assurer de la regularite juridique de cette jouissance, a defaut de quoi il engage sa responsabilite a l egard de l acquereur.
Dans l affaire toulousaine, le tribunal a condamne in solidum l agent et la societe Safti a verser a l acquereur la somme de 3 000 euros en reparation du prejudice moral subi, ainsi que 1 500 euros au titre de l article 700 du Code de procedure civile pour chacun d entre eux. La modicite relative de la condamnation, au regard des montants reclames par l acquereur, 143 000 euros au total, dont 90 000 euros au titre de la perte de chance de renoncer a acquerir ou d acquerir a des conditions differentes, s explique par la circonstance que l acquereur avait lui-meme commis une negligence fautive en s abstenant de prendre connaissance des documents qui lui avaient ete transmis, ce qui a limite l etendue du prejudice indemnisable.
Le tribunal judiciaire de Toulouse a egalement du se prononcer sur la question de savoir si les manœuvres de l agent immobilier, mandataire du vendeur, pouvaient engager la responsabilite de ce dernier. La reponse est nuancee et merite une attention particuliere. Le tribunal a rappele le principe, pose par l article 1998 du Code civil, selon lequel le mandant est contractuellement responsable des dommages subis du fait de l inexecution des engagements contractes par son mandataire dans les limites du mandat confere. Toutefois, les manœuvres dolosives du mandataire, dans l exercice de son mandat, n engagent la responsabilite du mandant que s il a personnellement commis une faute, qu il incombe a la victime d etablir.
En l espece, l acquereur n a pas demontre que le vendeur avait personnellement commis une faute en relation avec la presentation trompeuse du bien par son mandataire. Au contraire, le tribunal a constate que le vendeur avait bien transmis a l acquereur le reglement de copropriete et les proces-verbaux d assemblee generale, documents qui contredisaient directement la presentation faite par l agent immobilier. Le vendeur, par la transmission de ces pieces, avait ainsi donne a l acquereur les moyens de deceler l inexactitude de l annonce. Des lors, aucune faute personnelle du vendeur n a ete retenue, et l acquereur a ete deboute de l integralite de ses demandes formees contre lui.
Cette solution est importante en ce qu elle distingue nettement la sphere de responsabilite du vendeur de celle de son mandataire. Le vendeur ne repond pas des agissements fautifs de son agent immobilier du seul fait du mandat, sauf a etablir qu il a lui-meme participe a la faute ou qu il en avait connaissance sans en informer l acquereur. La troisieme chambre civile, dans un arret du 5 mars 2026, a d ailleurs rappele que la responsabilite du vendeur du fait de son mandataire suppose la demonstration d une faute personnelle du mandant, sans que le seul lien de mandat ne suffise a engager sa responsabilite de plein droit [[ Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n 23-13.288 ]].
Par ailleurs, la responsabilite des notaires a ete integralement ecartee par le tribunal. L acquereur reprochait aux notaires de ne pas avoir attire son attention sur le statut juridique de la terrasse, en depit des amenagements apparents dont elle faisait l objet. Le tribunal a considere que la designation du bien dans les actes authentiques etait precise et ne mentionnait pas la terrasse, et que la mention selon laquelle le bien n avait pas ete modifie par une annexion ou une utilisation irreguliere des parties communes ne pouvait etre lue qu au regard de cette designation. En outre, le reglement de copropriete et les proces-verbaux d assemblee generale, transmis a l acquereur, lui permettaient de verifier par lui-meme la situation juridique de la terrasse.
A cet egard, la Cour de cassation a deja juge, dans un arret du 18 janvier 2024, que le notaire, s il est tenu d un devoir de conseil, n est pas garant de l exactitude materielle des declarations des parties, des lors qu il leur a fourni les informations juridiques necessaires a la comprehension de l acte et que celles-ci ne presentaient pas de difficulte particuliere [[ Cass. 3e civ., 18 janv. 2024, n 22-22.960 ]]. La Cour a ainsi approuve les juges du fond d avoir ecarte la responsabilite du notaire qui n avait pas attire les parties sur l incidence juridique d une erreur dans le calcul des superficies figurant au plan annexe a l acte de vente, des lors que cette erreur n etait pas manifeste pour un professionnel du droit.
En consequence, le dispositif du jugement du 16 avril 2026 opere un partage rigoureux des responsabilites. Le vendeur est exonere de toute responsabilite, ayant rempli son obligation d information par la transmission des documents pertinents. Les notaires sont egalement exoneres, leur devoir de conseil n ayant pas ete pris en defaut au regard des informations dont ils disposaient. Seul l agent immobilier et sa societe mandante sont condamnes, pour manquement a leur obligation de loyaute et de conseil, sans que le vendeur ne soit appele a les garantir. Ce partage reflete une conception equilibree des responsabilites dans la chaine de la transaction immobiliere : chacun repond de ses propres manquements, sans solidarite automatique entre les intervenants.
La solution degagee par le tribunal judiciaire de Toulouse est d autant plus notable qu elle intervient dans un contexte de tension du marche immobilier, ou la valeur attribuee aux espaces exterieurs, terrasses, balcons, jardins privatifs, a considerablement augmente depuis la crise sanitaire. Les acquereurs sont particulierement sensibles a ces elements de confort, et les annonces immobilieres les mettent volontiers en avant, parfois au prix d une presentation trompeuse de leur statut juridique. La decision du 16 avril 2026 rappelle utilement que l acquereur ne saurait s en remettre aveuglement aux affirmations de l annonce immobiliere, et qu il lui appartient de verifier, par la lecture attentive des documents qui lui sont transmis avant la vente, la realite juridique de ce qu on lui presente comme un atout du bien.
Des lors, la distinction entre la jouissance de fait et le droit de jouissance apparait comme un enjeu central du contentieux de la vente immobiliere en copropriete. Ce que le vendeur utilise en fait, une terrasse, un jardin, un local, ne correspond pas toujours a ce que l acquereur obtiendra en droit. La Cour de cassation, par un arret du 26 janvier 2022 publie au Bulletin, a ainsi juge que la responsabilite du coproprietaire qui realise des travaux sur des parties communes sans autorisation de l assemblee generale est engagee [[ Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n 20-23.614, PB ]]. La decision toulousaine s inscrit dans ce courant jurisprudentiel qui fait peser sur l acquereur une obligation de vigilance renforcee quant au statut juridique des dependances apparentes du bien vendu.
Il en resulte que le formalisme des actes de vente, loin d etre une contrainte superflue, constitue la principale protection de l acquereur. La designation precise du lot de copropriete, la garantie de superficie prevue par l article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et la transmission du reglement de copropriete et des proces-verbaux d assemblee generale sont autant de garde-fous qui permettent a l acquereur de verifier la consistance exacte de ce qu il achete. L acquereur qui neglige de prendre connaissance de ces documents s expose a voir sa pretention indemnitaire rejetee, nonobstant la presentation trompeuse dont il a pu etre l objet de la part de l agent immobilier.
Le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 16 avril 2026 offre une synthese remarquable des principes qui gouvernent la responsabilite des intervenants a la vente immobiliere en copropriete. Il rappelle que le vendeur satisfait a son obligation d information en transmettant a l acquereur les documents qui lui permettent d apprehender la situation juridique du bien, sans etre tenu de pallier les carences de lecture de son cocontractant. Il confirme que l agent immobilier, en tant que professionnel, est tenu d un devoir de loyaute et de conseil renforce, dont la violation engage sa responsabilite meme lorsque le vendeur est exonere. Il etablit enfin que l erreur de l acquereur, fût-elle provoquee par une annonce trompeuse, peut etre jugee inexcusable lorsque celui-ci disposait des moyens de s informer par lui-meme de la realite de la situation juridique du bien.
Cette decision, dont il appartiendra a la cour d appel de Toulouse de connaitre si l acquereur releve appel, contribue a clarifier les obligations respectives des parties a la transaction immobiliere. Elle invite les acquereurs a la vigilance et les professionnels de l immobilier a la rigueur. Elle rappelle, en definitive, que l achat d un bien en copropriete ne saurait se reduire a une visite des lieux et a une signature d acte, mais exige une veritable diligence de l acquereur dans la verification documentaire de la situation juridique de ce qu il s apprête a acquerir.
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