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La clause par laquelle le vendeur d’un immeuble stipule qu’il ne sera tenu à aucune garantie des vices cachés constitue, depuis l’origine du Code civil, une faculté ouverte par l’article 1643 au vendeur de bonne foi. Cette disposition, qui permet au propriétaire non professionnel de se décharger de la garantie légale des défauts de la chose vendue, a connu au cours des trois dernières années un resserrement significatif de son champ d’application sous l’impulsion de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. La Haute juridiction, par une série d’arrêts rendus entre janvier 2023 et mars 2026, a progressivement restreint les conditions dans lesquelles un vendeur peut utilement se prévaloir d’une telle clause, au point qu’il est désormais permis de s’interroger sur l’étendue réelle de la protection qu’elle confère dans les ventes entre particuliers. L’analyse de ces décisions révèle une double orientation : d’une part, l’extension de la présomption de connaissance des vices, qui neutralise l’efficacité de la clause, et d’autre part, l’intensification du contrôle juridictionnel exercé sur les conditions de fait justifiant son application. L’examen de ce mouvement jurisprudentiel, qui affecte directement la sécurité des transactions immobilières entre non-professionnels, commande de distinguer les hypothèses dans lesquelles la clause est privée d’effet par l’effet d’une présomption de connaissance du vice, de celles dans lesquelles le juge exerce un contrôle renforcé sur la bonne foi du vendeur.
Le principe selon lequel le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose vendue et ne peut, en conséquence, se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés constitue une règle constante de la jurisprudence de la Cour de cassation. La troisième chambre civile en a rappelé la vigueur dans un arrêt du 5 septembre 2024, aux termes duquel « le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés » (Civ. 3e, 5 sept. 2024, n° 23-16.314). La portée de cette règle a été précisée à l’occasion d’un litige dans lequel une société civile immobilière, ayant pour objet social la propriété, la gestion et l’exploitation de biens immobiliers, avait acquis une maison d’habitation pour la revendre après travaux. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait écarté la qualification de professionnel de l’immobilier au motif que la SCI n’était pas un professionnel du bâtiment. La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l’article 1643 du code civil, en reprochant aux juges du fond de n’avoir pas recherché si la venderesse, eu égard à son objet social et à l’opération de revente après travaux réalisée, ne devait pas être qualifiée de professionnelle de l’immobilier, qualité qui lui aurait interdit de se prévaloir de la clause d’exonération de garantie. Cette décision illustre la volonté de la Haute juridiction d’étendre la présomption de connaissance au-delà du seul professionnel de la construction, pour englober tout opérateur dont l’activité habituelle ou l’opération réalisée révèle une compétence particulière dans le domaine immobilier.
Par ailleurs, l’arrêt du 16 mars 2023 est venu rappeler avec force que la présomption de connaissance des vices attachée à la qualité de vendeur professionnel revêt un caractère irréfragable. La troisième chambre civile y énonce qu’« il résulte de ce texte une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l’oblige à réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence » (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-24.308). Dans cette espèce, une SCI avait vendu un appartement qu’elle avait acquis antérieurement avec l’engagement de réaliser des travaux de restauration. La cour d’appel avait écarté la garantie en retenant qu’il n’était pas démontré que la venderesse avait connaissance des vices affectant le bien. La Cour de cassation censure cette décision en reprochant aux juges du fond de n’avoir pas recherché si la SCI, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, ne devait pas être présumée connaître les vices de la chose vendue, ce qui lui interdisait de se prévaloir de la clause exclusive de garantie. Dès lors, la seule démonstration de la qualité de vendeur professionnel suffit à écarter l’application de la clause, sans que l’acquéreur ait à rapporter la preuve de la connaissance effective du vice par le vendeur.
La troisième chambre civile a, de longue date, assimilé au vendeur professionnel celui qui, sans exercer une activité professionnelle dans le secteur de la construction ou de l’immobilier, a néanmoins réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue. Cette construction prétorienne, dont l’arrêt de principe remonte au 26 février 1980, a connu un regain d’actualité dans la période 2023-2026, la Cour de cassation ayant eu à en préciser les contours à plusieurs reprises. L’arrêt publié au Bulletin du 19 octobre 2023 constitue à cet égard une décision de référence. La Cour y rappelle que « le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés » (Civ. 3e, 19 oct. 2023, n° 22-15.536, Publié au Bulletin). En l’espèce, une SCI avait vendu une maison d’habitation affectée de désordres liés à des travaux d’extension réalisés par son gérant sans faire appel à un professionnel. La cour d’appel de Limoges avait rejeté l’action en garantie des vices cachés au motif que l’acquéreur ne rapportait pas la preuve de la connaissance du vice par la venderesse. La Cour de cassation censure cette décision, en reprochant aux juges du fond de n’avoir pas recherché si la SCI avait elle-même réalisé les travaux à l’origine des désordres, ce qui aurait suffi à lui dénier le bénéfice de la clause de non-garantie.
L’arrêt du 13 novembre 2025 confirme et précise cette solution en l’appliquant à des vendeurs particuliers ayant effectué d’importants travaux durant douze à treize années, dont certains avaient concerné la structure de l’immeuble. La Cour de cassation approuve la cour d’appel de Colmar d’avoir retenu que « les vendeurs, qui avaient réalisé les travaux en cause, ne pouvaient se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés », après avoir constaté que l’affaissement de nature géotechnique, les problèmes de structure liés au non-respect des normes parasismiques et les défaillances du réseau d’évacuation rendaient le bien impropre à sa destination (Civ. 3e, 13 nov. 2025, n° 24-11.221). Cette décision est remarquable en ce qu’elle applique la présomption de connaissance à des particuliers qui, sans être des professionnels de la construction, s’étaient comportés comme tels en réalisant eux-mêmes des travaux de structure sur une longue durée. À cet égard, la jurisprudence récente tend à faire peser sur le vendeur ayant matériellement exécuté des travaux une obligation de garantie dont il ne peut s’exonérer par une stipulation contractuelle, indépendamment de sa qualité de professionnel ou de particulier.
Lorsque le vendeur n’est ni un professionnel de l’immobilier ni l’auteur des travaux à l’origine des désordres, la clause de non‑garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente produit en principe son effet, à la condition toutefois que le vendeur n’ait pas eu connaissance du vice au moment de la vente. L’article 1643 du code civil dispose en effet que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ». Cette disposition, qui fonde la validité de la clause de non-garantie, est toutefois interprétée de manière restrictive par la troisième chambre civile, qui impose désormais aux juges du fond de procéder à une vérification concrète de la connaissance du vice par le vendeur, avant de faire application de la clause. L’arrêt du 13 novembre 2025 rendu dans une autre espèce est à cet égard particulièrement significatif. La Cour de cassation y énonce que « la clause exclusive de garantie des vices cachés ne peut être invoquée par le vendeur qui connaissait le vice de la chose vendue » et censure l’arrêt de la cour d’appel de Reims pour n’avoir pas recherché « si la venderesse n’avait pas été informée par un couvreur du défaut de conformité et de la nécessité de la réfection totale des toitures » (Civ. 3e, 13 nov. 2025, n° 23-18.899).
L’arrêt du 14 septembre 2023 apporte une précision utile quant à la distinction entre le vice caché et le vice apparent, en rappelant que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même » (Civ. 3e, 14 sept. 2023, n° 22-16.623). Dans cette espèce, la Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir écarté la clause de non‑garantie après avoir constaté que les désordres invoqués n’étaient pas apparents pour un acquéreur profane lors des visites du bien, et que le vendeur, qui avait connaissance des infiltrations affectant l’immeuble, ne pouvait utilement se prévaloir de la clause d’exonération. Cette décision rappelle que l’appréciation du caractère apparent ou caché du vice s’effectue in concreto, en considération des compétences de l’acquéreur, et que la clause de non‑garantie ne saurait couvrir des désordres que le vendeur connaissait mais dont l’acquéreur ne pouvait se convaincre par lui‑même lors des visites.
Cette exigence de vérification concrète avait déjà été affirmée avec une particulière netteté dans l’arrêt du 18 janvier 2023, dans lequel la Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel de Rouen qui avait écarté la garantie des vices cachés au motif que la mauvaise foi de la venderesse n’était pas caractérisée. La Haute juridiction relève que, selon les constatations mêmes des juges du fond, la venderesse « avait connaissance que la toiture était affectée d’infiltrations en raison d’une insuffisance d’entretien, qu’elle avait habité dans l’immeuble et avait été son syndic de 1997 à 2014, qu’elle avait avisé la copropriété de la nécessité de réactualiser le devis de réfection de la toiture », et en déduit que ces éléments imposaient de retenir que la venderesse connaissait le vice, de sorte que la clause de non-garantie ne pouvait lui être opposée (Civ. 3e, 18 janv. 2023, n° 21-23.977). En conséquence, la connaissance du vice par le vendeur, qui fait obstacle à l’application de la clause de non-garantie, peut résulter d’un faisceau d’indices que le juge est tenu de rechercher d’office, sans pouvoir se borner à constater que la preuve de la mauvaise foi n’est pas rapportée par l’acquéreur.
L’arrêt du 5 juin 2025 s’inscrit dans le prolongement de cette jurisprudence en précisant que « le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause » (Civ. 3e, 5 juin 2025, n° 23-14.619). Dans cette espèce, la venderesse avait signalé à son assureur dommages-ouvrage un sinistre lié à des infiltrations, mais la cour d’appel de Paris avait estimé qu’il ne pouvait lui être reproché d’avoir dissimulé un vice, dès lors que l’assureur avait qualifié le désordre de nature esthétique et n’en avait pas assuré la prise en charge. La Cour de cassation censure cette analyse en relevant que l’expert de l’assureur avait également constaté un désordre d’infiltrations affectant les travaux réalisés par la venderesse elle-même et non couverts par l’assurance, ce dont il résultait qu’elle avait eu connaissance d’infiltrations distinctes du désordre qualifié d’esthétique. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile contrôle l’appréciation par les juges du fond de la connaissance du vice par le vendeur, en exigeant une analyse distincte de chaque désordre invoqué.
L’arrêt du 26 mars 2026 apporte une précision supplémentaire en rappelant que « l’ignorance du vice par le vendeur ne fait obstacle à la garantie des vices cachés qu’en présence d’une clause de non-garantie », et en censurant la cour d’appel de Papeete qui avait écarté la garantie des vices cachés au seul motif que l’acquéreur ne rapportait pas la preuve de la connaissance du vice par le vendeur, sans avoir préalablement recherché si une clause de non-garantie avait été stipulée à l’acte de vente (Civ. 3e, 26 mars 2026, n° 24-14.523). En d’autres termes, à défaut de clause de non-garantie, le vendeur est tenu de plein droit des vices cachés, indépendamment de sa connaissance ou de son ignorance de ceux-ci, conformément au principe posé par l’article 1641 du code civil, aux termes duquel « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
Parallèlement au renforcement du contrôle exercé sur les clauses de non‑garantie dans les ventes entre particuliers, la troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 23 octobre 2025, le régime applicable aux ventes conclues entre professionnels. La Cour y énonce, au visa de l’article 1643 du code civil, que « la clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés est opposable à un acheteur professionnel de même spécialité que celui qui lui vend la chose » (Civ. 3e, 23 oct. 2025, n° 23-18.469). En l’espèce, la cour d’appel de Paris avait écarté la clause de non-garantie des vices cachés opposée par la société Gecina, vendeur professionnel d’immeubles, à la SCPI Elysées Pierre, en retenant que cette dernière, nonobstant sa qualité de professionnelle, n’avait aucune compétence en matière de détection de l’amiante. La Cour de cassation censure cette analyse en reprochant aux juges du fond de n’avoir pas recherché si l’acquéreur était un professionnel de la même spécialité que le vendeur, ce qui aurait suffi à lui rendre opposable la clause de non-garantie, « sauf à rapporter la preuve que le vendeur avait une connaissance effective du vice relevant de la mauvaise foi ». Cette décision précise ainsi les conditions dans lesquelles une clause exclusive de garantie peut valablement être opposée entre professionnels, en subordonnant son efficacité à l’identité de spécialité entre les parties et à l’absence de mauvaise foi du vendeur.
L’article 1645 du code civil, qui prévoit que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur », fonde la responsabilité intégrale du vendeur de mauvaise foi. Cette disposition, combinée avec l’article 1646 du même code selon lequel « si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente », établit une gradation des sanctions en fonction du degré de connaissance du vice par le vendeur, gradation que la clause de non-garantie a précisément pour objet de neutraliser lorsque le vendeur est de bonne foi. Or, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, en réduisant le champ d’application de cette clause, tend à restaurer la portée de cette distinction légale, au détriment de la liberté contractuelle. Cette évolution est d’autant plus remarquable qu’elle s’opère dans un contentieux qui demeure soumis au bref délai de l’article 1648 du code civil, lequel impose à l’acquéreur d’intenter l’action en garantie des vices cachés « dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice », sous peine de forclusion.
L’arrêt du 23 octobre 2025 s’est également prononcé sur la responsabilité des diagnostiqueurs immobiliers, en retenant, au visa de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, que « le préjudice de l’acquéreur imputable au diagnostiqueur ne s’analyse pas en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente mais en un préjudice certain équivalent au surcoût des travaux de désamiantage résultant de l’erreur du diagnostiqueur ». Cette précision, quoique distincte de la question des clauses de non‑garantie, complète le dispositif protecteur de l’acquéreur en lui offrant une voie d’indemnisation alternative contre les professionnels du diagnostic, lorsque la clause de non‑garantie fait obstacle à son recours contre le vendeur. Elle participe ainsi, indirectement, à la redéfinition de l’équilibre des garanties dans la vente immobilière, en reportant sur les intervenants professionnels une part de la charge du risque que la clause de non‑garantie tendait à laisser à l’acquéreur.
L’examen de la jurisprudence de la troisième chambre civile sur la période 2023-2026 révèle un mouvement continu de restriction du domaine d’efficacité des clauses exclusives de garantie des vices cachés dans la vente immobilière. Ce mouvement s’articule autour de deux axes complémentaires : l’extension des hypothèses dans lesquelles le vendeur est présumé connaître le vice, qu’il s’agisse du professionnel de l’immobilier au sens large, du vendeur ayant réalisé lui-même les travaux à l’origine des désordres, ou encore du vendeur profane dont la connaissance du vice est établie par un faisceau d’indices que le juge est tenu de rechercher d’office, et le renforcement du contrôle juridictionnel exercé sur les conditions de fait justifiant l’application de la clause, qui impose désormais aux juges du fond une analyse concrète et circonstanciée de chaque désordre invoqué. En conséquence, la stipulation d’une clause de non‑garantie dans un acte de vente immobilière, pour légitime qu’elle demeure en principe, n’offre plus au vendeur qu’une protection résiduelle, dont la mise en œuvre est subordonnée à la démonstration de sa bonne foi et de son absence totale de connaissance du vice. Le vendeur qui aurait été informé, fût-ce de manière indirecte ou ancienne, de l’existence de désordres affectant son bien, s’expose à voir la clause écartée et sa responsabilité engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés, avec les conséquences indemnitaires que les articles 1644 à 1646 du code civil attachent à cette garantie.
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