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Chez Weelim, nous exerçons le métier de conseil en gestion de patrimoine. Notre mission consiste donc à assister, conseiller et guider celles et ceux, particuliers comme entreprises, qui désirent
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Depuis 2019
Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine
CPI 3301 2019 000 041 117
CCI Bordeaux Gironde : Carte T
N° 19004224
Orias : Conseiller en Investissement Financier (CIF) & Courtier en assurance
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Immobilier direct
La loi de finances pour 2025 a introduit une modification majeure dans le régime fiscal applicable aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) : désormais, les amortissements pratiqués au fil des années seront réintégrés au moment de la revente du bien dans le calcul de la plus-value. Une mesure redoutée par de nombreux investisseurs, qui pensaient à tort pouvoir l’éviter en choisissant le régime micro-BIC, réputé plus simple et plus souple pour investir en immobilier et divesifier ses placements.
Or, en analysant de près la réforme, il apparaît que le régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel) n’a aucun impact sur l’application de cette réintégration. Pire encore : les investisseurs en micro-BIC pourraient être plus pénalisés que ceux en régime réel. Décryptage d’un changement qui pourrait affecter durablement la rentabilité nette des opérations en location meublée.
En location meublée, le contribuable peut choisir entre deux régimes :
Le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés classés) sur les recettes locatives.
Le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien immobilier, le mobilier et parfois les frais d’acquisition.
L’un des avantages historiques du régime réel est justement la déduction des amortissements, qui permet de gommer la base imposable et donc de réduire, voire d’annuler, l’impôt sur les revenus locatifs. Jusqu’à présent, ces amortissements n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente, ce qui constituait un atout majeur du LMNP.
Mais depuis le 1er janvier 2025, tout a changé. La loi de finances 2025 prévoit désormais que les amortissements, qu’ils soient réels ou réputés déduits sous le micro-BIC, doivent être réintégrés dans la base de calcul de la plus-value.
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Beaucoup de contribuables ont cru, à tort, que changer de régime fiscal pour passer du réel au micro-BIC leur permettrait d’échapper à la mesure. Mais c’est faire abstraction du fonctionnement juridique du régime micro-BIC, qui repose sur un abattement forfaitaire censé tenir compte des charges… et des amortissements.
L’article 50-0 du Code général des impôts est explicite à ce sujet. Il précise que :
« Les abattements forfaitaires […] sont réputés tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire. »
Autrement dit, même si aucun amortissement n’a été réellement comptabilisé, l’administration fiscale considère que vous en avez profité via l’abattement. Et c’est cette « valeur théorique » des amortissements, même non utilisés, qui sera réintégrée lors de la revente.
Ce mécanisme peut s’avérer plus pénalisant que le régime réel, où l’investisseur ne déduit parfois qu’une partie de ses amortissements chaque année (car les charges réelles sont prioritaires). Avec le micro-BIC, l’administration considère que l’amortissement a été appliqué à 100 %, année après année.
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La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value revient à réduire artificiellement le prix d’acquisition du bien. Cela augmente mécaniquement la plus-value imposable lors de la vente, même si les amortissements n’ont jamais été déduits comptablement.
La fiscalité sur cette plus-value est ensuite appliquée :
19 % d’impôt sur le revenu
17,2 % de prélèvements sociaux
Cela peut représenter un impact financier non négligeable, d’autant plus que le gain fiscal retiré du micro-BIC sur quelques années peut être effacé par la fiscalité sur la plus-value au moment de la vente.
Pour les investisseurs en LMNP au micro-BIC, il est possible de passer au régime réel dès cette année, en adressant un simple courrier à l’administration fiscale avant la fin du mois de mai. Le régime réel permet au moins de piloter le montant d’amortissement, et de bénéficier d’un suivi comptable précis, notamment via un expert-comptable.
Certains cas permettent d’échapper partiellement ou totalement à la taxation de la plus-value, comme :
La transmission par donation ou succession
L’occupation du bien en tant que résidence principale avant la revente
La réutilisation du produit de la vente pour acheter ou faire construire sa résidence principale, sous certaines conditions
Ces dispositifs, encadrés par la loi, doivent être analysés au cas par cas, mais peuvent offrir des voies d’optimisation.
Bonne nouvelle : la loi exclut du champ de la réintégration les amortissements liés aux résidences gérées, sauf celles à vocation touristique. Les investissements en Ehpad, résidences seniors ou étudiantes conservent donc leur avantage fiscal initial.
Comme pour tout bien immobilier, la plus-value imposable bénéficie d’abattements progressifs en fonction de la durée de détention :
Exonération de l’impôt sur le revenu (19 %) après 22 ans
Exonération des prélèvements sociaux (17,2 %) après 30 ans
Ces abattements permettent de limiter fortement l’impact de la réforme pour les investisseurs long terme.
Pour les investisseurs souhaitant s’exposer à l’immobilier tout en s’affranchissant de la complexité fiscale et comptable du statut LMNP, une alternative solide existe : les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier).
Les SCPI permettent d’accéder à un portefeuille immobilier diversifié – bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel – en France et en Europe, sans avoir à gérer directement les biens. Le ticket d’entrée est plus accessible, la gestion est déléguée à une société spécialisée, et les revenus sont distribués trimestriellement, de façon régulière.
Côté fiscalité, les SCPI sont traitées comme des revenus fonciers, plus simples à déclarer que ceux d’une activité commerciale comme la location meublée. Si l’investisseur détient des parts via une assurance-vie ou un Plan d’Épargne Retraite (PER), il peut en plus bénéficier d’une fiscalité optimisée.
La réforme de la fiscalité du LMNP bouleverse les équilibres historiques du régime meublé. La réintégration des amortissements dans la plus-value, applicable à tous les contribuables, y compris ceux relevant du micro-BIC, impose une révision des stratégies patrimoniales.
Loin d’être anodine, cette mesure peut entraîner une fiscalité alourdie à la revente, si elle n’est pas anticipée.
Chez Weelim, nous accompagnons les investisseurs dans l’analyse de leur situation, le choix du bon régime fiscal, et la structuration de leur stratégie de détention et de sortie.
Notre équipe vous aide à modéliser les impacts de cette réforme, à comparer les régimes micro-BIC et réel, et à optimiser vos investissements en meublé dans le respect des nouvelles règles.
Contactez nos experts pour un audit personnalisé et assurez-vous de faire les bons choix face aux évolutions de la fiscalité locative.
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Jérémy Orfeo, Ugo Philippe et Pierre Marsanne – les fondateurs de Weelim
Évidemment, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas qu’une seule réponse à cette question. Il n’y a pas de “meilleurs placements en 2025” mais plutôt “un ou plusieurs très bons placements en fonction de votre profil d’investisseur, de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de vos objectifs d’investissement”. C’est pourquoi, c’est toujours très compliqué pour nous de répondre à cette question. Nous pouvons néanmoins vous donner quelques pistes de réflexions, à affiner avec un de nos experts : les SCPI et SCI de rendement, le Private Equity (financier ou immobilier), le Crowdfunding (startup, immobilier ou projets dans les énergies renouvelables), produits structurés ou encore les cryptomonnaies si vous êtes plus opportuniste.
Quand on commence à faire des recherches sur comment investir en SCPI, on se rend vite compte qu’il y a beaucoup d’informations à digérer. Du coup, on arrive vite à se poser cette question : comment bien choisir et comparer les SCPI entres-elles ? Pas si simple quand on est non initié. Il faut tout d’abord s’intéresser aux gestionnaires et à leurs compétences. Ensuite comprendre où et comment les SCPI investissent dans l’immobilier et faire un rapprochement avec les tendances de marché (cycles immobiliers). Et enfin, analyser les indicateurs de performance : évolution du TOF, du dividende, des valeurs d’expertises, des réserves, des travaux etc.
L’assurance-vie reste un des placements préférés des français, et à juste titre puisque c’est l’enveloppe d’investissement la plus souple et la plus flexible sur le marché des placements. Depuis des décennies, ce produit de placement ne cesse d’évoluer pour offrir toujours plus d’alternatives aux fonds en euro dont les performances déçoivent depuis plusieurs années. Il existe des alternatives que l’on appellent communéments des unités de comptes : SCPI et SCI de rendement, produits structurés à capital protégé ou garantie, fonds obligataires datés, fonds de Private equity, opcvm, Trackers (ETF) etc…
Le contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois offre à l’investisseur un cadre d’investissement privilégié : celui du Luxembourg. Le cadre juridique de ce pays offre une plus grande sécurité au capital en plaçant l’épargnant comme créancier prioritaire en cas de faillite de la compagnie d’assurance et l’indemnisation de l’investisseur n’est pas plafonnée (contrairement à la France où le plafond est de 70 000 €). Ensuite, l’investisseur bénéficie de possibilités d’investissement plus large qu’en France et accède à des gestions financière de très haut de gamme.
C’est indéniable. Depuis plusieurs années le crowdfunding immobilier a pris une place très importante dans le panorama des placements attractifs en France. Avec plus de 9% de rendement annuel en moyenne, et une durée moyenne d’investissement inférieure à 2 ans, il présente de nombreux atouts. Pour autant, ce placement n’est pas dénué de risque, il faut être très sélectif sur les projets proposés sur les différentes plateformes du marché. Nos experts sont à vos côtés pour vous accompagner.
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