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« Une année 2025 catastrophique. » Le constat dressé par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), dans son bilan publié le 12 février, est sans appel. Avec 92 352 logements neufs réservés, les ventes ont reculé de 10,8 % sur un an. Pour la deuxième fois depuis 2019, le marché repasse sous la barre symbolique des 100 000 unités, après 99 796 réservations en 2023.
Les raisons sont connues : un contexte international anxiogène, une incertitude politique persistante et, surtout, la disparition du dispositif Pinel, qui soutenait l’investissement locatif privé et contribuait au déclenchement des opérations. Privée de ce moteur, la demande s’est contractée, malgré des taux d’intérêt redevenus plus favorables.
Tous les segments ont souffert. Les ventes aux particuliers ont chuté de 14,3 %, pénalisées par l’effondrement des achats destinés à l’investissement locatif. En un an, les réservations des investisseurs particuliers ont été divisées par deux. À l’inverse, les ventes aux propriétaires occupants ont mieux résisté. Elles ont progressé de 4,3 % sur l’année et représentent désormais 81 % du marché de détail. Mais l’amélioration reste fragile. Au 4e trimestre, elles ont reculé de 15,9 %, sur fond d’incertitude politique.
Même repli du côté des ventes en bloc, destinées aux bailleurs sociaux et aux investisseurs institutionnels. Elles ont diminué de 6,7 % sur l’année et de 11,2 % sur le seul dernier trimestre.
L’offre, elle, s’est légèrement redressée. Les mises en vente ont augmenté de 9,4 %, à 59 915 logements. Un rebond à relativiser néanmoins. Les volumes restent très inférieurs aux 106 105 logements commercialisés en 2022. Dans ces conditions, les professionnels peinent encore à parler de reprise.
Conséquence directe du repli de la demande, les délais d’écoulement s’allongent de nouveau. Il fallait 21,3 mois en moyenne pour écouler un programme au 4e trimestre 2025, contre 16,9 mois en début d’année. Derrière cette moyenne, les écarts sont marqués : les délais de vente atteignent par exemple 48,4 mois à Grenoble et jusqu’à 56,1 mois à Orléans. À l’inverse, Caen (12 mois) et Toulouse (14,9 mois) affichent des marchés plus fluides.
L’année 2026 offre toutefois de meilleures perspectives. La fédération veut croire à la reprise, après plusieurs années de crise. Les autorisations de construire ont progressé de 19,8 % en 2025, signe que de nouvelles opérations se préparent en amont. Dans le même temps, le nouveau statut du bailleur privé pourrait contribuer à combler le vide laissé par la fin du Pinel et redonner de l’élan à l’investissement locatif. Reste à voir si ce levier sera suffisant pour enclencher un véritable redémarrage du marché.
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