Par Baptiste BIALEK le 21 février 2026 à 19:45
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lectures – Temps de lecture : 3 min
La loi Jeanbrun s’impose comme le nouveau cadre fiscal de l’investissement locatif en 2026. Elle remplace le Pinel avec une logique différente : l’amortissement plutôt que la réduction d’impôt. Fonctionnement, conditions, avantages réels : voici ce que vous devez comprendre avant d’investir.
Sommaire
La loi Jeanbrun entre en vigueur en 2026 pour succéder au dispositif Pinel, arrêté fin 2024. Son objectif reste similaire : soutenir l’investissement locatif et dynamiser l’offre de logements.
La différence majeure repose sur le mécanisme fiscal. Là où le Pinel proposait une réduction d’impôt directe, le dispositif Jeanbrun fonctionne par amortissement du bien immobilier.
Autre évolution notable : l’absence de zonage. La loi Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire français, sous réserve du respect des plafonds de loyers et de ressources.
Le dispositif cible les bailleurs privés souhaitant optimiser leur fiscalité via les revenus locatifs. Il concerne les logements neufs, en VEFA, mais aussi l’ancien avec travaux significatifs.
Pour l’ancien, les rénovations doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition et permettre d’atteindre un DPE A ou B. L’approche combine ainsi incitation fiscale et performance énergétique.
Vous envisagez un investissement locatif en 2026 ? La question centrale reste la suivante : votre situation fiscale permet-elle de tirer pleinement parti de l’amortissement fiscal proposé par la loi Jeanbrun ?
Avec un engagement minimal de 9 ans et des règles précises, le dispositif s’adresse avant tout aux investisseurs recherchant une stratégie patrimoniale structurée et une optimisation fiscale de long terme.
Le cœur du dispositif repose sur la déduction progressive d’une partie de la valeur du bien immobilier. Chaque année, un pourcentage est amorti et vient réduire le revenu foncier imposable.
Les taux varient selon le type de location choisi : intermédiaire, sociale ou très sociale. Les plafonds annuels peuvent atteindre 12 000 €, selon le niveau d’engagement locatif.
Contrairement à une simple réduction d’impôt, l’amortissement permet aussi de générer un déficit foncier. Celui-ci peut être imputé sur le revenu global, dans les limites légales.
Prenons un couple imposé à 30 % investissant 200 000 € dans un logement neuf. Grâce à l’amortissement sur 9 ans, une part significative du bien est déduite des revenus fonciers.
Résultat : absence d’imposition sur les loyers pendant plusieurs années et réduction supplémentaire de l’impôt global via le report du déficit. L’économie peut dépasser 17 000 € sur la période.
La vraie question n’est donc pas seulement “combien vais-je économiser ?”, mais plutôt : votre stratégie patrimoniale intègre-t-elle correctement le levier fiscal de la loi Jeanbrun ?
Pour bénéficier de la loi Jeanbrun, vous devez respecter un engagement de location de 9 ans minimum et appliquer des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Les logements neufs et ceux acquis en VEFA sont éligibles. L’ancien l’est également, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d’achat et permettent d’atteindre un DPE A ou B.
Certains biens restent exclus : monuments historiques, immeubles labellisés Fondation du patrimoine ou logements déjà soumis à un dispositif incompatible comme Denormandie ou Cosse.
Autre limite importante : l’investissement n’est pas possible via une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Seules les structures relevant de l’impôt sur le revenu sont admises.
Le Pinel offrait une réduction d’impôt forfaitaire selon la durée d’engagement. La loi Jeanbrun privilégie l’amortissement, plus technique mais potentiellement plus puissant pour les contribuables fortement imposés.
Autre évolution : fin du zonage strict. Le dispositif s’applique sur tout le territoire, sous réserve du respect des critères énergétiques et locatifs.
En revanche, la durée d’engagement est fixe, sans option 6 ou 12 ans. La stratégie doit donc être pensée dès le départ, notamment sur la revente et la projection patrimoniale.
Avant d’investir, posez-vous une question simple : votre objectif prioritaire est-il la réduction immédiate d’impôt ou la construction d’un patrimoine optimisé sur le long terme ?
Micheal Moulis
Cyril KUHM
Baptiste BIALEK
fiscalité immobilière, investissement locatif, réduction impôt
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