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Début décembre, les notaires de France ont présenté leur bilan immobilier 2025 et les tendances 2026 dans le secteur de l’immobilier ancien (maison et appartement) en France (hors Mayotte).
Le marché de l’immobilier ancien (*) a enregistré une reprise cette année, avec un volume de transactions en hausse, mais des prix plutôt stables ou légèrement en hausse, et une augmentation du pouvoir d’achat immobilier, avec une surface finançable de 81 m2, comme en 2022.
(*) Sont exclues les ventes en viager, les biens atypiques (luxe, hôtel particulier, etc…).
En volume de ventes, dans les logements anciens, la hausse est de près de 11 % (+ 10,7 %) entre septembre 2024 et septembre 2025 : 921 000 transactions à fin septembre 2025. Les hausses sont particulièrement fortes en Gironde (+ 18 %), en Haute-Garonne + 17 %), en Seine et Marne et dans le Rhône (+ 16 %). Selon les notaires, « après deux années de repli marqué, le marché immobilier a entamé sa reprise lors du dernier trimestre de l’année 2024, qui s’est poursuivie au cours de l’année 2025 ».
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Autre tendance positive en 2025 : la hausse des indices des prix. L’étude mesure sur ce plan deux évolutions de prix : les évolutions selon les logements, et les évolutions par ville ou agglomération.
Par type de logement, ce sont les prix des appartements qui enregistrent la plus forte hausse avec + 1,3 % (Ile de France comme Province), loin devant les maisons, avec + 0,2 % (Province : + 0,5 %, Ile de France : – 1,3 %).
Au niveau des prix des appartements anciens dans les 18 plus grandes villes et agglomérations, si sur 10 ans, toutes enregistrent des fortes hausses (par exemple + 55,6 % à Rennes), sur un an, les évolutions sont moins contrastées, la hausse la plus forte étant enregistrée à Dijon (+ 3,1 %), mais avec des baisses dans seulement quatre des villes étudiées (Nantes et Le Havre (-1 %), Lyon (-2 %) et Bordeaux (-4 %).
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L’étude s’intéresse aux profils des acheteurs : les 30/39 ans constituent la tranche d’âge la plus importante (28 %), ce qui correspond à une nette reprise par rapport aux années de baisse continue entre 2020 et 2024 ; les 40/49 ans représentent 20 % des acquéreurs, en stabilité. Les moins de 30 ans relèvent la tête, avec 18 %, et passent devant les 50/59 ans qui baissent à 16 %. A noter que les deux tranches d’âge des seniors (60/69 ans et plus de 70 ans) sont toutes les deux en baisse, les premiers représentant 11 % des acquéreurs, et les seconds, 7 %.
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En calculant le pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs en 2025 (capacité d’emprunt divisée par prix moyen au m2 du logement vendu), les notaires constatent une hausse de ce pouvoir d’achat, passant de 78 m2 en 2024 à 81 m2 en 2025, dont 57 m2 (contre 55 m2) pour les appartements anciens, et 98 m2 (contre 93 m2) pour les maisons anciennes.
Ces chiffres confirment la hausse de 2024, et ramènent, selon les notaires, la surface moyenne finançable en 2025 au niveau de 2022, à 81 m2. C’est une moyenne, car sur la base d’un remboursement de 800 €/mois sur 20 ans, à Paris, la surface finançable est de 12 m2, à Reims, de 54 m2, et à St Etienne, de 113 m2.
Enfin, l’étude se penche sur l’étiquette énergie des logements vendus (année 2024) et observe des tendances positives :
Les logements étiquetés E, F et G considérés comme énergivores, sont tous globalement en baisse : la part de ces logements ne progresse donc plus aujourd’hui. En revanche, ces écarts selon l’étiquette se traduisent nettement dans les prix de vente médian de ces logements :
Malgré ces tendances positives, les notaires soulignent cependant que cette reprise reste fragile, les Français étant préoccupés par la situation politique et économique du pays, qui devrait continuer de peser en 2026 sur les choix d’investissement.
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