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ENTRETIEN EXCLUSIF
Propos recueillis par Aurélie Tachot
Depuis ses 35 ans, Sylvain multiplie les investissements locatifs. "J’ai acheté mon premier appartement en 2018, au prix de 105 000 euros, dans ma ville natale, à Avignon, dans le centre historique. C’est un marché où l’immobilier est relativement accessible et où j’ai des points de repère", raconte le quadragénaire, qui travaille en tant que cadre dans l’industrie. Deux ans après cette première acquisition, l'Avignonnais a réalisé une deuxième puis une troisième acquisition, aux prix respectifs de 115 000 et 130 000 euros. À chaque fois, le type de bien était le même.
"J’ai une préférence pour les petites surfaces de 35 à 50 m², qui s’adressent à une cible assez large, allant des étudiants aux travailleurs célibataires, en passant par les couples sans enfant."
Ses trois appartements – loués entre 530 et 610 euros par mois, et tous situés dans le centre historique d’Avignon – lui ont rapporté "entre 15 000 et 18 000 euros bruts par an de revenus locatifs", confie-t-il.
Cette somme était soumise au régime réel (par opposition au régime microfoncier), car elle excédait le plafond de 15 000 euros de revenus locatifs. Ce régime est particulièrement avantageux lorsque les biens nécessitent des travaux, donc génèrent des charges pouvant être déduites des revenus fonciers perçus. Mais, dans la situation de Sylvain, le régime réel était moins intéressant.
"Les appartements avaient déjà été rénovés et ne nécessitaient aucun travaux déductibles de mes revenus fonciers pour baisser l’impôt. En résumé, je déduisais donc quelques dépenses d’entretien, les frais de gestion de l’agence immobilière, les intérêts d’emprunt, l’assurance et la taxe foncière. Comme mes charges réelles ne dépassaient pas mes revenus locatifs, je ne faisais pas non plus de déficit foncier."
Sans donner de chiffre précis, Sylvain assure que l'impôt dont il était redevable était "lourd" et entamait son taux de rendement locatif, "qui était de 4 à 5 % après impôt, selon les années". Un niveau de rendement conforme à celui observé dans de nombreuses villes moyennes françaises, mais perçu par l’investisseur comme insuffisant au regard des contraintes fiscales et réglementaires croissantes.
Lorsqu’en 2022, l’un des meilleurs amis de Sylvain lui indique qu’il investit à l’étranger, cela éveille sa curiosité. "Mon ami s’est expatrié à Dubaï pendant plusieurs années. Lorsqu’il est revenu, il m’a parlé du marché immobilier, de la fiscalité avantageuse, des taux de rendement de 10 %, de la stratégie de développement démographique de la ville…", se souvient-il. Des perspectives de rendement plus élevées, mais qui restent étroitement liées à la conjoncture locale, dans un marché historiquement plus volatil qu'en France.
En 2023, après être entré en contact avec plusieurs investisseurs français résidant à Dubaï, Sylvain s’est lancé.
"En quelques semaines, j’ai vendu mes trois appartements situés à Avignon. Avec cette somme – environ 400 000 euros, dont 14 000 euros de plus-value – j’ai pris un avion pour Dubaï pour visiter quelques biens proches de la Marina, dans une logique de réinvestissement."
Accompagné d’un agent immobilier francophone, Sylvain a finalement acheté, en dirhams, deux appartements (des petites surfaces, entre 30 et 40 m²) aux prix de 205 000 et 210 000 euros. "Le ticket d’entrée est plus élevé à Dubaï qu’à Avignon mais bien moins que dans la majorité des grandes villes françaises", commente-t-il.
Aujourd’hui, le quadragénaire est satisfait de ses investissements locatifs.
"À Dubaï, il n'y a pas de fiscalité sur les loyers perçus, ce qui me change de la France. En tant que résident fiscal français, je dois néanmoins déclarer en France les revenus locatifs que je perçois à l'étranger. Quant aux biens eux-mêmes, ils peuvent entrer dans l'assiette de l'IFI, même si je n'en suis pas redevable à ce stade."
À noter également que les investisseurs français sont exposés à une éventuelle évolution future de la fiscalité locale ou internationale. Ils sont également exposés au risque de change entre l’euro et le dirham, ainsi qu’aux variations du marché immobilier dubaïote, historiquement plus volatil que le marché français. Sylvain, qui économise pour acheter un troisième appartement à Dubaï, cette fois-ci pour y faire de la location saisonnière, est aujourd’hui satisfait du taux de rendement de ses investissements. "8 % dès la première année, 9 % la deuxième", indique-t-il. Des rendements qui supposent une occupation soutenue et une gestion rigoureuse, dans un marché où la concurrence locative est forte.
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