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“Ce genre de cas arrive très souvent”, assure d’emblée Maître Aurélien Geoffroy. Pour concrétiser leur rêve immobilier, les jeunes primo-accédants peuvent demander de l’aide à leurs parents. Ces derniers peuvent donner sans impôt jusqu’à 131 865 euros par parent et par enfant tous les 15 ans, en cumulant l’abattement de droit commun de 100 000 euros et le don familial de somme d’argent de 31 865 euros. Mais ils peuvent aussi accorder un prêt à leur enfant : “Attention à la manière dont il est fait”, alerte toutefois le notaire.
Au-delà de 5 000 euros empruntés ou prêtés au cours d’une même année, le ou les contrats de prêt doivent être déclarés à l’administration fiscale, via une déclaration en ligne ou le formulaire Cerfa n°2062. Pour qu’un prêt soit considéré comme réel, le contrat doit comporter un certain nombre d’éléments : le montant du prêt, la date de versement de la somme, les échéances de remboursement et le taux d’intérêt applicable (ce dernier n’est toutefois pas obligatoire).
Mais attention à remplir un échéancier réaliste – par exemple pas un remboursement prévu sur 50 ans pour un prêteur de 80 ans ou des mensualités d’un euro – et surtout à le respecter. À défaut, le fisc peut requalifier l’opération en donation. “À ce moment-là, les conséquences sont terribles”, soutient Maître Geoffroy.
Prenons un exemple. Un primo-accédant, appelons-le Julian, souhaite acheter l’appartement de ses rêves, mais la banque refuse de le suivre. Son père accepte alors de lui prêter 200 000 euros. Il remplit le document en prévoyant un échéancier de remboursement sur 20 ans, ici sans taux d’intérêt. Théoriquement, chaque mois, Julian doit verser 833,33 euros à son père pendant 20 ans. Cinq ans plus tard, son père décède et la succession s’ouvre. “Dans les cas où tout se passe bien, ce qui reste à rembourser doit en théorie être inscrit à l'actif de la succession, explique le notaire. Julian doit ici de l’argent à la succession, qui est ensuite redistribué entre tous les héritiers.”
Dans cet exemple, le père a deux enfants. Problème : depuis que Julian a contracté le prêt, il n’a jamais versé une seule mensualité. Cela n’a pas plu au fisc. À la suite d'un contrôle fiscal, et après avoir prouvé qu’il n’y avait aucune volonté de récupérer les sommes, le fisc a requalifié le prêt en donation.
Pour Julian, les conséquences sont lourdes. La fiscalité de la donation s’applique alors. Après l'abattement de 100 000 euros (l’abattement pour don familial de somme d’argent n’étant pas rétroactif), les 100 000 euros restants deviennent taxables. Selon le barème applicable, Julian doit 18 194 euros de droits. À cela s'ajoutent les intérêts de retard, de 0,20 % par mois. Il s'expose également à une majoration pouvant aller jusqu’à 40 %, voire 80 %. Soit un total pouvant aller jusqu’à 27 655 euros, voire 34 932 euros si la majoration retenue est de 80%.
Un autre problème peut se poser : si le don dépasse la quotité disponible – la part du patrimoine qu’un parent peut transmettre librement – et empiète sur la part de réserve de son frère, Julian pourrait devoir de l’argent à ce dernier. Si ce dépassement est constaté, son frère peut exercer une action en réduction pour réclamer son dû. Julian ne pourrait alors conserver que la part autorisée par la loi et devrait restituer l’excédent à son frère.
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