Dans un contexte national toujours difficile, marqué par la hausse des taux d’intérêt et une offre insuffisante, l’Occitanie Méditerranée connaît des évolutions contrastées. Montpellier subit un fort recul des mises en vente et des prix en baisse, Béziers connaît une embellie portée par l’investissement locatif, tandis que Sète enregistre une hausse significative de son offre, mais une demande en retrait.
“Nous traversons une crise sans précédent dans l’immobilier neuf, une crise qui affecte tout le territoire, mais dont les répercussions varient largement selon les zones,” a commenté Thierry Iacazio, président de la FPI Occitanie Méditerranée et directeur territorial Languedoc chez Vinci Immobilier.
Comme au niveau national, la région orientale de l’Occitanie n’échappe pas à “la double crise de l’offre et de la demande”. En 2024, 2 759 logements neufs ont été mis en vente sur l’ensemble de l’ex-Languedoc-Roussillon, soit près de -19 % par rapport à 2023 et -46 % par rapport à 2022. “Les mises en vente sont au plus bas depuis 20 ans, pointe Thierry Iacazio. On ne fabrique plus l’offre de demain. Et on ne vend plus assez vite.”
La rareté des permis de construire, le durcissement des normes environnementales et la hausse des coûts de construction freinent la mise en chantier des opérations. Résultat : de nombreuses opérations sont purement abandonnées avant même leur lancement. “Entre 20 et 30 % des projets sont retirés du marché faute de commercialisation suffisante ou parce que l’équilibre économique n’est plus assuré,” estime le président de la FPI Occitanie Méditerranée.
Un indicateur illustre la crise profonde du secteur : la hausse des logements livrés mais non vendus. En Occitanie Méditerranée, 9 % des logements livrés en 2024 restent invendus, contre 3 % en 2023 et 1% en 2022. “On ne vend plus assez vite, résume Thierry Iacazio. Notre modèle repose sur la pré-commercialisation. Quand on livre, tout doit être vendu. Ce n’est plus le cas, et cela nous expose à des risques financiers inédits.”
Pour la FPI, la crise ne fait que commencer. Le manque de nouveaux projets aujourd’hui annonce une pénurie de logements dans deux ou trois ans. “Le pire reste à venir, prévient Thierry Iacazio. Nous avons besoin d’un choc d’offre. Si rien ne change, la crise de la construction va se transformer en crise sociale”. Pour colmater la brèche, l’organisation plaide pour un assouplissement des règles d’urbanisme, une hausse de le production des LLI, une accélération des procédures d’autorisation et des dispositifs de soutien à l’accession.
Au cœur de la métropole montpelliéraine, le marché est en crise ouverte. En 2024, seulement 839 logements ont été mis en vente, soit -16 % par rapport à 2023 et -54 % par rapport à 2022. “Montpellier reste le poumon démographique du territoire, mais l’offre neuve ne suit pas, constate Sandrine Peythieu. On manque de foncier, on met trop de temps à obtenir des permis, et on aboutit à des programmes qui ne trouvent plus preneur.”
Pourtant, les ventes nettes au détail progressent de 18,4 % (1 022 logements), tirées par un effet de rattrapage des investisseurs “Pinel”. “L’effet de fin de dispositif a boosté les ventes, mais il s’agit d’un feu de paille, prévient Thierry Iacazio. La baisse est de -41% par rapport à 2022. Nous anticipons un nouveau recul en 2025.”
Conséquence directe de cette contraction, les prix amorcent une décrue : -5,7 % en moyenne sur la métropole, à 5 056 €/m², et jusqu’à -9 % à Montpellier intra-muros (5 207 €/m²).
À contre-courant de la tendance régionale, la communauté d’agglomération de Béziers connaît une embellie spectaculaire. Les ventes nettes au détail y bondissent de 60,2 % en 2024, pour 463 transactions. L’investissement locatif s’impose comme le moteur de cette dynamique, avec 384 ventes à investisseurs (+97 % par rapport à 2023).
“Là où Montpellier voit les investisseurs partir, Béziers attire grâce à des prix abordables et des rendements intéressants,” analyse Thierry Iacazio. Le prix moyen des logements collectifs libres s’établit à 3 482 €/m², en baisse de 8,2 %. Béziers offre ainsi une rentabilité locative bien plus attractive que Montpellier, tout en restant éligible à certains dispositifs d’aide comme le bail réel solidaire.
À Sète, le marché semble reprendre des couleurs avec une explosion des mises en vente : +80,3 % en 2024 (375 logements). L’offre commerciale s’élève à 313 logements (+61,3 %), mais la demande ne suit pas. Les ventes nettes au détail ne progressent que de 21,4 % (210 transactions), et les ventes à investisseurs plafonnent à 105 logements. “Sète est un marché fragile. L’augmentation des mises en vente répond à des anticipations des promoteurs, mais la demande peine à se concrétiser,” observe Sandrine Peythieu.
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