Entre 2020 et 2026, le marché immobilier toulousain a changé de visage. Pour le comprendre, il faut garder en tête le cadre national. En 2020, les taux de crédit étaient en moyenne proches de 1 %. Le marché a alors atteint un niveau très élevé, avec un pic à 1 200 000 transactions. Puis les taux sont remontés, jusqu’à 4,2 % en moyenne. Quel impact sur le marché immobilier toulousain ? On décortique tout ça.
Dans beaucoup de grandes villes françaises, la hausse des prix entre 2020 et 2023 s’explique à la fois par ces taux très bas et par les nouvelles préférences nées après le Covid : besoin d’espace, télétravail, envie de s’éloigner de la capitale. Toulouse s’inscrit dans cette dynamique. À l’inverse, Paris fait exception : le désamour y commence dès l’été 2020 et les prix y baissent malgré des taux encore bas.
En 2020, Toulouse apparaît comme une grande métropole encore accessible. Les prix restent plus abordables qu’à Paris. La ville attire pour son cadre de vie, son dynamisme économique et sa taille. Avec des taux très faibles, beaucoup de ménages peuvent encore acheter une surface correcte.
En 2026, l’image est différente. Toulouse reste attractive, mais acheter y demande plus d’arbitrages. Les prix sont plus élevés qu’en 2020 et le crédit coûte plus cher. La ville n’est pas devenue inaccessible, mais elle est plus exigeante pour les budgets moyens. Le marché est donc moins porté par l’élan du crédit et davantage par la capacité réelle des ménages à financer leur projet.
À Toulouse, le prix moyen des appartements était de 3 252 €/m² en 2020. En 2026, il atteint 3 512 €/m². Sur l’ensemble de la période, la hausse de référence est de +8,0 %.
Mais l’essentiel est ailleurs. Entre 2020 et 2023, les prix ont progressé de +10,0 %. Puis entre 2023 et 2026, ils ont reculé de -1,9 %. La lecture est claire. La hausse se concentre dans la première phase. La correction intervient surtout dans la seconde, avec la remontée des taux.
C’est un point important. Dans les autres grandes villes de France (hors Paris), la baisse ou la correction des prix arrive surtout quand le crédit se durcit. Toulouse suit ce schéma. Elle ne suit pas l’exception parisienne, où la baisse commence plus tôt, dès l’été 2020, alors même que les taux restent bas.
Voir nos annonces à Toulouse.
Le pouvoir d’achat immobilier est un indicateur simple. Il mesure le nombre de m² qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut acquérir, en consacrant 35 % de son revenu au remboursement d’un crédit selon les conditions de crédit du moment.
Il dépend de trois éléments : les prix, les revenus et les taux. Quand les taux montent, la capacité d’emprunt baisse. Mais la hausse des revenus ou la baisse des prix peut en moyenne compenser une partie de cette contrainte. Sur les dernières années, les revenus ont progressé en moyenne de +22 % sur 5 ans. Le SMIC réel a aussi augmenté de +18 % sur 6 ans. Cela aide, sans effacer l’effet du crédit plus cher.
À Toulouse, un ménage type pouvait acheter 62 m² en moyenne en 2020. En 2026, il peut acheter 57 m² en moyenne. Le recul est de -5 m². En clair, même si les revenus ont progressé, la hausse des taux a pesé plus lourd. En 2026, on achète en moyenne plus petit qu’en 2020.
Côté location, le loyer moyen était de 13,3 €/m² en 2020. En 2026, il atteint 15,0 €/m². La hausse de référence sur la période est de +12,7 %.
Là aussi, le rythme change selon les années. Entre 2020 et 2023, les loyers ont augmenté de +4,2 %. Entre 2023 et 2026, ils ont encore progressé de +8,2 %. La hausse est donc plus marquée dans la seconde phase.
Toulouse est soumise à l’encadrement des loyers depuis 2022. Il faut le signaler clairement. Ce cadre local joue sur le fonctionnement du marché locatif. En revanche, il ne faut pas attribuer automatiquement toute l’évolution des loyers à ce seul dispositif. D’autres facteurs comptent aussi, comme l’offre disponible, la demande et l’attractivité de la ville.
Le pouvoir locatif mesure le nombre de m² qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut louer, en consacrant environ un tiers de son revenu au loyer.
À Toulouse, il passe de 68 m² en moyenne en 2020 à 73 m² en moyenne en 2026, soit +6 m². C’est un résultat important. Les loyers ont augmenté, mais les revenus ont progressé assez pour améliorer en moyenne la surface louable. Le contraste avec l’achat est net : en location, le budget suit mieux ; à l’achat, le choc des taux pèse davantage.
Une mairie ne pilote pas seule le marché immobilier. Mais elle peut influer sur plusieurs leviers : urbanisme, offre de logements, permis de construire, transports, attractivité locale ou certaines règles locales. Ces choix peuvent jouer sur la fluidité du marché et sur l’intérêt de certains secteurs.
Pour autant, entre 2020 et 2026, le facteur le plus structurant à Toulouse reste le financement. La ville a d’abord profité des taux bas et des nouvelles attentes post-Covid. Puis elle a absorbé le choc du crédit plus cher.
Au fond, Toulouse raconte bien le nouveau marché immobilier : une ville toujours attractive, mais où le vrai sujet n’est plus seulement le prix au m². C’est le nombre de m² que l’on peut encore acheter ou louer.
SeLoger c'est aussi
Découvrez nos applications
