Entre 2020 et 2026, le marché immobilier de Toulon a changé. Comme dans beaucoup de grandes villes hors Paris, il a d’abord profité d’un contexte très porteur. En 2020, les taux de crédit étaient en moyenne proches de 1 %. Le marché français a alors culminé à près de 1 200 000 transactions. Dans le même temps, les préférences des ménages ont évolué après le Covid : besoin d’espace, télétravail, envie de s’éloigner de la capitale. Puis le décor a changé avec la remontée des taux, autour de 4,2 % en moyenne. À Toulon, cette bascule se voit dans les prix, dans les loyers et dans la surface qu’un ménage peut réellement acheter ou louer.
En 2020, Toulon apparaissait comme une ville encore accessible à l’achat pour une grande agglomération du littoral. Le marché était dynamique. Les conditions de crédit soutenaient fortement les projets. Comme ailleurs hors Paris, la demande a aussi été portée par les nouvelles attentes nées après le Covid.
En 2026, Toulon reste une ville attractive, mais le marché est plus exigeant. Les prix ont continué à progresser sur l’ensemble de la période, tandis que le crédit coûte plus cher. Résultat : acheter demande davantage d’arbitrages. La location, elle, reste tendue, mais elle résiste mieux en termes de surface accessible.
Il faut aussi rappeler l’exception parisienne. À Paris, le désamour commence dès l’été 2020 et les prix baissent malgré des taux encore bas. Toulon ne suit pas cette trajectoire. Ici, la hausse s’est surtout jouée entre 2020 et 2023. Dans les autres grandes villes, hors Paris, la baisse ou la correction des prix intervient surtout avec la remontée des taux. À Toulon, on observe surtout un fort ralentissement après 2023.
À Toulon, le prix moyen des appartements passe d’environ 2 706 €/m² en 2020 à 3 287 €/m² en 2026. Sur l’ensemble de la période, la hausse est de +21,5 %.
Mais tout ne s’est pas joué au même rythme. Entre 2020 et 2023, les prix ont progressé de +18,7 %. Entre 2023 et 2026, la hausse n’est plus que de +2,4 %. Le marché ne s’est donc pas retourné franchement, mais il a clairement changé de cadence.
Cette lecture est importante. Elle montre que Toulon a d’abord bénéficié du double effet des taux très bas et des nouvelles préférences résidentielles post-Covid. Ensuite, avec des taux autour de 4,2 %, la mécanique s’est grippée. Dans beaucoup de villes, c’est bien cette remontée du crédit qui a freiné les prix.
Le pouvoir d’achat immobilier correspond au nombre de m² qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut acquérir, en consacrant 35 % de son revenu au remboursement d’un crédit, selon les conditions de crédit du moment.
À Toulon, ce ménage pouvait acheter en moyenne 69 m² en 2020. En 2026, il ne peut plus acheter que 56 m². Cela représente -13 m².
Le mécanisme est simple. Le pouvoir d’achat immobilier dépend de trois éléments : les prix, les revenus et les taux. Quand les taux montent, la mensualité permet d’acheter moins de surface. Une hausse des revenus ou une baisse des prix peut en moyenne compenser une partie de cette contrainte. Sur les dernières années, les revenus ont progressé en moyenne de +22 % sur 5 ans, et le SMIC réel de +18 % sur 6 ans. Mais à Toulon, cela n’a pas suffi à neutraliser l’effet du crédit plus cher et de la hausse passée des prix.
Concrètement, en 2020, la ville offrait plus de marge à l’achat. En 2026, elle reste active, mais avec des budgets plus serrés, des surfaces plus petites, ou des choix de quartier plus marqués.
Le pouvoir locatif mesure le nombre de m² qu’un ménage de deux personnes disposant d’un revenu médian peut louer, en consacrant environ un tiers de son revenu au loyer.
À Toulon, le loyer moyen passe de 12,4 €/m² en 2020 à 14,8 €/m² en 2026. Sur la période, la hausse est de +19,4 %.
Là encore, le rythme évolue. Entre 2020 et 2023, les loyers augmentent de +7,5 %. Entre 2023 et 2026, la progression atteint +11,1 %. La tension locative est donc plus visible dans la seconde partie de période.
Pourtant, le pouvoir locatif ne recule pas. Il passe de 67 m² en 2020 à 69 m² en 2026, soit +2 m². En clair, les loyers ont monté, mais les revenus ont progressé assez pour préserver, et même améliorer légèrement, la surface louable en moyenne.
Autre point utile : il n’y a pas d’encadrement des loyers à Toulon. L’évolution observée doit donc être lue sans ce dispositif.
Le marché immobilier ne dépend pas seulement des taux. Une mairie peut aussi influer, avec le temps, sur l’urbanisme, l’offre de logements, les permis, les transports, l’attractivité locale ou certaines règles locales. Ces éléments peuvent peser sur l’équilibre entre offre et demande.
Mais ils n’expliquent jamais tout à eux seuls. Entre 2020 et 2026, le cadre macro a joué un rôle central partout en France : taux proches de 1 % au départ, marché très actif, puis remontée vers 4,2 %. À Toulon, c’est surtout cette séquence qui aide à comprendre la perte de pouvoir d’achat immobilier.
En six ans, Toulon est passée d’une ville portée par un crédit très favorable à une ville où le financement pèse beaucoup plus dans l’équation. À l’achat, les prix ont augmenté de +21,5 % et la surface achetable a reculé de -13 m². À la location, les loyers ont progressé de +19,4 %, mais la surface louable a gagné +2 m².
Le vrai changement est là : en 2026, Toulon reste attractive, mais elle ne se vit plus de la même façon qu’en 2020. Pour acheter, il faut viser plus juste. Pour louer, l’équilibre reste un peu plus favorable. Et sur un marché comme Toulon, ce sont souvent quelques m² de + ou – qui font toute la différence.
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