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La notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception constitue, en droit immobilier, le vecteur procédural par lequel s’ouvrent les délais les plus décisifs : celui de la rétractation de l’acquéreur, celui du congé délivré par le locataire ou le bailleur, celui de la contestation des décisions d’assemblée générale de copropriété. La question du point de départ de ces délais, en apparence purement technique, emporte des conséquences contentieuses considérables : une computation erronée conduit à la forclusion, à l’irrecevabilité ou à la déchéance du droit d’agir. Or, l’observation du contentieux soumis à la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle que le droit positif ne connaît pas un régime unifié de computation des délais consécutifs à une notification par lettre recommandée. Il en connaît au moins quatre, dont l’articulation détermine la recevabilité même de l’action. L’arrêt rendu le 16 avril 2026 par la troisième chambre civile (pourvoi n° 24-18.842, publié au Bulletin) fournit, à cet égard, une clarification attendue, tout en mettant en lumière la fragmentation persistante des régimes applicables selon la matière considérée. La présente analyse se propose de dresser la cartographie de ces modèles divergents et d’en mesurer la portée pratique, à la lumière des décisions les plus récentes.
Le régime de la première présentation de la lettre recommandée comme point de départ unique du délai pour agir trouve son expression la plus aboutie dans le contentieux de la copropriété. L’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. L’article 64, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa version antérieure à celle issue du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, précisait que le délai a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Par un arrêt du 16 avril 2026, la troisième chambre civile a expressément consacré cette solution en énonçant que « la loi ne distinguant pas, selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire » (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-18.842, publié au Bulletin, motif n° 7). La Cour de cassation rejette ainsi le pourvoi qui soutenait que le délai ne pouvait courir qu’à compter du retrait effectif du pli par son destinataire. Cette solution, qui peut paraître sévère pour le copropriétaire qui ne retire pas immédiatement son courrier, procède d’une logique de sécurité juridique dans la gestion des immeubles soumis au statut de la copropriété et dans la mise à exécution des décisions collectives.
En matière de vente immobilière, le législateur a retenu une solution analogue. L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. La troisième chambre civile, par un arrêt du 19 décembre 2024, a précisé l’articulation de ce texte avec l’article 641, alinéa 1er, du code de procédure civile, lequel énonce que, lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas. La Cour énonce que ces deux dispositions « expriment la même règle » et que « leurs effets ne se cumulent pas » (Cass. 3e civ., 19 déc. 2024, n° 23-12.652, publié au Bulletin, motifs n° 7 et 8). En d’autres termes, le point de départ du délai de rétractation est bien le lendemain de la première présentation, sans qu’il y ait lieu d’ajouter un jour supplémentaire au titre de l’article 641 du code de procédure civile, puisque l’article L. 271-1 incorpore déjà cette règle dans son propre énoncé. L’acquéreur qui retarde le retrait de la lettre recommandée ne saurait ainsi prétendre prolonger le délai de rétractation au-delà du dixième jour suivant la première présentation.
Par ailleurs, la loi du 10 juillet 1965 et l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation partagent une même philosophie : le déclenchement du délai est objectivé par la première présentation postale, indépendamment de la diligence du destinataire. Cette objectivation sert la sécurité juridique en rendant la computation du délai indépendante du comportement, potentiellement dilatoire, du destinataire de la notification. Le compromis de vente immobilière, acte central de la transaction, voit ainsi son efficacité protégée par ce mécanisme qui évite que l’acquéreur ne retarde indéfiniment le point de départ du délai de rétractation en s’abstenant de retirer le pli recommandé.
Le régime de la computation des délais en matière de baux d’habitation obéit à une logique radicalement différente. L’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier de justice ou de la remise en main propre. Le point de départ n’est plus la première présentation, mais bien la réception effective, matérialisée par la signature de l’avis de réception par le destinataire.
La troisième chambre civile a rappelé cette exigence avec fermeté dans un arrêt du 7 mai 2025, censurant une cour d’appel qui avait fixé le point de départ du délai de préavis au jour de la remise d’une lettre suivie dans la boîte aux lettres de la bailleresse, laquelle n’avait pas signé d’avis de réception. La Cour énonce : « Selon ce texte, le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier de justice ou de la remise en main propre » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-13.151, motif n° 8). Elle censure l’arrêt d’appel au motif que les juges du fond n’avaient pas constaté que la bailleresse avait signé un avis de réception ou que le congé lui avait été remis en main propre. La Cour rappelle ainsi que le formalisme de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas une simple faculté : il conditionne la validité même de la notification et, partant, la computation du délai de préavis.
En matière de bail commercial, la solution retenue par la Cour de cassation introduit un tempérament important au principe de la réception. Par un arrêt du 16 mars 2023, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que le congé délivré sous l’empire des textes antérieurs au décret n° 2016-296 du 11 mars 2016 était régi par l’article 668 du code de procédure civile, aux termes duquel « la date de la notification par voie postale est, à l’égard de celui qui y procède, celle de l’expédition ». La Cour a ainsi retenu « qu’une lettre envoyée le dernier jour du délai dans lequel la notification doit être réalisée, est régulière si elle est présentée par les services de la poste au domicile du destinataire habilité à la recevoir, peu important la date de réception par le destinataire » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-22.240, publié au Bulletin, motif n° 4). Cette solution, qui fait prévaloir la date d’envoi sur la date de réception pour l’appréciation du respect du délai de préavis par l’auteur du congé, introduit une forme d’asymétrie dans le traitement des délais selon que l’on se place du côté de l’expéditeur ou du destinataire.
En conséquence, le droit positif du congé en matière locative se caractérise par un éclatement des points de départ : réception effective pour le bail d’habitation, date d’envoi pour le bail commercial ancien régime, et désormais notification électronique dont le régime reste à préciser. La numérisation des échanges ne simplifie guère ce paysage : dans un arrêt du 12 février 2026, la troisième chambre civile a admis que l’envoi recommandé électronique était équivalent à l’envoi par lettre recommandée, sans pour autant trancher la question du point de départ du délai dans ce nouveau contexte (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-14.383). La question est d’importance pratique : dans l’hypothèse d’un congé notifié par voie électronique un vendredi soir, le délai de préavis doit-il courir à compter de l’envoi, de la mise à disposition dans l’espace numérique du destinataire, ou de la première consultation effective par ce dernier ? Le silence des textes sur ce point expose les parties à un risque contentieux que seule une intervention législative ou un arrêt de principe de la Cour de cassation pourra résoudre.
À cet égard, il convient de souligner que la résiliation du bail par l’effet d’un congé est un acte juridique unilatéral réceptice, dont l’efficacité est subordonnée à la réception par son destinataire. La rigueur formelle exigée par la jurisprudence en matière de preuve de cette réception traduit la volonté de protéger la partie qui subit le congé contre les aléas de la transmission postale. Le locataire qui, ayant expédié un congé par lettre recommandée non réclamée, se prévaut de l’expiration du délai de préavis sans pouvoir justifier de la réception effective par le bailleur, s’expose à voir son congé privé d’effet et sa responsabilité engagée au titre des loyers impayés.
Le modèle de la première présentation, dont on a vu qu’il gouverne la contestation des décisions d’assemblée générale de copropriété, n’est pas sans soulever des interrogations au regard du droit d’accès à un tribunal, protégé par l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Le pourvoi formé contre l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans du 12 juin 2024 invoquait précisément cette conventionnalité, soutenant que faire courir le délai de deux mois à compter de la première présentation, sans exiger la réception effective, portait une atteinte disproportionnée au droit d’agir du copropriétaire.
La Cour de cassation a, dans l’arrêt du 16 avril 2026, écarté ce moyen par une motivation en trois temps qui constitue un contrôle de proportionnalité in concreto. En premier lieu, elle relève que « si ces dispositions ont pour effet de restreindre le délai pour agir ouvert au copropriétaire lorsque la lettre recommandée ne lui est pas remise dès sa première présentation, elles résultent de textes clairs et leurs conséquences sont prévisibles » (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-18.842, motif n° 11). La prévisibilité de la règle constitue ainsi le premier rempart contre l’atteinte à la substance du droit d’accès au juge. En deuxième lieu, la Cour souligne que le copropriétaire « dispose d’un délai de quinze jours pour retirer la lettre recommandée » et « conserve un délai pour agir en justice suffisant, une fois le retrait de la lettre effectué » (ibid.). La Cour procède ici à une appréciation concrète du temps résiduel laissé au justiciable pour agir, ce qui atténue la rigueur apparente de la règle.
En troisième lieu, la Cour identifie le but légitime poursuivi par les dispositions critiquées : « la sécurité juridique dans la gestion des immeubles soumis au statut de la copropriété et, notamment, dans la mise à exécution des décisions collectives » (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-18.842, motif n° 12). Elle en déduit qu’« il existe ainsi un rapport raisonnable de proportionnalité entre le moyen employé et le but visé » (ibid., motif n° 13). Cette motivation, qui s’inscrit dans la lignée de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme relative aux limitations du droit d’accès au juge, confère au régime de la copropriété une robustesse conventionnelle qui sécurise les décisions des assemblées générales.
Dès lors, le modèle de la première présentation, s’il peut paraître rigoureux, est validé tant par la loi interne que par le contrôle de conventionnalité opéré par la Cour de cassation. La solution n’est toutefois pas transposable à l’ensemble des domaines du droit immobilier : elle repose sur un équilibre propre à la copropriété, où la stabilité des décisions collectives prime sur l’intérêt individuel du copropriétaire défaillant. L’arrêt du 16 avril 2026 ne prétend nullement imposer ce modèle aux autres branches du droit immobilier, et la diversité des régimes de computation, loin d’être une anomalie, reflète la diversité des équilibres d’intérêts en présence.
Si l’arrêt du 16 avril 2026 clarifie le régime applicable aux contestations des décisions d’assemblée générale de copropriété, il ne résout pas l’ensemble des difficultés que soulève la computation des délais en droit immobilier. La coexistence de quatre modèles distincts — première présentation, réception effective, date d’envoi et date asymétrique — constitue une source d’insécurité juridique pour les praticiens comme pour les justiciables. Une même personne peut, selon la matière considérée, voir le même acte — la remise d’une lettre recommandée — produire des effets juridiques radicalement différents quant au point de départ du délai qui lui est imparti pour agir.
Cette fragmentation est d’autant plus préoccupante que le législateur intervient périodiquement pour modifier les règles de computation, sans toujours harmoniser les régimes entre eux. Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, qui a modifié l’article 64 du décret du 17 mars 1967, a introduit de nouvelles dispositions relatives à la notification des procès-verbaux d’assemblée générale, dont la portée exacte devra être précisée par la jurisprudence. La coexistence de la version antérieure et de la version nouvelle de l’article 64, applicable aux notifications postérieures au 1er janvier 2026, ajoute une complexité temporelle à une matière déjà technique. Le copropriétaire qui reçoit notification d’un procès-verbal d’assemblée générale doit ainsi déterminer, avant toute contestation, quelle version du décret gouverne la computation du délai de deux mois, sous peine de commettre une erreur de droit aux conséquences irrémédiables. La distinction entre le régime antérieur et le régime nouveau n’est pas toujours aisée à opérer, notamment lorsque l’assemblée générale s’est tenue avant le 1er janvier 2026 mais que la notification du procès-verbal est intervenue postérieurement.
Par ailleurs, le développement des notifications électroniques, dont l’arrêt du 12 février 2026 a reconnu l’équivalence avec la lettre recommandée papier, ouvre un nouveau champ d’interrogations. Le point de départ du délai doit-il être fixé à la date d’envoi du courrier électronique recommandé, à la date de sa mise à disposition dans la boîte aux lettres électronique du destinataire, ou à la date de son ouverture effective ? La loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, a introduit la possibilité d’une notification par lettre recommandée électronique pour le congé, mais sans préciser explicitement le point de départ du délai dans cette hypothèse, laissant à la jurisprudence le soin de combler cette lacune.
Enfin, le contentieux de la contestation des assemblées générales de copropriété illustre de manière emblématique les risques pratiques de la computation erronée des délais. Le copropriétaire qui, croyant de bonne foi que le délai de deux mois ne court qu’à compter du retrait effectif de la lettre recommandée, attend plusieurs semaines avant d’introduire son action, s’expose à une fin de non-recevoir tirée de la forclusion. La rigueur de la règle rappelée par l’arrêt du 16 avril 2026 impose aux praticiens une vigilance accrue dans le suivi des notifications et la computation des délais qui en découlent. Elle impose également aux syndics de copropriété de documenter précisément la date de première présentation de chaque notification, afin de sécuriser le point de départ des délais de contestation.
Or, et c’est là le paradoxe de la matière, cette rigueur est tempérée, dans le contentieux des baux commerciaux, par la solution inverse que l’arrêt du 16 mars 2023 a consacrée en faveur de la date d’envoi pour l’appréciation du respect du délai de préavis par l’auteur du congé. Le preneur qui expédie son congé le dernier jour du délai de six mois est réputé l’avoir notifié en temps utile, quand bien même le bailleur ne le recevrait que plusieurs jours plus tard. Cette asymétrie entre le modèle de la copropriété, qui fait peser la charge du retrait sur le destinataire, et celui du bail commercial ancien régime, qui fait prévaloir la diligence de l’expéditeur, révèle que le droit positif n’a pas encore trouvé son point d’équilibre.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 16 avril 2026 apporte une contribution significative à la théorie de la computation des délais en droit immobilier, en validant, sous le contrôle de proportionnalité de la Convention européenne des droits de l’homme, le modèle de la première présentation dans le contentieux de la copropriété. Cette décision, qui s’inscrit dans une lignée jurisprudentielle cohérente avec l’arrêt du 19 décembre 2024 relatif à la rétractation de l’acquéreur, ne saurait toutefois masquer la fragmentation persistante des régimes de computation selon la matière considérée.
La coexistence de quatre modèles de point de départ du délai — première présentation, réception effective, date d’envoi et date asymétrique — constitue une source d’insécurité juridique que ni le législateur ni la Cour de cassation n’ont, à ce jour, résolue. Le développement des notifications électroniques et les réformes législatives récentes, notamment le décret du 22 décembre 2025, ajoutent à cette complexité sans y apporter de solution d’ensemble. Il appartient aux praticiens du droit immobilier d’intégrer cette diversité des régimes dans leur analyse précontentieuse, sous peine d’exposer leurs clients à des fins de non-recevoir aux conséquences irréversibles.
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