Votre carte bancaire arrive à expiration. Cliquez ici pour la mettre à jour et continuer à profiter de votre abonnement.
Votre carte bancaire a expiré. Sans action de votre part, votre abonnement risque d’être interrompu et vous perdrez tous vos avantages.
Votre carte bancaire expire à la fin du mois. Optez pour le prélèvement SEPA pour continuer à profiter de votre abonnement.
Votre paiement a échoué. Mettez à jour vos informations de paiement pour continuer à lire le journal.
Article rédigé par
Midi Libre
La situation du logement sur l’ancienne capitale régionale reste toujours tendue, avec une perte notable d’investisseurs, douchés par la baisse de la rentabilité, conséquence, entre autres, de la politique de plafonnement des loyers.
Montpellier reste toujours un marché dynamique, mais compliqué, qui exclut encore de nombreux candidats à l’accession à un logement, tant dans le cadre d’une location que d’une acquisition.
Le résumé de la situation immobilière sur Montpellier ? C’est Christian Colombiers, codirigeant du groupe IGS-Caprim, qui affiche 5 500 lots en gestion sur la ville et ses environs, qui le dessine. « Le constat que je fais, c’est que les loyers continuent à augmenter, on a beaucoup moins de locataires dans la mesure où, faute de produits disponibles, les gens ne quittent pas leur logement, il n’y a plus le turn-over habituel. Les gens, ne pouvant pas acheter, restent locataires, ils ne laissent pas la place à d’autres ».
Ajouter à cela « un pouvoir d’achat qui n’est pas en adéquation avec les loyers proposés, j’en arrive à me demander comment, à l’arrivée, les gens arrivent à se loger ». À cela s’ajoute la crise du secteur de la promotion immobilière, avec un volume de logements neufs produits toujours en deçà des besoins. Au troisième trimestre 2025, selon la Fédération des promoteurs immobiliers Occitanie Méditerranée (FPI OM), le volume des mises en vente a chuté de 57 % par rapport au troisième trimestre 2024. « Aujourd’hui, l’offre est là, tempère Audrey Mula, directrice générale associée du cabinet Guylène Bergé Immobilier. Le problème, c’est que cette offre est inadaptée à la demande, surtout en termes de prix ».
En gros, « c’est un marché qui a augmenté en prix alors que la capacité de financements des acquéreurs n’est pas en adéquation ». Il y a néanmoins de quoi rester optimiste. « Dans l’ancien, il y a des produits et ça se vend », constate Eric Leblanc, responsable de La Franchise Immo WeInvest. La raison ? « Les vendeurs sont revenus progressivement à des prix de marché ».
À fin juin 2025, selon les statistiques immobilières des notaires de l’Hérault, concoctées à partir des transactions enregistrées, le prix du m² dans l’ancien à Montpellier s’élevait à 3 260 euros. Malgré la baisse de 1,6 %, il reste élevé. D’autant que Montpellier concentre 34 % des ventes sur le département.
Sans surprise, c’est dans le quartier de Port-Marianne que le prix du m² est le plus élevé : 4 260 euros, en légère hausse de 0,6 % Le quartier devance trois autres quartiers traditionnellement demandés : le centre historique (3 840 euros), Les Beaux-Arts (3 840 euros) et Les Arceaux (3 800 euros). À l’inverse, c’est du côté de Lemasson (2 470 euros) et Celleneuve (2 360 euros) que les prix sont les moins élevés.
L’ancien est pratiquement 1 000 euros moins cher que le neuf. Mais problème : il y a quasiment pénurie sur les logements neufs. D’où des prix qui ne cessent de croître. Il faut compter, en moyenne, selon les données du troisième trimestre 2025 de la FPI OM, 5 273 euros du m² à Montpellier et 5 050 euros du m² dans les communes de la métropole. « Les gens font de plus en plus attention aux loyers et à la qualité des produits qu’ils veulent acheter », insiste Christian Colombiers.
Certes, la baisse des taux d’intérêt a permis de resolvabiliser une partie des candidats à l’accession à la propriété, souvent de jeunes couples. « L’achat dans l’ancien sur de l’habitation principale a pu ainsi repartir, ajoute ce dernier. On trouve les produits les plus demandés, à savoir des T2, T3 et maisons et les prix n’ont pas fortement augmenté pour autant. Il y a du stock sur Montpellier à partir du moment où les propriétaires sortent de la gestion, c’est-à-dire qu’ils décident de ne plus garder les biens en gestion ».
Selon les données statistiques des notaires, à fin juin 2025, le prix médian d’une maison ancienne à Montpellier était de 365 600 euros (en baisse de 5 %). Hors de la ville, il est un peu plus bas : 356 000 euros, en baisse là aussi de 6,3 %. « Les baisses les plus prononcées s’observent dans les secteurs les plus onéreux », parmi lesquels la périphérie montpelliéraine et Montpellier Ville, notent les notaires. « Les maisons anciennes ont pris de la valeur, du moment où on ne construit plus de lotissements », insiste cependant Christian Colombiers. « Elles se vendent bien si elles restent au prix du marché ».
Directrice générale associée du cabinet Guylène Bergé Immobilier, Audrey Mula décrypte le marché immobilier montpelliérain. "On parle aujourd’hui de crise, mais ce que l’on n’a pas vu, c’est que nous étions sur un marché en forte croissance avec un pic à la sortie du Covid, analyse-t-elle. Mais après ce pic, ça a commencé à redescendre entre 2022 et 2024. Aujourd’hui, nous sommes revenus sur une croissance habituelle plutôt stable". Cette poussée de fièvre du marché, dans la foulée de la fin de la pandémie, a engendré des situations compliquées. "Les seuls qui sont aujourd’hui perdants, ce sont ceux qui ont acheté au moment du pic, ajoute-t-elle. Il y a eu à ce moment-là beaucoup d’acheteurs et beaucoup de vendeurs. Il y a eu ensuite une régulation à la baisse qui a duré deux ans, qui a permis de nettoyer le marché. Alors, forcément, ceux qui ont acheté leur bien au prix fort ne peuvent plus le revendre au prix de l’époque puisqu’on est revenus à un niveau plus classique".
« Depuis la pandémie du Covid, il y a eu une évolution dans les ratios appartements-maisons, souligne Audrey Mula. Avant, il y avait plus d’appartements vendus. Aujourd’hui, il y a plus de demandes pour les maisons que pour les appartements, avec quasiment le même prix au m² ».
Mais concernant Montpellier même, « il y a un vrai problème, on n’a pas de produits, il faut aller hors de la ville pour en trouver ». Le type de maison la plus recherchée ? « Entre 300 000 et 350 000, avec une surface d’environ 90 m² », répond la responsable du cabinet Guylène Bergé Immobilier. Celles dont la vente est plus compliquée ? « Une maison dont le prix oscille entre 400 000 et 650 000 euros ». Trop chère.
L’équation est simple, elle a permis aux professionnels de l’immobilier de surfer sur un marché porteur et dynamique pendant plusieurs décennies. Un investisseur achète un appartement (souvent neuf) pour le louer et disposer d’un revenu (le loyer) qui lui permettra, le moment venu, de mettre du beurre dans les épinards de sa future retraite.
Tout en bénéficiant de mesures de défiscalisation, qui lui permettent de moins payer d’impôts. On a compté à une époque, sur Montpellier, une part supérieure parfois à 80 % d’investisseurs dans les acquéreurs de logements neufs. Avec la disparition, fin 2024, de la loi de défiscalisation Pinel, il n’existe plus de dispositif.
Donc plus d’investisseurs. « Aujourd’hui, un investisseur sur Montpellier peut espérer une rentabilité de 2,5 %, observe Audrey Mula. C’est trop faible. Comment voulez-vous qu’il espère plus avec le plafonnement des loyers, c’est impossible ». « Il n’y a pas, aujourd’hui, d’intérêt réel pour un investisseur de venir à Montpellier », appuie Christian Colombiers. Pour lui, « le marché locatif n’est pas attractif puisque le locataire est surprotégé ». Il insiste : « il faut sortir du schéma erroné qui voit l’investisseur comme un nanti. Chez nous, les investisseurs sont des gens avec des revenus modestes, qui capitalisent pour leurs vieux jours ».
84000 €
MONTPELLIER ECUSSON-PREFECTURE. Entre la place de la Canourgue et la Préfec[…]3200000 €
V9609 – exceptionnel – montpellier centre-ville – arceaux / jardin du peyro[…]619000 €
MTP AIGUELONGUE. Lot de 3 appartements vendus loués de type 2 pièces avec p[…]J’ai déjà un compte
Je n’ai pas de compte
Souhaitez-vous recevoir une notification lors de la réponse d’un(e) internaute à votre commentaire ?
