La récente réforme fiscale de la location meublée non professionnelle risque bien de coûter cher aux propriétaires. Mais on vous rassure, il existe des solutions pour réduire la note et votre impôt sur la plus-value. On vous explique.
On le disait la semaine dernière, le budget 2025 ne va pas faire des heureux du côté des propriétaires ayant opté pour la location meublée non professionnelle (LMNP). En effet, il prévoit la fin d’un avantage fiscal de premier plan, on veut parler de la non réaffectation de l’amortissement dans le calcul de la plus-value lors de la revente (n’hyperventilez pas, on vous explique tout plus loin).
Si on ne connaît pas encore la date à laquelle la mesure prendra effet, le texte officiel indique qu’elle sera rétroactive et concernera les transactions à compter du 1er janvier 2025. Mais bonne nouvelle (parce qu’il en faut), il est toujours possible d’échapper à ce surcroît d’impôt, et pour cela, il va falloir jouer sur la durée de détention de votre bien.
Mais commençons d’abord par voir comment le budget 2025 vous impacte concrètement.
Un petit exemple pour que ce soit clair :
Vous avez acheté un appartement 250 000 euros il y a 5 ans. Comme la loi le prévoit, vous avez profité de l’amortissement pour réduire le montant des loyers peçus et donc votre impôt. Vous avez fait de même avec les 5 000 euros de meubles et d’électroménager investis (on dit 5 000, ça peut être plus, ça peut être moins).
Bon à savoir
Un bien immobilier (hors terrain) s’amortit sur une période allant de 20 à 50 ans. Pour des biens meubles ou autres (comme l’électroménager), l’amortissement se fait sur 5 ans.
La plus-value était calculée en considérant uniquement la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, sans prendre en compte l'amortissement comptable.
Cette plus-value était soumise au régime des plus-values des particuliers, avec des abattements pour durée de détention (on les détaille plus bas).
Désormais, l’amortissement est pris en compte dans le calcul de la plus-value. Cela signifie que le prix d'acquisition est diminué des amortissements comptabilisés.
Impact sur la plus-value
La plus-value est désormais calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition diminué des amortissements :
La plus-value a connu un sacré bond (+45 000 euros), et c’est désormais sur ce montant que vous serez imposé.
A noter
Dans le cadre du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), la plus-value immobilière est imposée selon le régime des plus-values des particuliers. Elle est soumise à deux types d'imposition :
Impôt sur le revenu (19 %)
Prélèvements sociaux (17,2 %)
Taux global d'imposition : 36,2 %
Alors, quelle différence sur le calcul de l’impôt sur la plus-value avec la réforme inscrite au budget 2025 ? On a fait le calcul.
Avant la réforme
Après la réforme
Plus-value
40 000 €
85 000 €
Impôt sur le revenu (19%)
7 600 €
16 150 €
Prélèvements sociaux (17,2%)
6 880 €
14 620 €
Taxe supplémentaire (>50k€)*
0 €
700 €
Total impôt à payer
14 480 €
31 470 €
les plus-values importantes sont soumises à une taxe supplémentaire, s’échelonnant de 2 à 6%. Entre 50 000 et 100 000 euros de plus-value, elle est de 2%*.
C’est simple, la réforme double le montant d’impôt à payer.
Pour minorer l’impact de cette mesure sur l’imposition de la plus-value, l’un des leviers, c’est la durée de détention du bien. En effet, des abattements sont appliqués en fonction du nombre d'années.
Pour l'impôt sur le revenu (19 %)
Pour les prélèvements sociaux (17,2 %)
Vous l’aurez compris, plus vous conservez votre bien, moins vous serez imposé sur la plus-value. Mais attention, il faut attendre pas moins de 22 ans pour être exonéré d’impôt sur le revenu, et 30 ans pour échapper aux prélèvements sociaux. Mieux vaut donc être patient…
Vous n’avez pas le temps ? Reprenons notre exemple précédent, mais imaginons que la vente ait lieu 10 ans après l’achat du bien, et non 5.
Vous bénéficiez dès lors d’un abattement sur l’impôt sur le revenu de 30 % (6 % par an entre la 6e et la 21e année. Au bout de 10 ans, cela représente 6 % × 5 = 30 %), et de 8,25% sur les prélèvements sociaux.
Avant (sans abattements, 5 ans de détention)
Après (avec abattements, 10 ans de détention)
Impôt sur le revenu (19%)
16 150 €
11 305 €
Prélèvements sociaux (17,2%)
14 620 €
13 416 €
Taxe supplémentaire (>50k€)
700 €
700 €
Total impôt à payer
31 470 €
25 421 €
Soit 6 049 euros d’économie. A condition, bien sûr, que la plus-value n’ait pas augmentée entre temps…
Problème, l’un des intérêts du régime de la location meublée non professionnelle, c’est justement la possibilité d’amortir année après année votre bien, afin de diminuer votre impôt sur les revenus. Or, la plus-value augmente avec l’amortissement. Exemple avec une détention de 10 ans. Si vous continuez d’amortir 8 000 euros par an, l’amortissement grimpe à 80 000 euros. Et votre plus value passe à 120 000 euros !
Alors, quelle stratégie suivre pour ne pas jouer une partie de “Face tu perds, pile je gagne” ?
A court terme, repousser la revente d’un bien vous permet d’amortir d’avantage ce dernier, et donc de réduire votre imposition annuelle sur ces loyers. En parallèle, l’abattement pour durée de détention augmente, ce qui réduit un peu l’impôt sur la plus-value. Autre avantage : vous avez la possibilité d’augmenter la valeur de votre bien par le biais de travaux de rénovation (lesquels, faits par un professionnel, pourront être défalqués de la plus-value, et donc diminuer votre imposition).
Mais il faut tenir compte du revers de la médaille : avec la réforme fiscale du LMNP, plus vous amortissez, plus la plus-value imposable risque d’exploser. A moins de garder ce bien sur le (très) long terme – ce qui est une possibilité.
Pour éviter l’imposition sur la plus-value des particuliers, des alternatives sont possibles. En voici quelques-unes :
Besoin de conseils ? N’hésitez pas à vous tourner vers un professionnel (fiscaliste, expert-comptable spécialisé en immobilier, un conseiller en gestion de patrimoine ou encore un notaire) afin de vous aiguiller au mieux.
Mis à jour le 12 novembre 2025
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