Longtemps, les expatriés français ont privilégié Paris, Lyon ou Bordeaux pour loger leur épargne dans la pierre. Depuis la remontée des taux, le crédit resserre les marges et les calculs changent.
Le mouvement ne relève pas d’un simple ajustement. Chez les non-résidents français, les arbitrages immobiliers se font désormais avec une attention bien plus vive au financement, au prix d’entrée et à la tenue du bien sur le marché locatif. La promesse de valorisation à long terme pèse moins lourd quand la mensualité grimpe et que l’accès à l’emprunt se complique. Le centre de gravité se déplace. Brutalement.
Depuis 2022, l’achat à crédit depuis l’étranger s’est nettement compliqué pour les Français expatriés. La hausse des taux a relevé le coût total des opérations, tandis que l’accès au crédit s’est resserré pour les non-résidents, dont les revenus, l’épargne et la stabilité professionnelle sont davantage scrutés.
À cette pression s’ajoutent un apport plus élevé, des garanties plus strictes et une analyse plus longue des justificatifs. Pour un acheteur installé hors de France, des conditions bancaires durcies réduisent la capacité d’emprunt, même quand le projet reste cohérent sur le plan locatif.
Le baromètre 2026 d’Immoneos repose sur des dossiers étudiés entre 2024 et 2025, dans la continuité d’une première édition couvrant 2020-2022. L’étude ne retient pas des opinions générales, mais des demandes de financement réellement déposées par des expatriés qui veulent investir en France.
Cette méthode affine la lecture des arbitrages. Grâce à des données communautaires issues de 50 000 membres actifs, Immoneos propose une lecture ville par ville sur une trentaine de marchés, ce qui révèle des écarts bien plus nets entre Paris, Nantes, Dijon ou Nice.
Le parti pris éditorial change la portée des résultats. En fondant son analyse sur des projets concrets, Immoneos construit un observatoire inédit qui suit des achats réellement envisagés, avec budget, ville visée et recours au crédit.
Cette approche éclaire un segment peu documenté, alors qu’environ 3 millions de Français vivent hors de France. Portée par une communauté active de 50 000 membres, la plateforme décrit des comportements d’investissement plutôt que de simples envies déclarées.
Le signal le plus visible tient au changement de priorité dans les dossiers. Quand les mensualités montent, le coût du crédit remet au premier plan la rentabilité locative, car un bien doit désormais mieux couvrir sa charge financière dès l’acquisition.
La logique patrimoniale n’a pas disparu pour autant. Dans les arbitrages des expatriés, la valorisation patrimoniale garde du poids, mais elle ne suffit plus quand le rendement espéré s’érode et que l’effort mensuel devient trop lourd à distance.
L’attrait des grands pôles régionaux se tasse depuis que les équilibres financiers se dégradent. Dans les grandes métropoles régionales comme Bordeaux, Toulouse, Lille ou Nantes, des prix d’achat élevés grignotent la marge de manœuvre des investisseurs expatriés.
Le problème vient moins de la notoriété de ces villes que du calcul final. Quand des loyers sous pression progressent moins vite que les valeurs de vente, le rendement se contracte ; c’est ce qui nourrit le recul de Nantes dans les arbitrages relevés par Immoneos.
Le mouvement inverse profite à des marchés plus abordables. Chez Immoneos, Dijon gagne 0,8 point, Le Mans 0,4 point et Nancy 0,2 point, car les villes moyennes offrent un ticket d’entrée plus compatible avec un financement devenu plus serré.
Ces progressions ne relèvent pas d’un simple effet de mode. Pour beaucoup d’expatriés, le rendement brut y reste plus lisible, ce qui infléchit les choix d’investissement vers des biens capables de mieux absorber les mensualités et les charges.
Malgré la remontée des contraintes, certaines villes gardent un statut à part. Paris concentre 14,8 % des dossiers recensés par Immoneos, tandis que Lyon et Nice atteignent 5,7 % chacune, portées par une image durable de marché solide et liquide.
Ce tropisme tient à plusieurs ressorts. Pour des expatriés, la sécurité patrimoniale reste liée à la tension locative de ces adresses, qui servent aussi l’équilibre du portefeuille lorsqu’un investisseur cherche à combiner rendement, liquidité et visibilité à long terme.
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