Une érosion invisible mais dévastatrice. Les tableaux présentés par Century 21 retracent une décennie de régression. En 2015, avec un apport personnel de 37 500 euros et une mensualité de 1 500 euros, un ménage français pouvait acquérir un bien d’une valeur de 277 334 euros. Soit un logement de 96,8 mètres carrés (m2 ). Dix ans plus tard, pour le même profil et le même apport, la surface accessible s’est rétrécie de 18,9 m2, à seulement 77,9 m2 pour une capacité d’achat qui a fondu à 264 445 euros.
L’équation est implacable. Le prix au mètre carré a explosé, augmentant en moyenne, pour la France entière, de 2 865 euros en 2015 à 3 393 euros fin 2025. Une hausse de 18,4 % qui pulvérise les gains de pouvoir d’achat des ménages. « On a l’impression qu’à Paris, en tout cas, il est devenu très difficile pour un ménage d’acquérir un appartement de 90 m2 avec des revenus qui sont quand même confortables », résume Charles Marinakis, le président de Century 21, évoquant une réalité que beaucoup de Français dans les grandes métropoles expérimentent au quotidien.
À cela s’ajoute le mirage de la détente des taux d’intérêt. Le taux moyen de crédit est revenu à 3,12 % en décembre 2025, contre un pic à 3,30 % en 2024. Une amélioration en trompe-l’œil. Car cette baisse des taux n’a entraîné qu’une très légère baisse des mensualités – de quelques dizaines d’euros – alors que l’emprunt total nécessaire reste désespérément élevé. « Même avec des taux plus favorables qu’en 2024, les Français restent prisonniers d’un marché structurellement déséquilibré où la pierre s’est découplée des revenus », poursuit le dirigeant du réseau immobilier.
L’analyse pointe une réalité accablante : les banques prêtent de moins en moins pour une mensualité constante. Un ménage qui dispose d’un apport personnel de 37 500 euros et peut assumer des mensualités de 1 500 euros pouvait emprunter 297 500 euros en décembre 2025… contre 312 000 euros en 2015. Ce qui signifie que cet apport représente une part croissante du prix total. Autant dire que rassembler les fonds pour acheter un bien devient un objectif de plus en plus lointain, repoussant d’autant l’âge du premier achat.
Et de soulever la question cruciale de l’étau fiscal et de l’abandon des dispositifs d’aides à la pierre. La réponse se trouve dans les chiffres. Les frais et droits, incluant les frais de notaire de 7 %, pèsent lourdement sur chaque transaction : entre 18 250 et 21 311 euros selon les périodes analysées. Plus grave encore : la disparition progressive des dispositifs d’aide à l’investissement dans la pierre, que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf. Les gouvernements successifs ont démantelé un arsenal fiscal qui avait longtemps soutenu l’accession à la propriété. Les honoraires d’agence ont également progressé, passant de 15 253 euros en 2015 à 16 744 euros en 2019, avant de se stabiliser autour de 14 500 euros.
Les données montrent que malgré tous les discours rassurants, la France ne s’est pas remise du choc inflationniste de 2022-2024. Le pouvoir d’achat immobilier de décembre 2025 reste inférieur de 4,6 % à celui de 2015, une décennie perdue pour les aspirants propriétaires.
Et les revenus des ménages ne suivent pas. Entre 2015 et 2025, quand le prix au mètre carré bondissait de 18,4 %, les salaires progressaient péniblement.
En conséquence de cette baisse du pouvoir d’achat immobilier, Charles Marinakis évoque un lien entre la crise du logement et celle de la natalité : « La baisse de la natalité est très liée au logement, en plus des dysfonctionnements des crèches. » Il précise : non pas pour le premier enfant, mais pour le(s) suivant(s). « Autrement dit, les jeunes couples parviennent encore à fonder une famille, mais renoncent au deuxième ou troisième enfant faute d’espace suffisant. » Comment passer d’un deux-pièces à un quatre-pièces quand les prix au mètre carré explosent et que votre pouvoir d’achat baisse ? La France assiste ainsi à un drame démographique où la pierre devient un frein à la vie.
Face à ce constat accablant, quelles solutions ? Le président de Century 21 esquisse plusieurs pistes. À commencer par « la nouvelle loi en préparation » . Le statut du bailleur privé, qui doit être examiné par le Conseil constitutionnel sous peu, constitue une lueur d’espoir pour les professionnels.
L’autre débat porte sur la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE). De nombreux économistes et banquiers considèrent aujourd’hui que la BCE a fait une erreur de politique monétaire, parce que focalisée sur l’inflation avec sa cible à 2 % et traumatisée par la période finalement de surinflation de 2022. « La question du pouvoir d’achat peut se résoudre aussi par une politique de la BCE beaucoup plus souple en matière de taux d’intérêt », martèle Charles Marinakis.
Sans mesures drastiques – baisse significative des taux, réforme fiscale, relance de l’offre de logements -, la situation risque de s’aggraver encore. Derrière les courbes et les pourcentages se cache une réalité humaine : celle de millions de Français pour qui le rêve de propriété s’éloigne chaque année un peu plus.
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