En mai 2026, le marché immobilier a connu ses variations mensuelles les plus fortes depuis le début de l’année. Marseille, Montpellier, Rennes, Nantes… si plusieurs métropoles voient leurs prix progresser, d’autres secteurs reculent. Les prix restent en baisse de 0,2 % depuis janvier au niveau national, révélant une dynamique hétérogène confirmée par les délais de vente.
Un délai de vente en baisse indique un marché où les transactions sont facilitées par les accords trouvés plus rapidement entre vendeurs et acquéreurs. En revanche, plus les négociations sont difficiles, plus les délais entre la publication de l’annonce et la vente du bien s’allongent. Les évolutions de ces délais sur les 3 derniers mois croisés avec les variations de prix sur la même période permettent de distinguer trois configurations de marché. La configuration la plus favorable, caractérisée par une hausse des prix et une baisse des délais de vente, rassemble 5 villes du Top 11 : Paris, Lyon, Marseille, Montpellier et Nantes. Dans ces métropoles, les prix de vente progressent sans que la demande ne fléchisse. Paris enregistre un recul du délai de vente moyen de 6 jours sur 3 mois (de 72 à 66 jours), signalant le retour des acheteurs dans la capitale.
Nantes affiche le délai de vente le plus court et celui ayant le plus reculé parmi toutes les grandes villes, atteignant 62 jours, soit -14 jours sur 3 mois. La Cité des Ducs de Bretagne, qui avait le plus corrigé ses prix entre 2022 et 2024, s’inscrit désormais dans une phase de reprise. De son côté, Montpellier affiche un recul du délai de vente moyen de 6 jours sur 3 mois. Toutefois, son délai de vente s’est allongé de 21 jours sur 1 an pour atteindre 93 jours. Concrètement, la demande répond sur le court terme… mais à plus long terme, le marché manque de dynamisme.
Aucune ville ne se retrouve dans la situation la plus difficile de cumul de baisse des prix et d’allongement des délais de vente.
Dans les autres métropoles, le marché est plus contrasté. Bordeaux, Lille et Nice évoluent dans une configuration d’ajustement, avec des prix qui reculent et des délais de vente qui se réduisent. Les vendeurs acceptent de faire des concessions tarifaires suffisantes pour stimuler la demande. Bordeaux affiche un délai de vente en baisse de -7 jours sur 3 mois (85 jours). La liquidité s’améliore légèrement sans que la correction tarifaire ne s’interrompe. Les délais de vente se raccourcissent aussi de 7 jours à Nice pour atteindre 76 jours. À Lille, le recul du délai de vente moyen n’est que de 2 jours mais seuls 72 jours sont nécessaires pour vendre son bien en moyenne. Trois villes se trouvent dans une configuration de friction, avec des prix qui progressent et des délais de vente qui s’allongent. Il s’agit de Strasbourg (+3 jours sur 3 mois), Toulouse (+2 jours) et Rennes (+7 jours).
Dans ces métropoles, les vendeurs maintiennent leurs prix malgré des transactions plus longues. Le cas de Rennes appelle une attention particulière. C’est la ville avec le délai de vente le plus long du Top 11 (107 jours). Face à une progression des prix de +1,9 % sur un an, les délais de vente se sont allongés de +30 jours sur un an, montrant que l’équilibre entre vendeurs et acquéreurs reste difficile à trouver. « Prendre en compte le délai de vente permet de dépasser la seule lecture des prix : il révèle si la demande valide ou non les niveaux pratiqués par les vendeurs », précise Docteur Alexandra Verlhiac, économiste SeLoger – Meilleurs Agents.
Depuis mars 2026, les taux d’intérêt des crédits immobiliers ne cessent de progresser, sous l’effet de l’incertitude engendrée par la guerre au Moyen-Orient. Pour un prêt à 25 ans, le taux est passé de 3,39 % en mars à 3,6 % en avril, puis à 3,7 % en mai 2026, contre 3,35 % un an plus tôt, soit une hausse de +0,35 point. Cette progression peut freiner les projets d’achat, en particulier pour les primo-accédants proches du plafond de leur capacité d’emprunt. Pourtant, la durée d’amortissement de l’achat, soit le temps nécessaire pour que l’achat devienne plus avantageux que la location, reste à un niveau convenable et a même légèrement reculé dans plusieurs villes. Pour un appartement de 50 mètres carrés avec un crédit sur 25 ans et 60 000 € d’apport, il faut en moyenne 6 ans et 1 mois pour amortir les frais liés à l’achat et à la détention du bien, 3 mois de moins que pour le même achat il y a un an. Cela s’explique principalement par le fait que les loyers ont progressé plus vite que les prix de vente. La location devient relativement plus chère, ce qui raccourcit le délai à partir duquel l’achat s’avère plus rentable.
Un second facteur joue en faveur des acheteurs actuels : les hypothèses de renégociation du crédit. Celle-ci peut se déclencher généralement à partir d’un point d’écart entre le taux de son crédit et celui de marché. Les taux d’intérêt ayant progressé depuis l’année dernière, les acquéreurs d’aujourd’hui atteindront plus vite cet écart déclencheur d’une renégociation. Un acheteur de mi-2026 pourra donc renégocier son prêt plus tôt dans la vie du crédit qu’un acheteur de mi-2025, ce qui réduit le coût total de financement et compense en partie la hausse des taux actuels.
Parmi les grandes villes, Bordeaux, Nantes et Lille présentent la réduction la plus marquée de la durée d’amortissement de l’achat. Leurs prix ont baissé de respectivement -2 %, -1,6 % et -2,1 % en 1 an, tandis que les loyers ont augmenté de respectivement +0,9 %, +1,3 % et +2,2 % sur la même période. Cela raccourcit mécaniquement le délai à partir duquel l’achat s’avère plus rentable que la location. Saint-Étienne et Mulhouse affichent des durées d’amortissement respectives de 2 ans et 1 mois et 1 an et 7 mois, ce qui facilite la projection pour les acquéreurs. « La hausse des taux d’intérêt tend à concentrer l’attention sur le coût du financement, mais ce prisme occulte une réalité plus favorable : c’est le différentiel entre la progression des loyers et celle des prix à la vente qui détermine également la pertinence de l’achat. Dans plusieurs grandes villes, ce différentiel joue en faveur des acquéreurs. La fenêtre d’achat reste ouverte. Elle suppose toutefois que les nouveaux taux d’intérêt ne bloquent pas les acquéreurs dans leurs projets si ceux-ci atteignent le taux d’effort maximum de 35 %. », affirme Docteur Alexandra Verlhiac.
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