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Après plusieurs années de hausse des prix, le marché immobilier commence à se retourner en France. Sous l’effet de l’augmentation des taux d’intérêt, la baisse des prix immobiliers est, en moyenne sur l’ensemble de la France métropolitaine, de 1 % depuis début 2023. Elle est plus marquée à Paris et plus généralement dans toute l’Île-de-France. Les prix de l’immobilier demeurent, toutefois, à un niveau particulièrement élevé… en attendant de nouvelles baisses ?
Depuis le début de l’année 2023, les prix de l’immobilier reculent en France métropolitaine. Cette baisse atteint près de 1 % en moyenne sur l’ensemble des logements. Elle est légèrement plus forte pour les appartements (-1,1 %) que pour les maisons (-0,9 %). Comme il est d’usage, ces moyennes masquent de nombreuses disparités géographiques.
Ainsi, les prix immobiliers ont baissé de 3,3 % en Île-de-France au cours des deux premiers trimestres 2023. Le recul est, ici aussi, davantage marqué pour les appartements (-3,4 %) que pour les maisons (-3,1 %). Concernant les appartements, la baisse est plus forte dans les départements de Seine-Saint-Denis (-3,9 %), des Hauts-de-Seine et du Val-de-Marne (-3,7 %) et Paris (-3,6 %).
Les régions Auvergne-Rhône-Alpes et Hauts-de-France sont également concernées par la baisse des prix de l’immobilier. Ces derniers y sont en recul respectivement de 0,9 % et 1,7 % depuis le début de l’année 2023. Contrairement à ce que l’on observe pour le reste de la France, les prix des maisons subissent, dans ces deux régions, une correction plus forte que ceux des appartements. Notons au passage que le prix des appartements recule davantage à Lyon (-3,7 %) qu’à Paris.
L’indice Notaires-INSEE des prix des logements anciens
Les données utilisées dans cet article émanent de l’INSEE. Celui-ci fournit des indices des prix des logements anciens établis à partir de la base de données des notaires. Ces indices sont calculés à partir de l’ensemble des transactions effectivement réalisées au cours d’un trimestre et à qualité constante, afin que la variation de l’indice soit indépendante du type et de la qualité des logements concernés.
La baisse des prix de l’immobilier ne concerne, toutefois, pas toute la France métropolitaine. La région Provence-Alpes-Côte-d’Azur constitue, en effet, une exception notable. Depuis le début de l’année 2023, les prix immobiliers y ont progressé de 1,7 %. Cette hausse est cependant tirée par le prix des appartements (+2,6 %), tandis que le prix des maisons recule légèrement (-0,2 %). De manière notable par rapport aux évolutions constatées à Paris et Lyon, le prix des appartements augmente de 1 % à Marseille.
Le retournement du marché immobilier s’explique principalement par le durcissement de la politique monétaire menée au sein de la zone euro par l’Eurosystème. Plus précisément, les augmentations des taux d’intérêt directeurs décidées par la Banque centrale européenne (BCE) provoquent un renchérissement du crédit, réduit le « pouvoir d’achat immobilier » des futurs acquéreurs et impacte donc négativement la demande de biens immobiliers.
Outre un recul des prix, l’INSEE note une baisse du nombre de transactions réalisées. Entre juillet 2022 et juin 2023, 1 million de transactions ont été réalisées. C’est environ 12 % de moins qu’entre juillet 2021 et juin 2022 (1,14 million de transactions). De nombreuses transactions échouent pour cause de refus du prêt immobilier sollicité par l’acheteur.
L’ampleur de la baisse des prix immobiliers reste, pour le moment, relativement modérée. En effet, malgré les évolutions constatées depuis le début de l’année 2023, les prix de l’immobilier demeurent à un niveau élevé. Cette situation n’est guère surprenante dans la mesure où le marché immobilier a enregistré des hausses record au cours de la dernière décennie, poussées notamment par la faiblesse des taux d’intérêt.
À Lyon, par exemple, le prix des appartements anciens a retrouvé son niveau de juin 2020. Il reste cependant supérieur de près de 50 % par rapport à 2013.
Le constat est similaire à Paris : le prix des appartements anciens a retrouvé son niveau d’avant la pandémie de Covid-19, mais dépasse encore de 22 % celui de l’année 2013.
À la lumière des statistiques présentées ci-dessus, il est clair que nous assistons actuellement à une phase du retournement du marché immobilier. Va-t-elle se poursuivre ? Ou, au contraire, les baisses récentes des prix immobiliers ne sont-elles qu’une respiration avant une nouvelle hausse ? Disons-le d’emblée : il est impossible de trancher avec certitude cette question. Il faut ici se souvenir des nombreux experts prédisant en 2004-2005 une chute du marché à Paris, où le prix du mètre carré avoisinait les 4 000 euros. Il a plus que doublé depuis…
Ces précautions étant prises, il semble raisonnable d’avancer que la baisse des prix de l’immobilier se poursuivra à court terme. L’inflation devrait, en effet, demeurer au-dessus des 4 % d’ici fin 2023 en France selon les dernières prévisions de l’INSEE parues jeudi 7 septembre. De son côté, la BCE n’anticipe pas de retour à un taux d’inflation proche de 2 % au sein de la zone euro avant 2025. Cette persistance de l’inflation ne devrait pas inciter la BCE à réduire, à court terme, ses taux d’intérêt. Or, la structure actuelle des taux d’intérêt rend difficilement envisageable un rebond du marché immobilier. À moins que le ralentissement attendu de l’activité économique en Europe ne conduise la BCE à revenir sur sa politique actuelle…
Les données sur lesquelles s’appuient ces statistiques sont celles des notaires, donc celles des transactions définitives. Or, il s’écoule environ trois mois entre la fixation du prix et la signature de l’acte de vente. Cela a pour effet de minimiser les évolutions, notamment en période de forte baisse ou de forte hausse.
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