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Le 21 mai 2026, la Cour de cassation a rendu un arret important pour les proprietaires menaces par une saisie immobiliere. Le sujet est concret : une banque poursuit la vente d’un bien immobilier, le debiteur soutient que la mesure est disproportionnee, et le juge doit dire s’il peut ordonner la mainlevee.
La reponse n’est pas aussi simple que « petite dette = saisie abusive ». C’est justement l’interet de l’arret. La Cour de cassation rappelle que le juge de l’execution ne peut pas raisonner uniquement en comparant le montant de la dette et la valeur de l’immeuble. Il doit regarder l’ensemble de la situation : montant reel de la creance, comportement du creancier, situation du debiteur, existence d’autres biens saisissables, possibilite d’une mesure moins lourde, consequences concretes de la vente et equilibre entre le droit du creancier au paiement et le droit du debiteur au respect de ses biens.
Pour un proprietaire qui cherche « saisie immobiliere », « vente forcee immobilier », « recours saisie immobiliere » ou « avocat saisie immobiliere », l’enjeu est donc le suivant : il faut agir vite, mais il faut surtout construire le bon argument. La disproportion peut etre un moyen utile. Elle ne remplace pas les autres moyens de defense : prescription, nullite du commandement, contestation de la decheance du terme, montant de la creance, demande de vente amiable, delais de grace ou surendettement.
Dans l’affaire jugee par la deuxieme chambre civile de la Cour de cassation, la banque avait fait delivrer des commandements de payer valant saisie immobiliere sur le fondement d’un acte notarie. Le juge de l’execution avait constate que les conditions legales de la saisie etaient reunies, fixe la creance a 166 342,09 euros et autorise la vente amiable du bien.
En appel, la cour d’appel de Nancy avait ordonne la mainlevee de la saisie immobiliere pour disproportion. Elle avait notamment compare les sommes impayees mentionnees dans les de comptes produits et la valeur du bien, estimee a 180 000 euros.
La Cour de cassation casse cette decision.
Son raisonnement est nuance. Elle vise l’article 1er du Protocole n° 1 a la Convention europeenne des droits de l’homme, ainsi que les articles L. 111-1, L. 111-7 et L. 121-2 du Code des procedures civiles d’execution. Ces textes permettent au creancier d’obtenir l’execution de sa creance, mais limitent les mesures d’execution a ce qui est necessaire et donnent au juge de l’execution le pouvoir d’ordonner la mainlevee d’une mesure inutile ou abusive.
La Cour pose alors une methode : le juge doit verifier le juste equilibre entre les interets en jeu. Il ne suffit pas d’affirmer qu’un immeuble vaut beaucoup plus que la dette poursuivie.
Le passage central est clair : le juge « ne peut se borner a comparer » la valeur de la creance et celle du bien saisi. Il doit aussi envisager les autres possibilites de recouvrement moins intrusives et tenir compte de la situation personnelle du debiteur.
Source officielle : Cour de cassation, 2e civ., 21 mai 2026, n° 23-10.643, publie au Bulletin.
Oui, mais pas automatiquement.
Une saisie immobiliere peut etre discutee lorsqu’elle parait excessive au regard de la dette. C’est particulierement vrai si la dette restant due est faible, si le bien est la residence principale du debiteur, si d’autres mesures de recouvrement existaient, ou si le creancier a poursuivi une vente alors que des paiements avaient deja ete faits.
Mais l’argument doit etre documente. Le juge ne va pas seulement regarder deux chiffres. Il va se demander si la mesure est necessaire pour obtenir le paiement, si le creancier disposait d’une autre voie plus proportionnee, et si la vente du bien impose au debiteur une charge excessive.
En pratique, le dossier doit donc repondre a plusieurs questions :
Sans ces elements, le moyen de disproportion risque de rester abstrait.
L’arret du 21 mai 2026 evite deux erreurs.
La premiere erreur serait de dire qu’une saisie immobiliere est toujours valable parce que le creancier a un titre executoire. Ce n’est pas exact. L’article L. 111-7 du Code des procedures civiles d’execution prevoit que l’execution ne peut pas depasser ce qui est necessaire au paiement de l’obligation. L’article L. 121-2 permet au juge de l’execution d’ordonner la mainlevee d’une mesure inutile ou abusive.
La seconde erreur serait de dire qu’une saisie immobiliere est toujours abusive des que l’immeuble vaut beaucoup plus que la dette. Ce n’est pas exact non plus. Le creancier conserve le droit d’etre paye. Une creance certaine et exigible est elle aussi protegee. Le juge doit donc chercher un equilibre.
La bonne question est plus precise : la vente forcee du bien etait-elle necessaire dans ce dossier, a ce stade, avec cette creance, ces paiements, cette situation personnelle et ces alternatives ?
C’est cette question qui doit structurer la defense.
Le commandement de payer valant saisie immobiliere est un acte grave. Il ouvre la procedure. Si la dette n’est pas reglee, le bien peut etre oriente vers une vente amiable ou une vente forcee.
Le premier reflexe consiste a verifier le calendrier. En saisie immobiliere, beaucoup de contestations doivent etre presentees devant le juge de l’execution, souvent a l’audience d’orientation. Attendre l’adjudication est dangereux.
Les recours possibles dependent du dossier :
Le choix du moyen depend du stade procedural. Un argument pertinent trop tard peut devenir irrecevable. C’est souvent la difficulte principale.
Pour le deroulement general, voir aussi notre article sur la saisie immobiliere, le commandement de payer, la prescription et la vente forcee.
Il faut d’abord reconstituer la dette. Les debiteurs raisonnent parfois sur les mensualites impayees. Le creancier raisonne souvent sur le capital restant du, les interets, les penalites, les frais et les accessoires. Entre les deux, l’ecart peut etre important.
Il faut ensuite separer trois questions.
Premiere question : la creance est-elle due ? Si le titre, la prescription ou le decompte sont contestables, l’argument principal n’est pas forcement la disproportion. Il peut etre plus efficace d’attaquer la creance elle-meme.
Deuxieme question : la mesure choisie est-elle necessaire ? Si le creancier pouvait etre paye par une saisie moins lourde, par un protocole credible ou par une vente amiable deja engagee, la disproportion prend du poids.
Troisieme question : quelles consequences concretes la vente forcee produit-elle ? La vente de la residence principale, l’expulsion, la perte d’un bien familial ou la vente a un prix bas ne sont pas de simples details. Ce sont des elements que le juge doit pouvoir examiner.
L’arret du 21 mai 2026 montre que le juge doit faire cette analyse complete. Il ne peut pas se contenter d’un raccourci.
A Paris et en Ile-de-France, la saisie immobiliere est souvent urgente pour une raison simple : les calendriers d’audience et les prix immobiliers rendent les consequences tres lourdes. Une adjudication peut entrainer une vente a un prix inferieur aux attentes du proprietaire, surtout lorsque le dossier est mal prepare.
La competence depend du lieu de situation de l’immeuble et du juge de l’execution saisi. Le debiteur doit rapidement reunir :
Lorsque le bien est a Paris, dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne, les Yvelines, l’Essonne, le Val-d’Oise ou la Seine-et-Marne, l’enjeu n’est pas seulement juridique. Il est aussi economique : chaque semaine perdue reduit la capacite de negocier, de vendre amiablement ou de faire trancher les contestations utiles.
Un moyen de disproportion doit etre concret. Il ne suffit pas d’ecrire que la saisie est injuste.
Le dossier doit montrer :
Le but n’est pas de nier le droit du creancier au paiement. Le but est de montrer que la mesure choisie depasse ce qui est necessaire dans le dossier.
Cette nuance est importante. Un juge peut refuser la mainlevee si le debiteur se contente d’opposer la valeur du bien a la dette. Il peut en revanche examiner plus favorablement une demande construite autour d’un plan de paiement, d’une vente amiable documentee, d’une creance partiellement contestee et d’alternatives realistes.
La premiere erreur est d’attendre. La saisie immobiliere est une procedure a delais. Les contestations doivent etre preparees avant l’audience utile.
La deuxieme erreur est de se concentrer uniquement sur le montant de la dette. Apres l’arret du 21 mai 2026, cet argument ne suffit pas. Il faut demontrer l’exces de la mesure par rapport a la situation globale.
La troisieme erreur est d’ignorer la vente amiable. Meme lorsqu’une contestation est possible, demander une vente amiable peut proteger le prix de vente et eviter une adjudication defavorable.
La quatrieme erreur est de ne pas verifier les actes. Le commandement, la publication, l’assignation, le decompte et les delais peuvent contenir des moyens autonomes.
La cinquieme erreur est de promettre une mainlevee parce que la dette est faible. Ce n’est pas le droit positif. La disproportion se plaide. Elle se prouve.
La strategie depend de la priorite.
Si la creance est contestable, il faut attaquer le titre, le montant, la prescription ou la decheance du terme.
Si la dette est due mais payable, il faut documenter un plan serieux, demander des delais ou negocier un protocole.
Si la vente est inevitable mais que le prix doit etre preserve, il faut solliciter une vente amiable.
Si la mesure parait excessive, il faut invoquer la disproportion en montrant pourquoi une mesure moins intrusives suffisait.
Si le debiteur est en difficulte globale, il faut analyser l’articulation avec le surendettement ou, pour certains profils, avec une procedure collective.
La decision du 21 mai 2026 donne un cadre utile. Elle ne dispense pas d’une analyse rapide du dossier.
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