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Cette retraitée endettée a fait appel à une foncière, avec laquelle elle a signé un contrat d’indivision portant sur sa résidence principale pour une durée de 10 ans.
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Sylvie, 75 ans, est à la retraite depuis 2015. « J’ai travaillé en tant que fonctionnaire pour le service dédié aux installations classées au sein de la préfecture de police du Val-de-Marne. Je touche une retraite qui me permet de vivre normalement, mais sans faire d’excès », raconte-t-elle. Cette mère de famille, qui a une fille qu’elle a élevée seule, pourrait vivre plus confortablement aujourd'hui si elle n’avait pas fait autant d’acquisitions par le passé. « Je suis aujourd’hui propriétaire d’un appartement à Fontenay-aux-Roses, qui est ma résidence principale, de deux maisons secondaires à côté de Saint-Brieuc, qui sont entièrement à rénover, de plusieurs terrains agricoles en Bretagne et dans l’Oise, ainsi que de boxes de stockage, qui me permettent d’entreposer mes affaires », explique-t-elle.
Pendant une période, l’ex-fonctionnaire, qui vit seule, avait également un pied-à-terre en Normandie, qu’elle a revendu pour tenter de sortir la tête de l’eau. Car durant toute sa vie, Sylvie a été endettée, allant jusqu’à 40 000 euros d’impayés. Le moindre imprévu financier lui valait d’âpres négociations avec ses créanciers.
En avril 2025, Sylvie entend parler de Merci Prosper, une foncière créée en 2023 qui permet aux propriétaires de plus de 65 ans de transformer une partie de leur patrimoine immobilier en argent disponible. Après avoir obtenu une estimation de sa résidence principale – un appartement de quatre pièces d’une superficie de 73 mètres carrés, au 2e étage sans ascenseur dans un immeuble ancien – la retraitée a décidé de vendre une partie de son bien à cette foncière.
« Pour estimer les biens, nous nous appuyons sur un outil appelé PriceHubble, qui agrège plusieurs sources de données, comme les montants des transactions passées sur des biens similaires vendus dans le même secteur. Puis, nous croisons ce rapport avec la visite du bien, effectuée par des mandataires immobiliers partenaires. Ces derniers nous rendent un avis de valeur qui constitue une vérité de terrain », explique Thibault Corvaisier, co-fondateur de la start-up Merci Prosper, qui a déjà réalisé dix opérations depuis son lancement. Par ce biais, l’appartement de Sylvie a été estimé à 280 000 euros.
Merci Prosper – qui est agréée en tant qu’Entreprise solidaire d’utilité sociale (ESUS) – a proposé à Sylvie d’acheter 34,82% de son appartement. « En échange de 34,82% des parts de son bien, notre cliente a reçu la somme de 50 000 euros », indique-t-il. Une somme que Sylvie n'a pas eu à déclarer au fisc. Pour sceller cet accord, Sylvie a signé un contrat d’indivision avec la start-up, devant un notaire. Depuis, elle continue d’occuper son bien.
En tant que propriétaire, elle peut louer son appartement, mais uniquement de manière saisonnière. Dans ce cas, elle perçoit l’intégralité des sommes. Sylvie est également libre de faire les travaux qu’elle souhaite, sans accord préalable de la foncière. La retraitée est aussi redevable de toutes les charges (sauf celles relatives à de gros travaux, selon l’article 606 du Code civil, qui sont partagées entre les indivisaires), y compris de la taxe foncière. À tout moment, elle peut aussi racheter la part de Merci Prosper, au prix du marché (donc potentiellement moins cher si le marché est baissier).
En 2035, à la fin du contrat d’indivision, qui aura donc une durée de dix ans s’il va à son terme, la retraitée aura trois options : vendre son bien (à Merci Prosper ou à un tiers) et toucher la somme correspondant à la quotité qui lui reste (soit 65,18%), racheter la part de la foncière (au prix du marché) ou payer une « indemnité d’occupation », qui est une sorte de loyer sur la durée complémentaire occupée, uniquement sur la part de propriété que la foncière détient (ici 34,82%). Si Sylvie vend sa part à un tiers, la foncière s’engage à céder la sienne, de sorte que 100% du bien soit vendu. La retraitée peut toutefois transmettre la nue-propriété de ses 65,18% restants à ses héritiers pour réduire les frais de succession à venir.
À la différence d’un prêt viager hypothécaire, aucune hypothèque n’est prise sur le bien. L’opération n’est toutefois pas sans coût pour la retraitée. En plus des frais notariés, elle a versé une commission de 5 000 euros à Merci Prosper. La vente partielle de son appartement a redonné le sourire à Sylvie. « Ce contrat d’indivision m’a permis de sortir du rouge et de me débarrasser des huissiers qui me couraient après. Je vais désormais essayer de tenir mon budget différemment », confie Sylvie. Il lui reste environ 9 000 euros « pour entamer la réfection de l’une de mes maisons en Bretagne ».
