Une étude inédite de Maslow révèle que le nouveau dispositif fiscal Jeanbrun rend l’investissement locatif à Toulon plus rentable que le marché libre.
Après une année 2025 marquée par un recul historique de l’offre locative, l’année 2026 s’ouvre sous de nouveaux auspices pour les investisseurs immobiliers. L’adoption de la loi Jeanbrun dans le budget 2026, venant remplacer le dispositif Pinel éteint en décembre 2024, redéfinit les règles du jeu. Une analyse détaillée, publiée ce lundi par la plateforme d’investissement Maslow.immo (https://maslow.immo/), met en lumière un changement de paradigme : dans certaines métropoles comme Toulon, la fiscalité permet désormais de surperformer le marché libre.
Un contexte de pénurie inédit
Le marché locatif sort d’une zone de turbulences intense. L’offre de logements à louer a chuté de 10 % en 2025, tandis que près de 2,9 millions de ménages restent en attente d’un logement social, selon les données rapportées par Ouest-France (https://www.ouest-france.fr/societe/logement/le-volet-social-est-absent-de-la-politique-du-gouvernement-une-annee-noire-pour-le-mal-logement-en-france-753800d6-0056-11f1-be0e-292cccbfadc3). La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) avait d’ailleurs tiré la sonnette d’alarme dès mai 2025, notant une chute de 41 % des ventes aux investisseurs particuliers au premier trimestre (https://fpifrance.fr/presse/observatoire-de-la-fpi-chiffres-du-t1-2025). C’est dans ce paysage fragilisé que le statut du bailleur privé version « Jeanbrun » tente de ramener de la lisibilité et de l’incitation fiscale.
Le mécanisme de l’amortissement comme levier
La nouveauté majeure du dispositif réside dans la possibilité pour le propriétaire de pratiquer un amortissement du bien loué nu. Sur une base fixée à 80 % du prix du bien, et avec un engagement de location de 9 ans minimum, ce mécanisme permet de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global. Concrètement, cela se traduit par une baisse directe de l’impôt sur le revenu, dans la limite de 8 000 € de déduction annuelle.
Pour Pierre-Emmanuel Jus, Directeur Délégué de Maslow.immo, l’objectif est clair : « La loi Jeanbrun ne relance pas l’investissement locatif de manière uniforme. Elle redonne en revanche de la cohérence économique là où le marché libre ne permettait plus d’équilibre ».
Toulon : la fiscalité booste la rentabilité
L’étude identifie Toulon comme l’une des zones géographiques gagnantes de cette réforme. La préfecture du Var, classée en zone A avec une tension locative maximale (5/5) et un taux de vacance très faible (3,40 %), présente des fondamentaux solides.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes : si la rentabilité brute faciale à Toulon est légèrement supérieure sur le marché libre (5,30 %) par rapport au loyer plafonné Jeanbrun (4,63 %), la mécanique fiscale inverse le résultat final. Une fois l’économie d’impôt intégrée, la rentabilité nette du dispositif Jeanbrun grimpe à 5,47 %, dépassant ainsi le marché classique. Pour un investisseur moyen imposé à 30 %, cela représente une économie d’impôt estimée à 1 262 € par an.
Hyères et Six-Fours-les-Plages également concernées
L’analyse ne se limite pas à la seule préfecture. D’autres communes varoises tirent leur épingle du jeu. À Hyères, où le prix moyen du neuf avoisine les 5 700 €/m², l’économie d’impôt annuelle peut atteindre 1 915 €, offrant une rentabilité sécurisée de 3,89 %.
Même constat à Six-Fours-les-Plages. Dans cette commune littorale très prisée, où la vacance locative est également de 3,60 %, le dispositif permet de générer une économie d’impôt substantielle de 2 146 € par an pour un foyer fiscalisé à 30 %. Ces villes illustrent parfaitement la philosophie du nouveau dispositif : compenser des loyers encadrés par un avantage fiscal puissant, rendant l’investissement dans le neuf compétitif face à l’ancien ou au marché libre.
Les villes moyennes, grand terrain d’opportunités
Au-delà du Var, l’étude souligne que les villes moyennes sont les grandes bénéficiaires de la réforme. Dans des localités comme Cholet ou Istres, les loyers de marché sont naturellement proches des plafonds imposés par la loi Jeanbrun. L’amortissement vient alors agir comme un pur bonus, sans perte significative de revenus locatifs.
À Istres (Bouches-du-Rhône), par exemple, la rentabilité finale avec avantage fiscal atteint 4,75 %, contre 4,60 % en marché libre. Ce maillage territorial permet aux investisseurs de diversifier leur patrimoine en sortant des seules métropoles saturées, tout en répondant à une demande locative locale bien réelle.
Sécuriser plutôt que spéculer
Cette nouvelle hiérarchie territoriale dessinée par la loi Jeanbrun semble favoriser une approche patrimoniale de l’immobilier. Il ne s’agit plus de chercher des rendements explosifs, mais de sécuriser des revenus locatifs sur le long terme grâce à un cadre fiscal stable.
« Notre rôle est d’aider les investisseurs à identifier les territoires où la fiscalité devient un levier et non une contrainte », conclut Pierre-Emmanuel Jus. Avec ce dispositif, le gouvernement espère débloquer la construction de logements neufs et fluidifier un marché locatif grippé, en incitant l’épargne privée à se diriger vers la pierre locative durable.
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