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Un salarié au revenu médian peut encore acheter un bien locatif à Toulon en 2026, affirme Pierre-Emmanuel Jus, président de la société MMA spécialisée dans l’immobilier.
Le marché immobilier français sort de deux années de correction brutale. L’indice des prix a reculé de 4,7 % sur un an au troisième trimestre 2024 selon l’INSEE. Les volumes de transactions sont tombés à 800 000 en 2024, contre 1,1 million en 2022. Dans ce contexte, la thèse dominante veut que l’investissement locatif soit devenu inaccessible aux revenus moyens. Pierre-Emmanuel Jus, à la tête de MMA depuis juin 2024 (siège social à Argenteuil), conteste cette lecture pour Toulon et les villes de taille comparable.
Le salaire médian français s’établit autour de 2 000 € nets mensuels en 2026. Avec un taux de crédit immobilier à 20 ans qui oscille autour de 3,5 % (avril 2025), un emprunteur solo peut théoriquement mobiliser une capacité d’endettement de 660 € par mois (33 % du revenu net). Sur 20 ans, cela représente une enveloppe d’environ 130 000 € hors apport. À Toulon, les prix moyens au mètre carré ont baissé depuis 2023, rendant accessibles des studios ou T2 dans certains quartiers périphériques pour ce montant. Le calcul suppose un apport personnel de 10 à 15 % pour couvrir les frais de notaire et les garanties bancaires.
Pierre-Emmanuel Jus insiste sur trois leviers négligés : la capacité à dégager un apport via l’épargne salariale (PEE, intéressement), l’achat à deux pour doubler la capacité d’emprunt, et surtout le rendement locatif net qui compense une partie de la mensualité. Un T2 loué 650 € par mois dans un quartier en demande peut couvrir 40 à 50 % de la mensualité de crédit, ramenant l’effort d’épargne réel à 300-350 € mensuels. Ce modèle fonctionne si le bien est acheté en dessous du prix moyen de marché et si le taux de vacance locative reste faible (moins de 10 % du temps).
L’analyse de MMA repose sur une hypothèse : la stabilité des prix immobiliers et des taux d’emprunt. Si les taux remontent au-delà de 4 %, la capacité d’emprunt d’un salaire médian chute mécaniquement de 15 à 20 %. À l’inverse, si le marché toulonnais continue de baisser, acheter en 2026 expose à un effet de ciseaux (prix d’achat trop élevé par rapport aux loyers encaissables). Avant toute décision, simulez trois scénarios : taux à 3,5 %, 4 % et 4,5 %. Calculez le rendement locatif net (loyer annuel divisé par prix d’achat + frais, moins charges et fiscalité). Si ce rendement descend en dessous de 4 % net, le montage devient fragile pour un primo-investisseur sans réserve de trésorerie. Consultez un courtier indépendant et un conseiller en gestion de patrimoine pour valider la solidité du plan de financement.
Source : INSEE / DGFiP (DVF – data.gouv.fr)
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.
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