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« À Toulon, les prix sont très bas et continuent à baisser.» C’était le constat établi il y a quelques jours par la chambre de notaires du Var au moment de publier son baromètre départemental de l’immobilier.
Il est rare que le caractère bon marché d’un produit soit source d’inquiétude. Pour l’immobilier, c’est différent.
Les propriétaires se désolent de voir leur patrimoine fondre.
Ceux qui souhaitent acheter se posent des questions. D’abord, s’il faut continuer à attendre et ensuite, si leur investissement sera rentable.
Enfin, ceux qui ont investi il y a une dizaine d’années, alors que les prix étaient au plus haut, et doivent revendre aujourd’hui y laissent des plumes. Entre les frais et les travaux, c’est jusqu’à 20 % de la valeur du bien qui peut s’être envolée.
Bref, les prix bas, ça ne fait pas forcément des bonnes affaires…
Reste aussi l’énigme toulonnaise d’une ville qui ne sait pas ou positionner sa cote de l’immobilier. Certains la voient faible face à la moyenne des villes du littoral sud-est. D’autres constatent surtout que ses tarifs tutoient le double de la moyenne de la province.
Comment décrire le marché de l’immobilier à Toulon actuellement?
On est sur une tendance baissière, c’est évident. Cette tendance ne freine cependant pas l’activité. Les acquéreurs aujourd’hui bénéficient de taux d’intérêt très avantageux. Conjugué à la tendance à la baisse, c’est favorable à une augmentation du nombre de transactions. Sur le début d’année, on constate d’ailleurs une très forte recrudescence du nombre d’acquéreurs. Il y a une reprise très nette.
La loi de l’offre et de la demande va-t-elle du coup faire remonter les prix?
On est sur une loi de marché très simple en effet, mais si on assiste à une forte reprise, les prix ne vont sans doute pas réaugmenter. Ils devraient cependant se stabiliser. À mon avis, ils ne baisseront plus non plus, ou alors très peu.
Pourquoi ne croyez-vous pas à une augmentation?
Pour une augmentation, il faudrait modifier d’autres paramètres que le nombre d’acquéreurs. Il y a des critères économiques qui rentrent en jeu et ils ne sont pas forcément favorables.
La pierre à Toulon ne serait pas une valeur refuge?
Aujourd’hui, la spéculation est terminée. Avant, on se disait : «On achète un bien et trois ans après, mécaniquement, on le revend 20 ou 30 % plus cher… » Tout ce bricolage-là, c’est quasi terminé.
Pourquoi Toulon reste aussi peu cher?
Parce qu’à Toulon, on a une clientèle qui est tout de suite impactée par l’environnement économique national, à savoir des primo-accédants et des investisseurs. Ici, il n’y a pas de résidences secondaires et très peu d’installations de retraités.
Vous pensez que c’est la nature de la clientèle qui explique les prix et la tendance?
Oui, parce que dès qu’un paramètre économique vient mettre son grain de sable, les acquéreurs se raréfient et les stocks augmentent. Du coup, la baisse de prix est plus importante.
Et concernant les jeunes ménages qui travaillent à Toulon, confirmez-vous qu’ils préfèrent souvent partir vers Solliès et Rocbaron?
Il y a trois/quatre ans en arrière, c’était criant. Les primo-accédants et les jeunes qui souhaitaient avoir un petit bout de terrain s’éloignaient du bord de mer.
Aujourd’hui, maintenant que les prix ont baissé, il n’est plus si évident que ça qu’un bien sur Solliès soit beaucoup plus intéressant qu’à Toulon.
Les notaires présentent une carte faisant apparaître les écarts de prix allant du simple au double entre quartiers. Correspond-elle à ce que vous observez?
Les secteurs dessinés par la chambre des notaires amènent des erreurs selon moi. Sur Aguillon/Saint-Jean-du-Var par exemple, il y a un rapport de un à cinq, d’un côté à l’autre du quartier. Ce n’est pas cohérent. Au Mourillon, non plus. Côté marché ou côté plage, c’est du simple au double. A Toulon, il faut raisonner par rue pour avoir une cohérence.
Pas de cohérence sur les tendances non plus?
Ce n’est pas tellement le secteur qui compte. Ce qu’on observe, c’est que ce qui est haut de gamme et rare ne connaît pas de baisse de prix… Et ce qui est plus commun baisse.
Combien de temps patientent en moyenne les vendeurs avant de trouver un acquéreur?
Si le bien est au prix, ça va vite. Avec un mandat exclusif, dans un délai de trois mois en général, c’est vendu.
– Combien de logementsà Toulon?
Les derniers chiffres de l’Insee affichent 90257 logements dans la capitale du Var dont 79300 résidences principales.
La ville totalise aussi 2272 résidences secondaires et 8185 logements vacants.
– Maisons ou appartements?
Sans surprise, au pied du Faron, on voit plus d’immeubles que de maisons.
La ville compte 20316 maisons pour 69728 appartements
– Combien de pièces?
Les «trois pièces» représentent le plus gros du parc à Toulon. Ils sont 26753 et représentent un tiers des logements.
Arrivent ensuite:
– 20449 «quatre pièces» (25,8 %)
– 14494 «deux pièces» (18,3 %)
– 12247 «cinq pièces ou plus» (15,4 %)
– 5357 «une pièce» (6,8 %).
L’Insee précise que les appartements comptent en moyenne 3 pièces et les maisons 4,4.
– Ville de locataires
À Toulon, les propriétaires sont minoritaires. 46,1 % des Toulonnais sont propriétaires de leur logement (moyenne province 60,1 %, moyenne Var 59,1 %).
L’Insee calcule que 51,6 % des Toulonnais sont locataires (moyenne France 39,2 %).
12,3 % occupent un logement HLM et 2,4 % sont logés gratuitement.
– Construction
Si la part de logements anciens (construits avant 1945) est sensiblement la même qu’au niveau national (28 % à Toulon, 26,2 % en France), le déséquilibre est plus net ensuite. 63,6% des logements toulonnais ont été construits en 1946 et 1990 alors que la moyenne nationale se situe à 52,4 %. Une tendance créée par le ralentissement de la construction. Alors qu’en France, 21,4 % des logements ont été achevés entre 1991 et 2009, à Toulon, ce chiffre dégringole à 8,4 %. (Source Insee)
(Source Insee 2012)
En 2015, à l’ouest de Toulon, principalement Ollioules et une partie de La Seyne, on constate une augmentation du prix médian du m² de l’appartement ancien de 5,9%, là où tous les autres secteurs sont en baisse. L’effet DCNS et son millier d’employés qui ont récemment déménagé à Ollioules sont très probablement responsables de cette dynamique. Des appartements à proximité livrés il y a seulement deux ans se revendent actuellement déjà avec une plus-value.
Un employé de DCNS, qui doit venir de Toulon, de Marseille ou de plus loin, a tôt fait de trouver des avantages à se rapprocher de son travail, quand bien même le prix est plus élevé. Quelques programmes neufs vont prochainement sortir de terre, qui devraient là encore facilement trouver preneurs, avec la construction du pôle de compétitivité mer.
1- Toulon : 2010 €/m2
Fin 2015, les notaires établissaient un prix médian du mètre carré de 2010 e à Toulon. Un montant qui avait baissé de 2,1 % dans le trimestre, de 3,8 % dans l’année et de 13 % en 5 ans. Parmi notre sélection, Toulon cumule le prix le plus bas et la plus forte baisse sur 5 ans.
2- Marseille: 2.270 €/m2
En baisse aussi, le prix du mètre carré marseillais. Ici, les biens ont perdu 1,2 % dans le dernier trimestre 2015, 1,6 % dans l’année et 9,3 % sur 5 ans. C’est Marseille qui s’approche le plus du prix médian des appartements en province ( 2250 €/m2)
3 – La Seyne: 2.440 €/m2
Là aussi la baisse s’accentue. À 2440 euros du mètre carré, les appartements seynois ont perdu 8,5 % de leur valeur dans le dernier trimestre 2015 (-1,2 % dans l’année et -11,3 % sur les 5 ans).
4- Hyères: 2.980 €/m2
Au même moment, à Hyères, le mètre carré se négociait à 2980 euros. Si le montant est plus élevé, la tendance est aussi à la baisse. Une chute de 14 % dans l’année (la plus forte de notre sélection) et de 10,5 % sur 5 ans.
5- Nice: 3.530 €/m2
Près d’une fois et demie plus chers que les appartements seynois, ceux de Nice ont relativement peu perdu de leur valeur. Ils accusent une baisse de 1,2 %sur le dernier trimestre, 1,9 % sur l’année mais seulement 1,7 % sur 5 ans.
6- Aix-en-Provence: 3.810 €/m2
Parmi notre sélection, ce sont les appartements aixois qui affichent le tarif le plus élevé avec un délicieux 3.810€/m2 .Ils sont surtout les seuls à avoir pris de la valeur sur 5 ans (+ 1%). Une tendance qui s’était cependant inversée en 2015 (-1 % sur le dernier trimestre et -0,6 % sur l’année).
1- Toulon : 282000 €
6 % de baisse sur le dernier trimestre 2015, 1,1 % de baisse sur l’année, 10,5 % sur 5 ans. Les propriétaires de maison à Toulon ont de quoi grincer un peu en observant l’évolution de la valeur de leur bien. Ici encore, Toulon cumule le prix le plus bas et la plus forte baisse de notre sélection.
2- La Seyne : 300.000 €
À peine plus élevé qu’à Toulon, le prix médian des maisons seynoises affiche une insolente santé. Il a gagné 3,4 % dans le dernier trimestre, 1 % dans l’année et 3,8 % sur 5 ans.
3- Marseille : 320.000 €
Si l’année 2015 s’est terminée par une petite baisse (-0,7 %), le prix médian des maisons marseillaises a le moral. II a pris 3,7 % en 201 et 7 % en 5 ans. C’est la plus forte prise de valeur sur 5 ans de notre sélection.
4 – Hyères : 340.000 €
2015 restera un mauvais cru pour les maisons à Hyères. Affichant un prix médian de 340000€, elles ont perdu 6,6 % sur le dernier trimestre et 11,1 % sur l’année. Une tendance qui les amène à une chute de 3,4 % sur 5 ans.
5- Aix-en-Provence : 471.000€
L’année a été mauvaise au pied de la Sainte-Victoire, le prix médian des maisons a chuté de 2,8 % sur le dernier trimestre et d’un petit 0,8 % sur l’année.Pas forcément de quoi affoler des propriétaires qui ont vu leur bien prendre 3 % de leur valeur sur 5 ans.
6- Nice : 523.000€
Le passage nuageux du dernier trimestre (- 3,1 %) n’a sans doute pas permis au marché de vraiment refroidir à Nice. Ici, les maisons ont pris 3,8 % dans l’année et 2,5 % en 5 ans.
C’est une tendance lourde qui se confirme en 2016 : de plus en plus de Hyérois se «décentralisent» dans la vallée du Gapeau pour y vivre.
Prix plus abordables et davantage d’espace pour un même budget.
150.000 euros
Un T3 dans une maison de village aux trois Solliès est envisageable (70 mètres carrés environ) ou un appartement T3 en copropriété (60 mètres carrés) à Cuers.
À Carnoules ou Puget-Ville, pour le même budget, les surfaces peuvent être plus grandes.
250.000 euros
Un acquéreur peut «viser» une maison de lotissement au calme de 85 mètres carrés avec 300 mètres carrés de terrain à Solliès-Toucas, Cuers, Solliès-Ville…
350.000 euros
À ce prix, des appartements T4, dans des maisons de village à Carnoules ou Puget-Ville, sont à portée de main (110 mètres carrés environ), avec 700 mètres carrés de terrain.
En cherchant bien, vous pourrez même dénicher une telle bâtisse avec piscine dans l’un des trois Solliès !
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