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Ils pensaient que le quartier était calme et tranquille. C’était sans compter l’activité du magasin de fruits et légumes voisin.
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En 2013, Camille et Gabriel (prénoms modifiés) achètent la maison de leurs rêves dans le 92, en Île-de-France. Il s’agit d’un pavillon de 211 m², acquis pour la modique somme de 1 180 000 euros. Le couple recherchait un certain calme afin de vivre paisiblement. La maison est, certes, entourée d’une pizzeria d’un côté et d’un magasin de fruits et légumes (mitoyen) de l’autre, mais en cinq visites, toutes effectuées en fin de matinée ou en début d’après-midi, les acquéreurs n’ont déploré aucune nuisance particulière.
Ils signent donc l’acte authentique le 27 mars, récupèrent les clés et s’installent. Malheureusement, ils sont immédiatement confrontés à une mauvaise surprise : dès 5 h 25 du matin, le magasin de fruits et légumes reçoit sa marchandise, provoquant “un véritable vacarme”. Les compresseurs des chambres froides fonctionnent jour et nuit et le commerce utilise des palettes et des monte-charges à tout moment de la journée, samedis compris, pour alimenter les étalages. À peine trois jours après la signature, le couple appelle l’ancien propriétaire pour se plaindre. Ce dernier leur affirme avoir pourtant vécu “paisiblement depuis plusieurs années” dans cette maison.
Ils en discutent alors avec le primeur, qui procède spontanément à quelques travaux (remplacement du petit monte-charge et déplacement de l'évaporateur). Malgré cela, rien ne change. Le couple demande alors à un expert de venir analyser les nuisances sonores. Son rapport est sans appel : le primeur produit des bruits de chocs nettement perceptibles dans toutes les pièces de la maison. “Leur brièveté fait sursauter” et ces bruits intempestifs et brutaux “perturbent fortement la tranquillité du logement”.
En décembre de la même année, le service communal d’hygiène relève deux infractions au Code de la santé publique commises par le primeur. En effet, les équipements du commerce génèrent des émergences sonores atteignant jusqu’à +36 dB, dépassant largement les limites réglementaires fixées à +5 dB le jour et +3 dB la nuit. Le commerçant est alors prié de prendre les mesures nécessaires afin de réduire le niveau sonore dans les meilleurs délais.
Après une expertise judiciaire, Camille et Gabriel assignent, en 2016, le vendeur et le voisin devant le tribunal de Nanterre, afin d’obtenir la nullité de la vente ainsi que des dommages et intérêts. En milieu urbain, à proximité immédiate d'un commerce, les acquéreurs pouvaient s’attendre à un calme relatif, mais ce dépassement massif, qualifié d’infraction au Code de la santé publique, caractérise un trouble anormal du voisinage. “Toute personne qui, par son activité, même légale et régulière, cause un trouble anormal du voisinage est tenue d’en répondre juridiquement et d’indemniser la victime”, analyse Maître Jean-Joël Governatori, avocat au barreau de Grasse. En 2020, les juges de première instance condamnent ainsi le voisin à réaliser des travaux d’isolation et à verser 8 000 euros au titre du préjudice de jouissance ainsi que 5 000 euros pour le préjudice moral. En revanche, l’annulation de la vente n’est pas retenue.
Mais le son de cloche n’est pas le même du côté de la cour d’appel de Versailles. Le 6 juillet 2023, elle prononce la nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles du bien. “La tranquillité constituait un élément déterminant pour les acquéreurs et ce trouble anormal du voisinage leur a permis de démontrer qu’ils avaient commis une erreur sur les qualités substantielles du bien. Sans ce trouble, ils n’auraient jamais acheté le pavillon”, souligne l’avocat en droit immobilier.
Le vendeur, qui admet finalement devant la cour d’appel n’avoir jamais habité le bien, est contraint de restituer le prix de vente de 1 180 000 euros, ainsi que les frais d’acte, qui s’élevaient à 93 716 euros. Le primeur est, quant à lui, condamné à verser aux vendeurs 10 000 euros en réparation du préjudice moral des acquéreurs et, in solidum, 100 000 euros au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value ainsi que 35 808,73 euros, correspondant au remboursement des travaux d’amélioration réalisés par les acheteurs ces dernières années.
Le 8 janvier 2026, la Cour de cassation a partiellement annulé l'arrêt d'appel, tout en confirmant la nullité de la vente. Elle a rejeté le remboursement des frais d’acte et l'indemnité pour perte de chance de plus-value. Enfin, elle a jugé que seul le vendeur, qui récupère son bien, doit assumer le coût des travaux l'ayant valorisé, et non le tiers voisin. L'affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Versailles.
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